Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Noviembre de 2012, número de resolución KLAN20121303
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN20121303 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Noviembre de 2012 |
| | | APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Carolina Caso Núm.: F AC2010-2799 (402) Sobre: Cobro de dinero y daños por incumplimiento de contrato |
Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas, la Juez Carlos Cabrera y la Juez Medina Monteserín.
Carlos Cabrera, Carmen Hilda, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de noviembre de 2012.
Liza Mo Caribbean Corp. h/n/c/ Wetzels Pretzels (en adelante, Liza Mo o demandada-apelante) solicita la revocación de la Sentencia dictada sumariamente por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Carolina (TPI), el 4 de junio de 2012, archivada en autos copia de su notificación el día 8 de igual mes y año. Mediante esta determinación el TPI declaró ha lugar la solicitud de sentencia sumaria promovida por Plaza Carolina Mall (en adelante, Plaza Carolina o demandante-apelada) y concedió la totalidad de los remedios procurados por esa parte en la acción de cobro de dinero y daños por incumplimiento de contrato.
Pendiente la disposición del recurso, Plaza Carolina instó Moción de Desestimación de Recurso de Apelación. Mediante Resolución del 17 de septiembre de 2012 ordenamos a la parte demandada-apelante que expusiera su posición. Con el beneficio de su postura, declaramos No Ha Lugar la petición de desestimación del recurso de autos y procedemos a resolver, conforme al derecho aplicable.
Los hechos que preceden la apelación cuya disposición nos ocupa refieren inicialmente al 1 de marzo de 2010. En esa fecha Plaza Carolina presentó una demanda sobre desahucio contra Liza Mo, por incumplimiento de cánones de arrendamiento, caso número F PE2010-0242. Reclamó que había arrendado un espacio comercial a Liza Mo y que a la fecha de la presentación de la demanda se le adeudaban dos meses de renta ascendentes a $39,312.84. Emitida la Sentencia ordenando el desahucio de Liza Mo, esta parte cesó sus operaciones y desalojó los predios del espacio comercial, el 9 de junio de 2010.
El 4 de octubre de 2010 Plaza Carolina presentó una nueva Demanda contra Liza Mo, en esta ocasión sobre cobro de dinero y daños por incumplimiento de contrato. Arguyó que:
8. Es menester aclarar que la presente acción en cobro de dinero e incumplimiento de contrato tiene como objetivo principal reclamar el pago de cánones de renta dejados de producir, a consecuencia del balance de tiempo restante del término originalmente pactado en el contrato, el cual corresponde a su vez al tiempo que estaría vacante el establecimiento, mientras la demandante gestiona la búsqueda de nuevos inquilinos1. (Énfasis en el original).
En virtud de lo alegado, Plaza Carolina reclamó en cobro de dinero el pago por las rentas que dejó de percibir por el remanente del término del contrato de arrendamiento, cuyo vencimiento era el 31 de julio de 2017, conjuntamente con el pago de intereses, gastos y penalidades.
El 18 de noviembre de 2010 Liza Mo presentó Contestación a Demanda y Reconvención. Alegó que Plaza Carolina le había prometido verbalmente que el área donde estaba localizado su comercio iba a tener un mayor flujo de consumidores porque incluiría comerciantes adicionales, pero no cumplió.
Que debido al incumplimiento del demandante en no tener el centro comercial alquilado y aumentar el flujo de consumidores causó que el demandado no pudiera cumplir con el canon de arrendamiento y abandonó voluntariamente el local ante esta condición provocada por el demandante.2 Negó, además, las cantidades reclamadas.
Conjuntamente con la contestación a la demanda Liza Mo presentó Reconvención.
Sostuvo que para el 2008 la gerencia de Plaza Carolina se le acercó para renovar el contrato de arrendamiento, el cual estaba por vencer, y le representó que iba a relocalizar el área del comedero y construir una salas de cine; que con ello aumentaría el tráfico de personas que se dirigen a esas áreas y, por consiguiente, las ventas de Liza Mo. Alegó además que ante esas promesas accedieron a un aumento en la renta equivalente a casi la suma que obtenían en ganancias. No obstante, Plaza Carolina no reubicó el área del comedero y tampoco construyó las salas de cine. Reclamó que por el aumento de la renta, a partir de la renovación del contrato, tuvo una pérdida de $72,000 anuales aproximadamente; que el haber tenido que abandonar el espacio comercial que ocupaba, luego de la renegociación del contrato, le produjo pérdidas de $350,000 por motivo de la reubicación del negocio, dineros por ventas dejados de percibir, gastos de instalación y entrenamiento de personal nuevo. Asimismo Liza Mo reclamó daños no cuantificados en torno a la demanda sobre desahucio y el daño a su reputación corporativa.
Finalmente sostuvo que procedía a su favor una suma no menor de $20,000 por el cobro en exceso de parte de Plaza Carolina por concepto de renta adicional o cargos adicionales conocidos como CAM Charges.
El 13 de diciembre de 2010 Plaza Carolina presentó Contestación a Reconvención. Alegó que Liza Mo había contratado voluntariamente el arrendamiento del espacio comercial y que estuvo de acuerdo en que éste regiría la relación entre las partes. Aludió a la cláusula 24.3 del Contrato de Arrendamiento citando:
Section 24.3.
Entire Agreement. There are no representations, covenants, warranties, promises, agreements, conditions or undertakings, oral or written, between Landlord and Tenant other than herein set forth. Except as herein otherwise provided, no subsequent alteration, amendment, change or addition to this Lease shall be binding upon Landlord or Tenant unless in writing and signed by them. Tenant acknowledges that it has independently investigated the potential for the success of its operation in the Center and has not relied on any inducements or representations on the part of the Landlord or Landlords representatives, other than those contained in the Lease. Tenant also acknowledges and agrees that, to the extent of any projections, materials or discussions have related to Tenants projected or likely sales volume, costumer traffic o profitability.
Tenant understands that any and all such projections, materials and discussions are based solely upon Landlords experiences at other properties or upon standardized marketing studies, and that such projections, materials and discussions shall not be construed as a promise or guarantee that Tenant will realize the same or similar results3.
Respecto al cuestionamiento de Liza Mo en cuanto a las partidas en concepto de cobro por CAM Charges o gastos operacionales, Plaza Carolina refirió en su contestación a reconvención a la cláusula 6.2 del Contrato de Arrendamiento, la cual lee:
Section 6.2. Tenants Share of Operating Costs. In consideration of Landlords operation, management, maintenance and repair of the Center as provided herein, Tenant shall pay to Landlord, as additional rent, for and with respect to each and every calendar year during the Lease Term (prorated for any partial calendar year), in equal monthly installments due and payable in advance on the first day of each and every month during the Lease Term commencing with the Commencement Date, the OC Charge as calculated pursuant to Section 1.1. herein. Tenant acknowledges and agrees that, because the OC Charge is an amount agreed to by the parties, Tenant shall have no right to audit Landlords books and records concerning the OC Charge.
El 25 de marzo de 2011 Plaza Carolina instó Moción de Desestimación de Reconvención. Luego de varios trámites procesales, entre ellos la renuncia de la representación legal de Liza Mo, Plaza Carolina presentó Moción para Dar por Sometida a Moción Solicitando la Desestimación de la Reconvención. Así, con fecha de 27 de junio de 2011 Plaza Carolina solicitó al TPI que le permitiera enmendar la demanda a los fines de incluir el reclamo de $745,501.03 por concepto del valor presente de todas las rentas y obligaciones dejadas de pagar y aquellas dejadas de producir con relación al contrato de arrendamiento; más $5,109.91 por los gastos en que incurrió para retomar el inmueble; más intereses, cargos y penalidades por mora; y el pago de costas, gastos y honorarios de abogado.
Tras otra renuncia de la...
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