Sentencia de Tribunal Apelativo de 15 de Marzo de 2012, número de resolución KLAN201100267

Panel Integrado por su Presidente el Juez Cortés

Trigo, la Jueza Colom García y el Juez Vizcarrondo Irizarry

Vizcarrondo Irizarry, Juez Ponente

En San Juan, Puerto Rico, a 15 de marzo de 2012.

Comparece Miguel A. Berríos Zayas, Carmen Cecilia Colón Crespo por sí y en representación de la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (Berríos o apelantes) y solicitan revisemos una Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia (T.P.I.) el 27 de enero de 2011, notificada el 1ro de febrero de 2011 mediante la cual desestimó la demanda por incumplimiento de contrato presentada contra los miembros de la sucesión Rodríguez Baldrich y Rodríguez Arroyo y otros. Con el beneficio de los escritos de las partes se CONFIRMA la sentencia apelada.

El 25 de junio de 2007 Miguel A. Berríos Zayas, Carmen Cecilia Colón Crespo por sí y en representación de la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos presentaron una demanda por incumplimiento de contrato, cobro de dinero y daños y perjuicios contra los miembros de la sucesión Rodríguez Baldrich, incluyendo a José Rodríguez Baldrich, su esposa fulana de tal y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos. También contra la sucesión Rodríguez Arroyo y María de la Rivaherrera y Alberto de la Rivaherrera López y otros, como dueños en común proindiviso de un inmueble de cinco cuerdas ubicado en Hato Rey, Puerto Rico. En la demanda reclamaron el pago de una comisión y daños y perjuicios. En esencia alegan que aún vencido un contrato de corretaje de los demandados autorizando de forma no exclusiva a Berríos a conseguir un comprador para cierto inmueble, éste tenía derecho a cobrar la comisión pactada de un comprador listo para comprar y que Baldrich no aceptó dicho comprador y luego vendió por su cuenta el inmueble a otra persona. La demanda fue contestada. El 7 de diciembre de 2009, los apelados presentaron una moción de sentencia sumaria solicitando que se desestimara la demanda alegando, entre otros que no existen hechos materiales en controversia que ameriten un juicio plenario, que la relación entre las partes era una regida por unos contratos los cuales habían vencido a la fecha en que ocurrieron los hechos alegados en la demanda, que la propiedad no fue vendida a un comprador obtenido por el demandante, ni se otorgaron las escrituras públicas razón por la cual el demandante no tiene derecho a compensación alguna de parte de los codemandados.

Los apelantes se opusieron a la moción de sentencia sumaria. Los apelados replicaron a la oposición a solicitud de sentencia sumaria y sometieron declaraciones juradas del Sr. José

M. Villafañe Santiago, Sr. Frank Rodríguez Robles y Sr. José Rodríguez Baldrich y solicitaron una vista argumentativa. Por su parte los apelantes presentaron una Dúplica a Réplica a Oposición a Moción de Sentencia Sumaria el 8 de julio de 2008. Examinado el expediente y atendidas las mociones presentadas por las partes el T.P.I., dictó sentencia cuyos hechos más relevantes se transcriben:

1. # 2 El 28 de junio de 2001, la parte demandada suscribió un contrato de corretaje con el demandante Miguel A. Berríos Zayas por el que se establecieron los términos y condiciones que regirían la relación contractual entre las partes para lograr la venta del inmueble antes descrito.

2. #5 El 3 de febrero de 2006, el codemandado José Rodríguez Baldrich y el señor Berríos Zayas suscribieron un acuerdo en el que se estableció un término adicional de (30) días, a partir de la fecha del acuerdo, para tramitar la venta del inmueble de referencia. Se estableció que el acuerdo no constituía una autorización exclusiva de venta a favor del señor Berríos Zayas. Asimismo, las partes pactaron que si al cabo de treinta (30) días de haberse firmado el contrato el señor Berríos Zayas no había obtenido un comprador que firmara un contrato de opción de compra, la autorización de vender quedaría sin efecto. Se estableció que el precio de la finca era de $4.5 millones y la venta se efectuaría a precio alzado.

3. #6 El 26 de marzo de 2006, los señores Rodríguez Baldrich y Berríos Zayas pactaron un nuevo acuerdo de autorización de venta con vigencia de treinta (30) días luego de ser otorgado. Tampoco sería una autorización de venta exclusiva a favor del demandante. Se mantuvo la suma de $4.5 millones como el valor alzado del inmueble.

4. #7 El 12 de julio de 2006, el señor José M. Villafañe Santiago, en nombre de la compañía Heaven View Corporation, envió una carta al codemandado Rodríguez Baldrich en la que presentó su oferta de compra sobre la finca número 297 en controversia.

5. #8 El 26 de julio de 2006 las Sucesiones Rodríguez Baldrich y Rodríguez Arroyo pactaron un contrato de Opción de compra con Fiorchi, Inc., representada por el señor José

   A. Figueroa Morales, sobre la finca número 297 en controversia. El término de la opción fue de un año a partir del otorgamiento de la escritura, y el precio convenido de la propiedad fue de $4.5 millones. La venta sería a precio alzado.

6. #9 El 2 de agosto de 2006 el demandante Berríos Zayas suscribió una carta al codemandado Rodríguez Baldrich en la que le informó que ni él ni el señor Villafañe Santiago estaban de acuerdo con su determinación respecto a la finca número 297.

7. #10 El 14 de agosto de 2006, el señor Villafañe envió una segunda carta al codemandado Rodríguez Baldrich en la que le solicitó se abstuviera de vender o disponer de la finca en controversia porque, alegadamente, ya habían acordado una opción de compraventa, según los términos de la carta de 12de julio de 2006.

8. #11 El 29 de agosto de 2006, la representación legal del codemandado Rodríguez Baldrich cursó una misiva a la representación legal del señor Villafañe Santiago y Heaven View, Inc. En la carta, expuso que las partes no habían pactado acuerdo alguno y que, luego que se reunieron el 11 de julio de 2006, su cliente informó al corredor Berríos Zayas que no aceptaría la oferta de Heaven View, ya que había pactado un compromiso de venta anterior sobre la referida propiedad.

9. #12 El 25 de enero de 2007, el señor Berríos Zayas y la señora Carmen Cecilia Colón Crespo, por sí y en representación de la Sociedad Legal de Bienes Gananciales por ambos compuesta, presentaron el presente pleito en contra de las Sucesiones Rodríguez Baldrich y Rodríguez Arroyo.

10. #13 Tras varios trámites procesales, el 7 de diciembre de 2007, los codemandados presentaron la moción de sentencia sumaria que hoy tenemos ante nuestra consideración.

11. #16 El 29 de febrero de 2008, los codemandados presentaron las declaraciones juradas de los señores Villafañe Santiago, Frank Rodríguez Robles y Rodríguez Baldrich.

12. #17 En su declaración jurada, el señor Villafañe Santiago estableció que en la reunión que sostuvo el 11 de julio de 2006 con el señor Rodríguez Baldrich, éste le expresó que ya estaba preparando un contrato de opción con otro comprador sobre el inmueble en controversia. Aceptó, además, que la carta de 12 de julio de 2006 no constituyó un contrato de opción de compra. Expuso que el codemandado Rodríguez Baldrich solicitó una oferta de compra por escrito para discutirla con el resto de los codueños del inmueble.

13. #18 El señor Frank Rodríguez Robles coincidió en su declaración jurada con el señor Villafañe Santiago que, en la reunión del 11 de julio, el codemandado Rodríguez Baldrich notificó la existencia previa de una oferta de compra sobre el inmueble en cuestión.

14. #19 Por su parte, el codemandado Rodríguez Baldrich expresó en su declaración jurada que, posterior a marzo de 2006, no se pactó contrato de corretaje ni comisión alguna con el demandante, y que todos los acuerdos establecidos con el señor Berríos Zayas caducaron. Expuso, además, que las negociaciones de la finca número 297 con la compañía Fiorchi, Inc. iniciaron a principios del mes de junio de 2006.

    Por no existir controversias de hechos el T.P.I. resolvió lo siguiente:

    En este caso, el contrato de corretaje, así como los subsiguientes acuerdos establecidos entre la parte demandante y la parte demandada, claramente establece que la autorización de venta a favor del señor Berríos Zayas no sería exclusiva, y que los titulares de la propiedad conservaron su derecho a venderla, enajenarla o comprometerla sin la intervención del corredor de bienes raíces. Del mismo modo, las declaraciones juradas y la prueba documental presentada por los demandados establecieron que la parte demandada comprometió el inmueble en cuestión a favor de la compañía Fiorchi, Inc. no fue consecuencia de la intervención del señor Berríos Zayas como corredor de bienes raíces. El demandante no tiene derecho alguno a cobrar la comisión pactada en el contrato de corretaje pactado con la parte demandada. Por tanto, procede dictemos sentencia sumaria a favor de las Sucesiones Rodríguez Baldrich y Rodríguez Arroyo en específico José Rodríguez Baldrich por sí y en representación de la Sociedad Legal de Gananciales constituida con Norma Altieri Freire, y ordenamos la desestimación del pleito.

    [……..]

    Se ordena la desestimación de la demanda y el archivo del caso. Se imponen las costas...