Sentencia de Tribunal Apelativo de 25 de Octubre de 2012, número de resolución KLRA201200592

LEXTA20121025-019 Costa Diaz V. Junta de Directores del Condominio Villas Del Faro Beach Resort

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE HUMACAO

PANEL XI

MARILYN COSTA DÍAZ Recurrente v. JUNTA DE DIRECTORES DEL CONDOMINIO VILLAS DEL FARO BEACH RESORT; JOSE VÁZQUEZ, PRESIDENTE Recurrida

KLRA201200592

Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) Querella Núm: SJ0008071 Sobre: Ley de Condominios

Panel integrado por su presidente, el Juez Cabán García, la Jueza Cintrón Cintrón y la Juez Nieves Figueroa.

Nieves Figueroa, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 25 de octubre de 2012.

Comparece ante nosotros la señora Marilyn Costa Díaz (en adelante “parte recurrente” o “señora Costa Díaz”) mediante recurso de revisión administrativa presentado el 13 de julio de 2012. Nos solicita la revocación de la Resolución dictada por el Departamento de Asuntos del Consumidor, Región de Humacao (en adelante “DACo”), el 8 de mayo de 2012, notificada y archivada en autos el 9 de mayo de 2012. Por medio de dicho dictamen, el DACo desestimó la Querella presentada por la señora Costa Díaz contra la Junta de Directores del Condominio Villas del Faro Beach Resort (en adelante “parte recurrida” o “Junta”). En su Querella, la señora Costa Díaz solicitó a la Junta que eliminara una partida del presupuesto anual denominada como “pérdida por morosidad”, a través de la cual alegadamente se pretendía redistribuir entre los titulares que puntualmente pagaban su cuota de gastos para mantenimiento mensual, las cantidades no aportadas por algunos residentes.

Examinados los escritos presentados, así como el derecho aplicable, se revoca la Resolución recurrida.

I.

La parte recurrente es propietaria del apartamento 2205 del Condominio Villas del Faro Beach Resort (en adelante “Condominio”), sito en el Municipio de Maunabo. Dicho Condominio está sujeto al régimen de propiedad horizontal. El 6 de marzo de 2012, la señora Costa Díaz presentó una Querella ante el DACo. En síntesis, alegó que la Junta de Directores del Condominio había convocado para una Asamblea Ordinaria Anual a celebrarse el 8 de febrero de 2012. La Junta incluyó como temas a discutirse el Informe del Tesorero y la Aprobación del Presupuesto.

Según la parte recurrente, la Junta no advirtió que la Asamblea se celebraba para aprobar un aumento en las cuotas de mantenimiento. La señora Costa Díaz alegó que en la nueva cuota de mantenimiento se incluyó una partida de $19,620.00 "como pérdida por morosidad”, a pesar de que no se justificó la misma ni se pudo demostrar un solo caso de algún apartamento en particular cuya deuda pueda ser calificada como una incobrable. La parte recurrente planteó que aumentar la cuota de mantenimiento por causa de titulares morosos tiene el efecto de alterar el porcentaje de participación de aquellos titulares que cumplen con su obligación. También denunció que la aludida partida por morosidad es una estimada que fue tratada como un gasto común "cuando la realidad es que ni siquiera cae bajo la definición normal de lo que representa un gasto".

Por lo anterior, la señora Costa Díaz solicitó que se dejará sin efecto el aumento de cuotas de mantenimiento decretado y que se ordenará a la Junta a convocar una nueva Asamblea, justificar caso a caso quiénes son los alegados titulares morosos y presentar un nuevo presupuesto operacional. La parte recurrente incluyó como parte de su Querella copia de la Convocatoria a Asamblea Ordinaria Anual, un estado financiero de la Junta, entre otros documentos.

La Junta presentó su Contestación a la Querella. Aceptó varias alegaciones e invocó el Artículo 15 (f) de la Ley de Condominios que dispone que "todo titular deberá contribuir con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamento en la escritura de constitución, a lo especialmente establecido, conforme al inciso (f) del Artículo 38, a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, incluidas las derramas, primas de seguros, el fondo de reserva, o cualquier otro gasto debidamente aprobado por el Consejo de Titulares”. (Énfasis en el original).

Además, la Junta alegó afirmativamente que la convocatoria se notificó con el proyecto del nuevo presupuesto y la agenda, por lo que se puso a los condóminos en conocimiento del aumento proyectado en la cuota y el por ciento de aumento que el mismo conllevaba. Apuntó que el sustancial aumento fue aprobado luego de un debate durante el cual se redujo la partida de deudas incobrables de un 5% a un 3%. Alegó que luego de dicha reducción, el presupuesto fue aprobado por unanimidad en presencia de la parte recurrente. También insistió que las cuotas incobrables constituían una carga que cualificaba como "otros gastos" según definido en el Artículo 15 (f) de la Ley de Condominios. Como remedio, la Junta solicitó que se desestimara la Querella y se impusiera a la señora Costa Díaz el pago de honorarios, costas y gastos en una cantidad no menor a $2,000.00.

Se desprende de la Resolución emitida por el DACo que el día 3 de mayo de 2012 se celebró una vista administrativa a la que asistió la parte recurrente asistida por su representación legal y acompañada por el testigo Gilbert Torres Rivera. La Junta hizo lo propio compareciendo con sus abogados y el señor José Vázquez, Presidente de la Junta; el señor Alfredo Gandía, Vicepresidente; la señora Marisela Roque, Secretaria; el señor Edwin Cruz, Tesorero; y el señor José Álvarez, Vocal.

Escuchada la prueba testifical, el DACo concluyó que el 25 de febrero de 2012 se celebró una Asamblea Ordinaria Anual del Consejo de Titulares del Condominio y que el quórum se compuso de 15 titulares presentes, incluyendo a la señora Costa Díaz, y ocho titulares representados por “proxies”. Concluyó, además, que entre los asuntos proyectados se encontraba la aprobación del presupuesto correspondiente al año 2012-2013 y que dicho presupuesto reflejaba un aumento en las cuotas de mantenimiento de 16.4%. Dicho incremento obedecía a un aumento en los gastos del Condominio y “a una previsión de ingreso negativo (pérdida por morosidad) por causa de los titulares morosos la cual fue calculada en un 5%

($19,620.00)”. Según la Resolución, el cálculo del 5% de morosidad "fue realizado por la parte querellada a base de los titulares morosos que tenían deudas que sobrepasaban la suma de $1,000.00. Conforme a dicho cálculo, la Junta trató de proyectar una cantidad de ingresos que realmente fuese cobraba durante el año fiscal, de manera que dicho ingreso alcanzara fielmente para cubrir los gastos proyectados."

Surge del dictamen recurrido que el aumento en la cuota no significaba la renuncia a cobrar a los titulares morosos y que el señor Luis Santiago presentó una moción para modificar el estimado de morosidad de un 5% a un 3%, luego de lo cual se llevó a votación la referida propuesta. Concluyó el DACo que el presupuesto había sido aprobado con 24 votos a favor y 5 en contra, uno de los cuales correspondía a la parte recurrente.

Formuladas las determinaciones de hecho que hemos resumido, el DACo enfatizó que la Junta estaba facultada para, entre otras cosas, "aumentar o disminuir las cuotas para gastos comunes […]" al amparo del Artículo 38 D. Además, detalló que el aumento se había fijado "de acuerdo a la experiencia en la morosidad existente" y que "[c]on la existencia de esta partida la Junta de Directores buscaba asegurarse de que los ingresos reales a ser recibidos por el Consejo fuesen suficientes para cubrir los gastos presupuestados […] [d]icha partida no constituía de manera alguna una condonación de deuda a los titulares morosos, ni es una penalidad para los titulares responsables que pagan sus cuotas puntualmente. Cada titular sería responsable del pago de su cuota de mantenimiento, con el aumento aprobado.”

Basado en esas conclusiones de hecho la agencia recurrida concluyó que:

[d]e una revisión del presupuesto presentado surge que la Junta de Directores preparó un presupuesto en el cual en adición a proyectar y presentar los datos estimados durante el año 2012, también se añadió una partida a los ingresos cuyo propósito fue subestimar los ingresos que realmente serían recibidos, de acuerdo a su experiencia en la morosidad en el condominio, con el propósito de que no hubiese un déficit en los ingresos proyectados. Esta partida fue discutida durante la asamblea y la parte querellante tuvo amplia participación en su discusión. Tan amplia fue la participación y discusión sobre este asunto, que durante la asamblea se redujo la partida en controversia de un 5 a un 3 por ciento del ingreso a ser facturado por concepto de cuotas. Éste Departamento concluye que la Junta de Directores actuó de manera correcta al proponer al Consejo de Titulares la aprobación de un presupuesto que tiene el propósito de realizar una proyección...