Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Junio de 2012, número de resolución KLRA20110626
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA20110626 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 29 de Junio de 2012 |
| VICTOR J. COLÓN VAZQUEZ, NESSA E. SANCHEZ BRUGUERAS | | REVISIÓN ADMINISTRATIVA procedente del Departamento de Asuntos al Consumidor Querella Núm. CA0001426 |
Panel integrado por su presidente el Juez González Vargas, la Juez Carlos Cabrera y la Juez Nieves Figueroa.
González Vargas, Troadio, Juez Ponente.
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de junio de 2012.
El 6 de junio de 2011, Belcas Development, Inc. (en adelante, Belcas), presentó un recurso de revisión judicial ante este Foro en el que solicitó la revocación de una resolución del Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante, DACo). La referida resolución fue emitida el 25 de mayo de 2011 y notificada el 27 de ese mes. En ella el DACo declaró ha lugar una querella instada por el doctor Víctor J.
Colón Vázquez y su esposa, la señora Nessa Eyleen Sánchez Brugeras (en adelante, los Colón Sánchez), y ordenó a Belcas a rembolsarle a estos últimos la cantidad de $24,950. Además, ordenó a Belcas a compensarle a los querellantes la suma de $500 por concepto de costas y honorarios de abogado.
A continuación, los hechos pertinentes para la resolución de la controversia.
El 23 de julio de 2009, los Colón-Sánchez suscribieron con Belcas un contrato de título Contrato Uniforme de Compraventa sobre Casa/Residencia.1 En esencia, mediante este contrato Belcas se obligaba a venderles a los Colón-Sánchez una residencia ubicada en el proyecto maestro Montehiedra West Community y los Colón-Sánchez se obligaban a comprarle a Belcas la casa, sujeto a las condiciones convenidas en el contrato. La residencia forma parte del complejo desarrollado por Belcas conocido como Los Senderos de Montehiedra. El precio de compraventa acordado fue la suma de $850,000 y se requirió un pronto pago por la cantidad de $25,000, los cuales fueron aportados por Colón-Sánchez.2
La cláusula octava del contrato en controversia establece el derecho del comprador a examinar los planos y las especificaciones de la casa y a inspeccionarla antes del cierre de la escritura de compraventa mediante coordinación previa con la vendedora. Por otra parte, la cláusula dieciocho del contrato dispone lo siguiente:
18. El COMPRADOR se compromete a comparecer en la fecha, sitio y hora designados por la VENDEDORA y a otorgar ante notario público designado por la VENDEDORA la escritura final de compraventa e hipoteca y el correspondiente pagaré a la orden del acreedor hipotecario. La fecha designada será dentro de los dieciocho (18) meses desde la fecha en que se firmó este Contrato, previa notificación a tal efecto por correo certificado con acuse de recibo, con treinta (30) días de antelación. Disponiéndose que el COMPRADOR tendrá derecho desde el momento en que se le notifique para comparecer a otorgar la Escritura de Compraventa, a inspeccionar la vivienda y asegurarse que la misma no adolece de defectos de construcción según los define el Reglamento de Construcción de DACO.
De encontrar el COMPRADOR que la residencia adolece de defectos de construcción deberá informarlo de inmediato a la VENDEDORA. Si ésta se negara a corregirlos, el COMPRADOR podrá negarse a firmar la Escritura de Compraventa. Las deficiencias de construcción encontradas en esta primera inspección le serán corregidas con anterioridad al cierre o firma de la Escritura. Cualquier defecto adicional o deficiencia encontrada en inspecciones posteriores, serán corregidas de acuerdo a la garantía del producto, establecidas en el Reglamento de Construcción del DACO. Copia de estas garantías le serán entregadas al COMPRADOR en la firma de las Escrituras. El COMPRADOR reconoce que su obligación de no incurrir en dilaciones es parte esencial de este Contrato y que si faltare a la citación que se le hiciere para el otorgamiento de las escrituras sin causa justificada y sin excusarse, o si tardase más de diez (10) días en atender cualquier otro requerimiento que le hiciere la VENDEDORA por correo certificado y/o vía facsímil en relación con la tramitación del préstamo hipotecario de la compraventa, la VENDEDORA podrá dar por terminado este Contrato por abandono del mismo por parte del COMPRADOR, pudiendo retener, del Pronto Pago adelantado por el COMPRADOR, el DOS POR CIENTE (2%) del Precio de Compraventa.
Así también en el contrato se especificó que se depositarían en una cuenta las cantidades de dinero que recibiera el vendedor del comprador como adelantos y serán devueltas al COMPRADOR cuando se resuelva este Contrato por una de las causas que justifiquen su devolución o acreditadas al Precio de Compraventa cuando se firme la Escritura de Compraventa, en estricto cumplimiento de la Ley y el procedimiento establecido por el Reglamento de Construcción de DACO. El Reglamento de Construcción al que se hace referencia es el Reglamento Número 2268 de DACo, vigente al momento de firmarse el contrato que nos concierne.
De igual forma, el contrato establece que la vendedora estará obligada a reparar sin costo alguno para el comprador los defectos de construcción que surjan, según definidos en el Reglamento de Construcción del DACo. Por otro lado, en la cláusula veintisiete se acordaron las circunstancias por las cuales el comprador podía resolver el contrato, con la debida notificación a la vendedora y, en la cláusula veintiocho, las circunstancias por las que el vendedor podía igualmente resolverlo. A continuación, transcribimos esas cláusulas:
27. [ ] (a)
En cualquier momento que perciba que la CASA/RESIDENCIA en construcción y a entregársele se diferencie en forma sustancial de la CASA/RESIDENCIA que le ofreció la VENDEDORA cuando se firmó este Contrato. [ ]
(b) Si al inspeccionar la CASA/RESIDENCIA ya construida, la misma tiene defectos de construcción según definidos por el Reglamento de Construcción de DACO, y si transcurriesen más de veinte (20) días sin que dichos defectos hubieren sido corregidos o sin que se iniciara su corrección en forma diligente, luego de que el COMPRADOR le haya requerido tal corrección a la VENDEDORA por correo certificado, o personalmente, con un acuse de recibo firmado por la VENDEDORA en ambos casos. (c) Si transcurriesen más de DIECIOCHO (18) meses desde la fecha de firma de este Contrato sin que la VENDEDORA esté en la posición de otorgar la Escritura de Compraventa o de entregar la CASA/RESIDENCIA con su Permiso de Uso. (d) Si por Fuerza Mayor, Acto de Dios o caso fortuito, se le imposibilita a la VENDEDORA el cumplir con los términos y condiciones de este Contrato. [ ]
28.[ ] (b)
Cuando el COMPRADOR, sin causa justificada, se niega a firmar o no acude a su cita para la firma de la Escritura de Compraventa, después de habérselo requerido la VENDEDORA por escrito y en la forma y manera que lo requiere este Contrato. No se considera causa justificada que excuse al COMPRADOR de su obligación de firmar la Escritura de Compraventa, su inhabilidad para satisfacer las cantidades que debe pagar en o antes de la fecha del cierre. (c) Cuando el COMPRADOR le notifique a la VENDEDORA que no tiene interés en seguir con los trámites de compra de la CASA/RESIDENCIA. (d) Si por Fuerza Mayor, Acto de Dios o caso fortuito, al COMPRADOR se le imposibilita cumplir con los términos y condiciones de este Contrato.
En la próxima cláusula, la veintinueve, se dispuso que si se resuelve el contrato por alguna de las causas indicadas en los incisos (a), (b), (c), (d) o (f) de la cláusula veintisiete, o en la cláusula (d) de la cláusula veintiocho, se le devolverían al comprador las cantidades que hubiera adelantado como pronto pago. De otro modo, si se resuelve por los incisos (a), (b) o (c) de la cláusula veintiocho o por cualquier incumplimiento del comprador, la VENDEDORA podrá deducir y retener para sí, de los adelantos hechos por el COMPRADOR como Pronto Pago, y sin la necesidad de probar daños, una cantidad igual al DOS POR CIENTO (2%) del Precio de Compraventa, como pago total por los gastos incurridos. Por último, la cláusula treinta establece:
30. En caso de que el COMPRADOR o la VENDEDORA decida resolver este Contrato de acuerdo con las causas aquí estipuladas, la parte que elija resolver deberá notificar su decisión a la otra parte por correo certificado o personalmente, con acuse de recibo en cada caso, exponiendo la causa de la resolución en dicha notificación. Si la parte notificada está de acuerdo con la resolución, la VENDEDORA podrá retener para sí la suma autorizada por este Contrato, y procederá a devolverle al COMPRADOR cualquier balance de las cantidades adelantadas como Pronto Pago a que tenga derecho, menos la suma retenida, con los intereses que haya devengado, si alguno. Este reembolso se hará en estricto cumplimiento del procedimiento establecido para cuentas de depósito y/o reserva escrow en el Reglamento de Construcción del DACO, y dentro de los TREINTA (30) días siguientes de haberse recibido la notificación de resolución.
En caso de que la parte informada de la resolución no esté de acuerdo con la resolución notificada, ambas partes se atendrán al procedimiento establecido en la sección correspondiente del Reglamento de Construcción del DACO para tales propósitos.
Asimismo, la cláusula treinta y dos dispone que [n]ada de lo expresado en este Contrato deberá ser interpretado como una renuncia por parte de la VENDEDORA o del COMPRADOR, de los derechos, remedios o defensas que pudieran tener bajo el Código Civil de Puerto Rico o cualquier otra ley aplicable, ni como una limitación o restricción de tales derechos o remedios.
La primera inspección de la casa se realizó el 7 de agosto de 2009 y a ella asistieron el doctor Colón Vázquez junto a su hermano, el ingeniero Francisco Colón. Estuvieron presentes también...
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