Sentencia de Tribunal Apelativo de 25 de Octubre de 2012, número de resolución KLRA201200592

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLRA201200592
Tipo de recursoRecursos de revisión administrativa
Fecha de Resolución25 de Octubre de 2012

LEXTA20121025-019 Costa Diaz V. Junta de Directores del Condominio Villas Del Faro Beach Resort

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE HUMACAO

PANEL XI

MARILYN COSTA DÍAZ Recurrente v. JUNTA DE DIRECTORES DEL CONDOMINIO VILLAS DEL FARO BEACH RESORT; JOSE VÁZQUEZ, PRESIDENTE Recurrida
KLRA201200592
Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) Querella Núm: SJ0008071 Sobre: Ley de Condominios

Panel integrado por su presidente, el Juez Cabán García, la Jueza Cintrón Cintrón y la Juez Nieves Figueroa.

Nieves Figueroa, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 25 de octubre de 2012.

Comparece ante nosotros la señora Marilyn Costa Díaz (en adelante “parte recurrente” o “señora Costa Díaz”) mediante recurso de revisión administrativa presentado el 13 de julio de 2012. Nos solicita la revocación de la Resolución dictada por el Departamento de Asuntos del Consumidor, Región de Humacao (en adelante “DACo”), el 8 de mayo de 2012, notificada y archivada en autos el 9 de mayo de 2012. Por medio de dicho dictamen, el DACo desestimó la Querella presentada por la señora Costa Díaz contra la Junta de Directores del Condominio Villas del Faro Beach Resort (en adelante “parte recurrida” o “Junta”). En su Querella, la señora Costa Díaz solicitó a la Junta que eliminara una partida del presupuesto anual denominada como “pérdida por morosidad”, a través de la cual alegadamente se pretendía redistribuir entre los titulares que puntualmente pagaban su cuota de gastos para mantenimiento mensual, las cantidades no aportadas por algunos residentes.

Examinados los escritos presentados, así como el derecho aplicable, se revoca la Resolución recurrida.

I.

La parte recurrente es propietaria del apartamento 2205 del Condominio Villas del Faro Beach Resort (en adelante “Condominio”), sito en el Municipio de Maunabo. Dicho Condominio está sujeto al régimen de propiedad horizontal. El 6 de marzo de 2012, la señora Costa Díaz presentó una Querella ante el DACo. En síntesis, alegó que la Junta de Directores del Condominio había convocado para una Asamblea Ordinaria Anual a celebrarse el 8 de febrero de 2012. La Junta incluyó como temas a discutirse el Informe del Tesorero y la Aprobación del Presupuesto.

Según la parte recurrente, la Junta no advirtió que la Asamblea se celebraba para aprobar un aumento en las cuotas de mantenimiento. La señora Costa Díaz alegó que en la nueva cuota de mantenimiento se incluyó una partida de $19,620.00 "como pérdida por morosidad”, a pesar de que no se justificó la misma ni se pudo demostrar un solo caso de algún apartamento en particular cuya deuda pueda ser calificada como una incobrable. La parte recurrente planteó que aumentar la cuota de mantenimiento por causa de titulares morosos tiene el efecto de alterar el porcentaje de participación de aquellos titulares que cumplen con su obligación. También denunció que la aludida partida por morosidad es una estimada que fue tratada como un gasto común "cuando la realidad es que ni siquiera cae bajo la definición normal de lo que representa un gasto".

Por lo anterior, la señora Costa Díaz solicitó que se dejará sin efecto el aumento de cuotas de mantenimiento decretado y que se ordenará a la Junta a convocar una nueva Asamblea, justificar caso a caso quiénes son los alegados titulares morosos y presentar un nuevo presupuesto operacional. La parte recurrente incluyó como parte de su Querella copia de la Convocatoria a Asamblea Ordinaria Anual, un estado financiero de la Junta, entre otros documentos.

La Junta presentó su Contestación a la Querella. Aceptó varias alegaciones e invocó el Artículo 15 (f) de la Ley de Condominios que dispone que "todo titular deberá contribuir con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamento en la escritura de constitución, a lo especialmente establecido, conforme al inciso (f) del Artículo 38, a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, incluidas las derramas, primas de seguros, el fondo de reserva, o cualquier otro gasto debidamente aprobado por el Consejo de Titulares”. (Énfasis en el original).

Además, la Junta alegó afirmativamente que la convocatoria se notificó con el proyecto del nuevo presupuesto y la agenda, por lo que se puso a los condóminos en conocimiento del aumento proyectado en la cuota y el por ciento de aumento que el mismo conllevaba. Apuntó que el sustancial aumento fue aprobado luego de un debate durante el cual se redujo la partida de deudas incobrables de un 5% a un 3%. Alegó que luego de dicha reducción, el presupuesto fue aprobado por unanimidad en presencia de la parte recurrente. También insistió que las cuotas incobrables constituían una carga que cualificaba como "otros gastos" según definido en el Artículo 15 (f) de la Ley de Condominios. Como remedio, la Junta solicitó que se desestimara la Querella y se impusiera a la señora Costa Díaz el pago de honorarios, costas y gastos en una cantidad no menor a $2,000.00.

Se desprende de la Resolución emitida por el DACo que el día 3 de mayo de 2012 se celebró una vista administrativa a la que asistió la parte recurrente asistida por su representación legal y acompañada por el testigo Gilbert Torres Rivera. La Junta hizo lo propio compareciendo con sus abogados y el señor José Vázquez, Presidente de la Junta; el señor Alfredo Gandía, Vicepresidente; la señora Marisela Roque, Secretaria; el señor Edwin Cruz, Tesorero; y el señor José Álvarez, Vocal.

Escuchada la prueba testifical, el DACo concluyó que el 25 de febrero de 2012 se celebró una Asamblea Ordinaria Anual del Consejo de...

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