Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Enero de 2012, número de resolución KLAN201101647

LEXTA20120131-142 Junta de Directores Condominio Alturas del Bosque v. Muñoz

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE SAN JUAN

PANEL III

JUNTA DE DIRECTORES CONDOMINIO ALTURAS DEL BOSQUE Apelantes v. JUAN CARLOS MUÑOZ Y LINA MARÍA SIERRA Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS; DORAL BANK Apelados

KLAN201101647

Apelación procedente de la Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Casos Núm. K CM2010-2536 (602)

Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, el Juez Piñero González y la Juez Surén Fuentes.

Piñero González, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 31 de enero de 2012.

Comparece el 14 de noviembre de 2011 la Junta de Directores del Condominio Alturas del Bosque (Junta) y nos solicita que revisemos una Sentencia del 13 de septiembre de 2011, notificada el 15 de septiembre de 2011, que emitió el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan (TPI). Mediante el referido dictamen, el TPI desestimó con perjuicio la demanda en cobro de dinero que la Junta presentó en reclamo de cuotas de mantenimiento no pagadas por un apartamento del condominio que administraba. El titular original del apartamento eran los señores Juan Carlos Muñoz y Lina María Sierra y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (SLG), quien, junto con Doral Bank figuró como codemandado en la demanda de la Junta. Valga adelantar que Doral Bank, acreedor hipotecario del segundo, había promovido con éxito un pleito de ejecución de hipoteca. Posteriormente, logró que se sometiera el inmueble hipotecado a la venta judicial mediante pública subasta. Sirviéndose de su crédito hipotecario, Doral Bank logró que se le adjudicara la buena pro.

Con ese trasfondo, en síntesis, el TPI determinó que Doral Bank debía reputarse como adquirente involuntario del apartamento mencionado y que éste cumplió con su obligación de pago de cuotas de mantenimiento atrasadas que gravaban dicho inmueble hasta el límite que impone la ley. Se añadió que las sumas imputables a Doral Bank, por deudas relacionadas a cuotas de mantenimiento relacionadas al referido apartamento, éste las satisfizo durante el procedimiento mediante la consignación de fondos.

Inconforme con el dictamen, la Junta presentó infructuosamente una moción de reconsideración. Posteriormente, acudió ante nos mediante apelación. En su escrito, señaló que erró el TPI al determinar que Doral Bank era un adquirente involuntario por su carácter de acreedor hipotecario, a pesar de que actuó como un licitador ordinario, que adquirió el apartamento en el primer señalamiento de la subasta y por la suma más alta. Indicó que el TPI creó con su determinación una nueva clasificación para dicha institución bancaria.

Habiendo recibido el recurso, le concedimos oportunidad a Doral Bank para que se opusiera. Éste cumplió con lo ordenado el 28 de diciembre de 2011 mediante Oposición a Apelación. Ahora, con el beneficio de la comparecencia de las partes, resolvemos. Adelantamos que confirmamos el dictamen apelado.

I

Esbozamos a continuación una breve relación de los hechos e incidencias procesales más relevantes para la resolución del caso.

Doral Bank, como acreedor hipotecario, promovió con éxito un pleito de cobro de dinero y ejecución de hipoteca contra la SLG. Esta última era la titular de un apartamento en el Condominio Alturas del Bosque (Condominio). Posteriormente, Doral Bank pidió y el TPI proveyó para la ejecución de sentencia y venta en pública subasta del apartamento. Seguido, se emitió el correspondiente aviso de subasta. En éste, se detallaron los tres (3) señalamientos para la celebración de subasta del referido inmueble. La primera subasta se fijó para el 23 de marzo de 2011. Se indicó que el tipo mínimo para la adquisición del apartamento, en la primera subasta, era $184,700.00 más $47,000.00 para un total de $231,700.00.

Declarada abierta la subasta, Doral Bank ofreció el precio fijado sirviéndose del crédito que tenía a su haber y que se le reconoció mediante sentencia. Su oferta no fue mejorada por licitador alguno de modo que se le adjudicó la buena pro. Concluida la venta judicial se proveyó para ponerlo en posesión del inmueble.

Por otro lado, la Junta había presentado una demanda en cobro de dinero contra la SLG titular original del apartamento objeto de la venta judicial antes mencionada y reclamó el pago de cuotas de mantenimiento atrasadas. Posteriormente, adviniendo en conocimiento del resultado de la venta judicial, la Junta presentó una demanda enmendada. Incluyó en ésta a Doral Bank como nuevo titular del inmueble.

La Junta alegó que se adeudaba $2,582.77 por las cuotas vencidas y no pagadas. Insistió en que Doral Bank respondía solidariamente con el titular original del apartamento por la deuda reclamada. Pidió que se declarara con lugar su demanda y le ordenara a los codemandados al pago de la referida deuda.

Surge del expediente del caso que se celebró una vista para dirimir las contenciones de las partes. En ésta, Doral Bank informó que había adquirido el apartamento en controversia mediante venta judicial. Alegó que era un adquirente involuntario protegido por la Ley de Propiedad Horizontal (ahora, Ley de Condominios). Indicó, no obstante, que se allanaba al pago de $2,593.91. Dicha suma correspondía a las cuotas de mantenimiento atrasadas, contando desde los seis (6) meses anteriores a la fecha en que adquirió el apartamento, esto es, desde septiembre de 2010. También, dicha partida incluía las cuotas que se fueron acumulando desde la fecha de adquisición del apartamento hasta la fecha de ese señalamiento, en mayo de 2011.

La Junta se opuso a la contención de Doral Bank y que debía responder por toda la deuda acumulada. Expresó que al momento, dicha deuda había aumentado a $4,525.61. Destacó el hecho de que Doral Bank adquirió el inmueble en la primera subasta, lo cual, alegadamente lo convertía en un adquirente voluntario responsable de la totalidad de la deuda acumulada.

Por otro lado, Doral Bank pidió que el procedimiento de cobro de dinero bajo la Regla 60 de Procedimiento Civil que había instado la Junta se convirtiera en un procedimiento ordinario, lo cual, autorizó el TPI. Posteriormente, presentó una moción de sentencia sumaria. Reiteró en su escrito su posición a los efectos de que, en lo que atañe al apartamento respecto al cual se debían las cuotas de mantenimiento, éste fungía como adquirente involuntario protegido por la ley. Insistió en que era un acreedor hipotecario que utilizó su crédito para licitar en pública subasta y adquirió el apartamento mediante venta judicial.

Además de la referida moción, Doral Bank presentó en junio de 2011 una moción de consignación de fondos. Mediante el referido trámite, depositó en el TPI los $2,593.91 que reconoció adeudar y que correspondían a la deuda de cuotas de mantenimiento acumuladas desde los seis (6) meses anteriores a la fecha en que adquirió el apartamento, sumando las cuotas adicionales que se fueron acumulando hasta la fecha del señalamiento que se celebró en mayo de 2011. Incluyó también varias partidas para cubrir los cargos por mora del mes de mayo de 2011, más, lo correspondiente a la cuota de mantenimiento de junio de 2011 con el pago de cargos por mora de ese mes. Todo ello sumó

$2,774.20. Posteriormente, en julio y agosto de 2011, Doral Bank presentó dos mociones adicionales de consignación de fondos. Con ellas, concretó el depósito de la cuota de mantenimiento de julio de 2011, los cargos por mora correspondientes a ese mes, junto con el pago de cuota para agosto. De ese modo, consignó en el tribunal $3,104.60.

Mediante moción en cumplimiento de orden, la Junta se expresó en torno a la contención de Doral Bank. En resumen, planteó que este último compareció a la subasta del apartamento en controversia, actuó como un licitador ordinario que adquirió el apartamento en el primer señalamiento de subasta al precio fijo más alto; más, que de manera voluntaria licitó y logró que se le adjudicara la buena pro. Negó que Doral Bank debía ser considerado adquirente involuntario, y así, gozar de la protección de la Ley de Condominios. Comentó que la situación hubiera sido distinta si se hubiesen declarado desiertas las subastas, y en virtud de ciertas disposiciones que detalló del Reglamento de la Ley Hipotecaria, Doral Bank como acreedor ejecutante hubiera solicitado que se le adjudicara la titularidad del inmueble.

El TPI examinó las contenciones de las partes y emitió el dictamen apelado. Como indicamos antes, la Junta presentó sin éxito una moción de reconsideración y posteriormente la...