Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Agosto de 2012, número de resolución KLAN201100987
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201100987 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Agosto de 2012 |
| CONSEJO DE TITULARES DEL CONDOMINIO CARIBE PLAZA Demandante-Apelado v SAN GERÓNIMO CARIBE PROJECT, INC. Y OTROS Demandado-Apelante | KLAN201100987 | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de San Juan CIVIL NÚM. KPE2011-0917 (904) SOBRE: INJUNCTION |
Panel Integrado por su Presidente el Juez Rivera Román, la Jueza Colom García y el Juez Vizcarrondo Irizarry
Vizcarrondo Irizarry, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de agosto de 2012.
Comparecen ante nos San Gerónimo Caribe Project Inc., San Gerónimo Caribe Parking, Inc. y Arturo Madero Arboleda (en adelante los apelantes) y nos solicitan la revocación de una Sentencia Parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan (TPI). En la referida determinación el foro de instancia expidió el auto de injuction preliminar que solicitó la parte demandante en este pleito, el Consejo de Titulares del Condominio Caribe Plaza (en adelante el Condominio), en contra de los demandados y aquí apelantes. Como consecuencia del auto de injuction preliminar, el TPI ordenó a los apelantes a remover cualquier rótulo colocado en las fachadas del Estacionamiento Comercial que estaba en controversia, prohibió la colocación de cualquier rótulo, en este lugar, hasta la resolución final del pleito e impuso a la parte demandante, el Condominio, una fianza por la cantidad de cien dólares ($100).
Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, examinados los documentos presentados ante nos, así como el Derecho aplicable, REVOCAMOS la determinación apelada.
Veamos los hechos que dan lugar a la presente controversia.
La Corporación San Gerónimo Caribe Project, Inc. (SG Caribe Project) desarrolló el Proyecto Comercial Paseo Caribe en el municipio de San Juan. Este Proyecto está integrado por las siguientes edificaciones: (i) el Condominio Caribe Plaza; (ii) el Condominio Laguna Plaza; (iii) el Condominio Condado Lagoon Villas; (iv) un Área de Establecimientos Comerciales; y (v) un Estacionamiento Comercial.1
SG Caribe Project edificó en su finca una estructura de Estacionamiento Comercial cuya titularidad se transfirió, mediante contrato de compraventa, a San Gerónimo Caribe Parking (SG Caribe Parking)2. Entre los términos contemplados en el contrato de compraventa, SG Caribe Parking constituyó, a favor de SG Caribe Project, un derecho real de superficie (en adelante Derecho de Superficie) a perpetuidad sobre y por encima de una porción de la cubierta de la última planta del Estacionamiento Comercial y sobre ciertas otras áreas del Estacionamiento Comercial3, siendo estas áreas:
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Tres (3) porciones de espacios denominados como porción superior:
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Un espacio localizado a la altura de 4.572 metros sobre la cubierta de la última y octava planta del estacionamiento comercial.
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Un espacio que cubre una porción de la octava planta donde se ubican las áreas recreativas del Proyecto.
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Un especio que cubre una porción de la séptima planta donde se ubican los estacionamientos de los vehículos de los titulares del Condominio Condado Lagoon Villas.
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Una (1) porción inferior localizada en el sótano del Estacionamiento Comercial y en la rampa que conecta el sótano con la primera planta del Estacionamiento Comercial.
Véase: Sentencia Parcial emitida el 10 de junio de 2011, apéndice 1 de la parte apelante, págs. 5-6; Escritura Número Diez (10), apéndice 1 de la parte apelante, pág. 74.
Sobre el área que constituía el Derecho de Superficie, SG Caribe Project edificó el Condominio Caribe Plaza, el cual se destinó para uso residencial4. Los negocios entre SG Caribe Project y SG Caribe Parking se recogieron en una Escritura Pública Número Diez a la que compareció como Director Ejecutivo de ambas, el Sr. Arturo Madero Arboleda5.
SG Caribe Parking constituyó varias servidumbres a favor de SG Caribe Project y sus Cesionarios y Sucesores que incluían al Consejo de Titulares del Condominio Caribe Plaza. Por su parte, SG Caribe Project sometió el Condominio Caribe Plaza al Régimen de Propiedad Horizontal. Excluyó de tal Régimen el área de Estacionamiento Comercial y lo transfirió a SG Caribe Parking.6
En el mes de febrero de 2011, SG Caribe Project, actuando como administrador de SG Caribe Parking, otorgó un contrato de arrendamiento con TACTICAL Mesh, en el cual le concedió el uso de la fachada sur del Estacionamiento Comercial para la ubicación de un rótulo de Coors Light. Este rótulo, de considerables dimensiones, ocupaba una porción sustancial de la fachada sur del Estacionamiento Comercial con un sistema de luces que prendían por la noche.
El Consejo de Titulares del Condominio Plaza Caribe objetó ante el Sr. Madero la ubicación del rótulo pero nada se hizo. El Consejo procedió entonces a presentar una Demanda de Injuction contra: SG Caribe Project; SG Parking; el Sr. Madero; y TACTICAL Mesh. En su demanda el Consejo de Titulares planteó que la colocación del rótulo en la fachada del Estacionamiento Comercial:
1. Violenta el Derecho de Superficie existente en favor del Condominio Caribe Plaza.
2. Violenta los términos y las condiciones de la escritura matriz del Condominio Caribe Plaza.
3. Violenta los términos y representaciones contractuales del desarrollador.
4. Violenta la integridad estética del Condominio. Por cuanto es una alteración a la fachada y el concepto estético del Condominio.
Véase: Demanda presentada el 10 de marzo de 2011, apéndice 18 de la parte apelante, págs. 408-422.
El TPI celebró dos vistas sobre el recurso de injuction preliminar los días 2 y 16 de mayo de 2011.
Posteriormente, el 10 de junio de 2011, emitió una Sentencia Parcial. En su dictamen determinó que a pesar de que conforme al Registro de la Propiedad el Condominio Caribe Plaza y el Estacionamiento Comercial eran dos fincas independientes entre si, ambas fincas, desde el punto de vista estético y arquitectónico, constituían un conjunto que se complementaba entre si; y que, en ausencia del consentimiento de todos los titulares del conjunto, el rótulo resultaba ser contrario a derecho.
Por otro lado, entendió que debido a que los documentos constitutivos del Condominio Caribe Plaza evidenciaban que algunos elementos relativos al exterior del Condominio Caribe Plaza quedaban sujetos a la aprobación previa del titular del Estacionamiento Comercial, entonces, el titular del Estacionamiento Comercial no podía abrogarse la facultad de alterar unilateralmente los elementos estéticos del exterior del conjunto. Esto es que el titular del Estacionamiento Comercial, SG Caribe Parking, no podía alterar los elementos de su propio Estacionamiento Comercial, sin la aprobación de los titulares del Condominio Caribe Plaza. Además el TPI entendió que la alteración de los elementos estéticos del conjunto operaba en perjuicio del derecho de superficie concebido a favor del Condominio Caribe Plaza y que el uso y disfrute del derecho de superficie comprendía el uso y disfrute de los elementos estéticos del Condominio Caribe Plaza.
En lo que respecta al criterio de daño irreparable, determinó que en el presente caso aplicaba la doctrina utilizada para los casos en los que se vindica un derecho establecido en una servidumbre en equidad; para los que se ha rechazado el criterio de la demostración de un daño irreparable y sólo se debe evidenciar la violación a la restricción para que el promovente tenga el derecho al remedio interdictal. A estos efectos, entendió que la Ley de Condominios facultaba expresamente al Consejo de Titulares a perseguir los remedios de interdictos a los fines de vindicar violaciones a los elementos estéticos y arquitectónicos del Condominio.
Finalmente entendió que existía un agravio a los derechos propietarios y de superficie del Consejo de Titulares y una alta probabilidad de prevalecer en los méritos de su acción.
Por entender que se cumplían con los restantes criterios normativos para la expedición del auto, el TPI concedió el injuction preliminar, ordenó a SG Caribe Proyect a quitar el rótulo y le prohibió volver a ubicar otro similar sin el consentimiento del Consejo de Titulares del Condominio. Además le impuso a la parte demandante, el Condominio una fianza de $100, ello a tenor con las disposiciones de la...
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