Sentencia de Tribunal Apelativo de 9 de Febrero de 2012, número de resolución KLAN201101854

Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, la Jueza Varona Méndez y la Juez Gómez Córdova

Varona Méndez, Jueza Ponente

En San Juan, Puerto Rico a 9 de febrero de 2012.

Se nos solicita que revisemos una sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón, el 14 de noviembre de 2011 y notificada a las partes el 17 de noviembre siguiente, en la que declaró Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria presentada por Scotiabank de Puerto Rico (Scotiabank) y Ariel Acosta y/o Ariel Acosta S.E., la parte aquí apelada.

En dicha sentencia además, se declaró Ha Lugar la reconvención y la demanda contra tercero en cobro de dinero y ejecución de hipoteca presentada por Scotiabank de Puerto Rico en contra de la señora Jaylene Morales Carmona, la apelante y Miguel Ángel García Mercader.

Por los fundamentos que se discuten a continuación, se confirma la sentencia apelada.

En junio de 2002 la apelante y su entonces esposo Miguel Ángel García Mercader¹ adquirieron un solar mediante compraventa sito en el Barrio Carraízo del Municipio de Trujillo Alto. Para la compra del terreno, la apelante obtuvo un préstamo de $30,600 financiado por Scotiabank. Posteriormente, en el 2003, la apelante contrató al señor Ariel Acosta para la construcción en el referido solar de uno de los modelos de vivienda de Casas Criollas, Inc.

De acuerdo con lo pactado en el contrato, el costo de la vivienda sería de $99,800 y las obras debían culminarse dentro de un término de 270 días. Para ello, la apelante obtuvo un préstamo de construcción con Scotiabank, por la suma de $170,000, consistente en $47,369.00 para sufragar el costo de los materiales y $99,800.00 para costear la mano de obra. Con el fin de garantizar el préstamo, la apelante y su esposo suscribieron un contrato de prenda y constitución de gravamen inmobiliario² y varios pagarés hipotecarios.

El 16 de julio de 2003 tanto la apelante como su esposo firmaron la Carta de Compromiso o “Commitment Letter”, en la que se estableció que no habría cambios a los planos aprobados, a las especificaciones de construcción al contrato de construcción sin previo consentimiento escrito del Banco. Esta condición debería ser notificada por escrito al contratista y al arquitecto o ingeniero supervisor del prestatario, si alguno. También se dispuso que el Banco designaría un inspector para que inspeccionara el lugar y aprobara las certificaciones para desembolso. Se advirtió que la función del inspector sería únicamente proteger los intereses del Banco para comprobar que los fondos del préstamo fueran utilizados de acuerdo con los planos de construcción aprobados para el proyecto. Se alega que no era su deber supervisar la calidad del trabajo.³

Por otro lado, en el contrato de construcción se estableció que los dueños deberían proveer todos los materiales de construcción, renta de equipos, hormigones, cerámicas, azulejos, puertas, ventanas y otros. No se consideraban como materiales adicionales el alquiler de equipo, permisos, patentes, certificaciones adicionales ni órdenes de cambio. Tampoco surgía del contrato una cláusula de retención de fondos en cada certificación.

El costo total de construcción era de $175,466.00, lo que representaba $5,466.00 dólares más de lo que Scotiabank le prestaría.

Ante eso, la apelante y su esposo pactaron con el señor Ariel Acosta pagarle alrededor de $5,000 correspondientes al movimiento del terreno y otros gastos, partida que no estaría incluida dentro del préstamo concedido.⁴

Por su parte, el contratista presentó catorce certificaciones por trabajo completado de acuerdo con el contrato de construcción entre las partes. El total de certificaciones aprobadas para pago sumó la cantidad de $47,950.00⁵.

No obstante, surge como parte de las determinaciones de hechos del foro primario en su sentencia que las partes acordaron órdenes de cambio que aumentaron los costos de construcción por la cantidad adicional de $5,706.00.

Esta cantidad se asemeja al exceso reflejado de la suma del préstamo concedido por el Banco, de la cual la apelante acordó con el contratista el pago adicional. Entre los cambios detallados por el foro de instancia están la construcción de una terraza adicional en el segundo nivel de la residencia, añadir un pie de altura al hueco piso- techo en ambos niveles y cambiar el laundry del pasillo de la casa a la terraza adicional.

Como parte de lo dispuesto en la Carta de Compromiso, Scotiabank contrató los servicios del ingeniero Vivas Gotay para que inspeccionara las obras y las certificara. Al contrastar los informes de inspección rendidos por el ingeniero con las certificaciones de obra realizada emitidas por el contratista, el foro apelado no encontró incongruencias entre las mismas. Se estableció que las certificaciones 1 a la 5 se llevaron a cabo correctamente; de la 6 a la 14 concuerdan con los pagarés firmados por la apelante y su esposo, que también fueron pagadas correctamente.

No obstante, la apelante solicitó a Scotiabank una extensión de su préstamo de construcción por la suma de $33,300.00 y un aumento en la línea de crédito establecida a $203,300.00. El Banco aprobó la línea de crédito solicitada y una extensión de seis meses para el vencimiento de la obligación.

Por otro lado, Scotiabank contrató al ingeniero Emilio Díaz Colón para que evaluara lo realizado en la construcción. Este, en su informe expresó lo siguiente:

Según solicitado por usted y por la Sra. Marisol Micheo, Assistant Manager, fuimos el lunes 4 de abril de 2005 a ver la propiedad de referencia en compañía de la Sra. Jaylene Morales, clienta del Banco. Durante la visita a la construcción pudimos observar lo siguiente:

1. Que la carretera oficial del lugar es la número 175 y no la número 176.

2. A la propiedad le falta por terminar las siguientes áreas: alambrar el sistema eléctrico, empañetar las mochetas donde se instalarán las ventanas, instalar algunas cerámicas de piso y azulejos, instalar los aparatos sanitarios, instalar las puertas y cerraduras, instalar puertas de los closets, construir la entrada a la marquesina, instalar gabinetes de cocina, terminaciones de albañilería, aplicar masilla, pintura, certificación del maestro plomero y del perito electricista, limpieza, unos retoques de terminaciones y el permiso de uso.

De acuerdo a nuestros estimados entendemos que faltan para terminar unos $36,500.00. En estos momentos podemos decir que el costo total de la construcción de la casa es de $130,000. Si a estos $130,000.00 le restamos los $47,369.00 que es el costo de Casas Criollas y le restamos los $36,500.00 que estimamos faltan para terminar, podemos concluir que el costo de la mano de obra de lo que está construido es de $46,131.00.⁶

El 1 de agosto de 2005, la apelante presentó una demanda de daños y perjuicios e incumplimiento de contrato contra Scotiabank y el señor Ariel Acosta y/o Ariel Acosta S.E., solidariamente, por haber incumplido con un contrato de construcción de la propiedad. Posteriormente, se enmendó la demanda a los efectos de añadir una causa de acción por alegados vicios de construcción.

La apelante señaló que Scotiabank actuó negligente y fraudulentamente al certificar las distintas etapas de la construcción y desembolsar dinero sin haber realizado las inspecciones correspondientes, según se estableció en la Carta de Compromiso o “Commitment Letter”. Además, alegó que el Banco no abrió la cuenta “escrow” para depositar el dinero correspondiente al préstamo de construcción y no retuvo el 10% de las etapas de la construcción certificadas.

También adujo que el señor Acosta fue negligente o fraudulento al someter certificaciones falsas y solicitar y obtener pagos por obras no realizadas.

Añadió que este incumplió con su contrato de construcción por no entregar la obra dentro del término acordado y porque la misma contenía vicios de construcción.

Finalmente, la apelante solicitó al foro primario la suma de $1,750,000.00 en concepto de daños y perjuicios alegadamente provocados por los actos negligentes o intencionales de Scotiabank y de Ariel Acosta, más costas, gastos y honorarios de abogado a pagarse solidariamente entre los demandados.⁷

Como parte del trámite procesal, Scotiabank presentó su contestación a la demanda y añadió una reconvención y demanda contra tercero contra el ex esposo de la apelante, en cobro de dinero y ejecución de hipoteca.

Esto, ya que alegadamente la apelante dejó de pagar desde el mes de abril de 2005 los intereses del préstamo hipotecario y desde julio de ese año, el principal. La apelante, por su parte, expresó en la deposición que le fue tomada que terminó la construcción de su casa y que la habitó durante aproximadamente un año.⁸

Luego de concluido el descubrimiento de prueba, Scotiabank presentó una moción solicitando que se dictara sentencia sumaria a su favor a cuya solicitud se unió el señor Ariel Acosta, el contratista. En la misma planteó que no existen hechos materiales que ameriten la celebración de un juicio ya que la apelante no tiene derecho a reclamar daños ni especificó su reclamo.

Por su parte, la apelante presentó su oposición a la solicitud de sentencia sumaria, a la cual Scotiabank replicó.

El foro de instancia aquilató toda la...