Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Enero de 2013, número de resolución KLRA201101089
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201101089 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 31 de Enero de 2013 |
| MYRNA CONTY, EN SU CARÁCTER PERSONAL Y AMIGOS DEL RÍO DE GUAYNABO, INC. Recurrente Vs. JUNTA DE PLANIFICACIÓN Recurrida ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE VALLE ESCONDIDO, INC. Recurrente Vs. JAMA DEVELOPMENT CORP. Recurrida | | Revisión administrativa procedente de la Junta de Planificación Caso Núm.: 1999‑16‑0864‑JPU |
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, la JuezVarona Méndez y la Juez Gómez Córdova
García García, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de enero de 2013.
Mediante una resolución del 22 de julio de 2011, la Junta de Planificación de Puerto Rico (JP) aprobó la Consulta de Ubicación Núm.1999-16-0864-JPU solicitada por Jama Development Corp. (JAMA) para el desarrollo de un complejo residencial en el Municipio de Guaynabo. La Sra. Myrna Conty Hernández (Conty Hernández y Amigos del Río Guaynabo Inc.) nos solicitan la revisión de la anterior resolución mediante el recurso KLRA201101089. De la misma resolución acude, además, la Asociación de Residentes de la Urb. Valle Escondido (Asociación) mediante el recurso KLRA201101090.
El 22 de febrero de 2012, este Tribunal ordenó mediante resolución la consolidación de ambos recursos por recurrir de la misma resolución de la JP.
El trámite procesal del presente caso ha sido uno extenso y accidentado. No obstante, para efectos de disponer de los recursos de epígrafe, nos circunscribiremos a recoger aquellos eventos que inciden sobre la consulta de ubicación impugnada, pues los hechos que le anteceden son ampliamente conocidos por las partes, no están en disputa y se encuentran relatados en varios recursos ante este Tribunal.1
El 22 de julio de 2011, la JP aprobó una consulta de ubicación para el proyecto Vistas del Valle, mediante resolución notificada el 12de septiembre de 2011. La resolución fue emitida luego de que una Declaración de Impacto Ambiental Final (DIA-F) sobre el proyecto propuesto fuese aprobada por la Junta de Calidad Ambiental (JCA) el 10 de agosto de 2010.
En dicha resolución se expusieron las incidencias de los trámites administrativos, incluyendo la celebración de cuatro vistas públicas.
Surge de esta que el 18 de agosto de 1999 JAMA y los Sres. Luis M. Román Pérez y Ada Carmen Landrón Rou presentaron ante la JP una consulta de ubicación con el objetivo de desarrollar un complejo residencial mixto, denominado Vista del Valle. El predio objeto de la consulta tiene una cabida de 163 cuerdas y está localizado en la Carretera PR-834, alterna, a los Barrios Mamey y Hato Nuevo del Municipio de Guaynabo. El proyecto propuso la construcción de 450unidades unifamiliares en solares con cabidas mínimas de 400 m2 y 500 unidades multifamiliares distribuidas en edificios tipo walk‑up/walk down y un área comercial que posteriormente fue eliminada.2
El 10 de septiembre de 1999, la JP dejó en suspenso la consulta en aras de recibir los comentarios de varias agencias gubernamentales y para que el promovente sometiera una Declaración de Impacto Ambiental (DIA) y los documentos necesarios para la celebración de una vista pública.
Durante este proceso administrativo, la Asociación de Propietarios de la Urb. Valle Escondido, por conducto de la señora Conty Hernandez, -presidenta de la anterior asociación para aquel entonces- solicitó ser considerada parte interventora y así fue reconocida mediante resolución de la JP. De forma tal, la Asociación de Propietarios presentó comentarios, oponiéndose al proyecto por alegadamente impactar severamente el ambiente, los cuerpos de aguas adyacentes, cambiar el concepto original de la comunidad y por conflictos sobre la titularidad de las fincas.3
Así las cosas, la JP celebró cuatro sesiones de vistas públicas los días 17 y 27 de febrero, 29 de marzo y 19 de abril de 2001.
En estas hubo una amplia participación ciudadana y se recibieron comentarios a favor y en oposición al proyecto. Los comentarios en oposición al proyecto mostraban preocupación respecto a los posibles impactos sobre la infraestructura de agua potable y alcantarillado, la hidrología del área, el control de erosión y sedimentación, los humedales en el predio y especies de flora y fauna.4
Por otro lado, la representación legal de la Asociación de Residentes se opuso a la celebración de las vistas. Adujo que la finca donde se propuso el proyecto forma parte de la Urb. Valle Escondido y que esta se le había ofrecido como área de facilidades recreativas para un campo de golf. Así también, señalaron que habían incoado el pleito DAC2000-1229 contra el dueño del proyecto con relación a la titularidad de la finca objeto de la consulta.5
A pesar de lo anterior, el panel examinador continuó con la vista debido a que la solicitud no fue hecha según lo requerido por el Reglamento de Procedimientos Adjudicativos y señaló que una resolución de la JP no confiere derechos propietarios sobre el predio reclamado.6 En específico, la resolución recogió lo siguiente:
La Asociación de Residentes de Valle Escondido Inc. fue reconocida como parte interventora en la consulta, desde el 2 de noviembre de 1999.
Surgió de expresiones en la vista pública que la Asociación sostiene un pleito con el señorLuis M. Román Pérez (dueño de los terrenos) por un supuesto incumplimiento de contrato de compra venta de los solares de la urbanización. Se alegó que el predio objeto de esta consulta estaba destinado a ser un campo de golf para los residentes de Valle Escondido y surgió de los mapas de la urbanización una reserva de servidumbres a favor del campo de golf. La Resolución de la Urbanización Valle Escondido (Número 66-120, del 5 de diciembre de1966), el Desarrollo Preliminar, incluyendo un campo de golf de dieciocho (18) hoyos.
Del contrainterrogatorio de la parte proponente surgió evidencia tendente a demostrar que tan solo se hizo una representación del campo de golf, como un atractivo para la venta de los lotes de la Urbanización Valle Escondido y que en el mismo nunca hubo un club como tal, ningún testigo dijo haber pagado membresía ni se presentó evidencia de la celebración de torneos aún entre los residentes. La propia parte proponente admitió que se había construido un campo de golf de nueve (9) hoyos.7
Por otro lado, en el proceso de evaluación, la JP consultó la opinión o solicitó el endoso de varias agencias gubernamentales sobre la consulta de epígrafe, entre ellas: La JCA, la Autoridad de Energía Eléctrica (A.E.E.), Autoridad de Acueductos y Alcantarillados (A.A.A.), el Instituto de Cultura Puertorriqueña (ICP), el Depto. de Transportación y Obras Públicas (DTOP), el Depto. de Agricultura, el Depto. de Recursos Naturales (DRNA), el Servicio de Pesca y Vida Silvestre Federal y el Municipio de Guaynabo.
El 10 de agosto de 2010, la JCA emitió una resolución, en la que determinó que la DIA-F para el proyecto Vistas del Valle cumplió con la Ley 416-2004, mejor conocida como Ley de Política Pública Ambiental, 2 L.P.R.A. secs. 1121 et seq., y la aprobó sujeto a una serie de condiciones.
Inconforme, la señora Conty Hernández impugnó ante el Tribunal de Apelaciones la resolución que aprobó la DIA-F, pero, esta fue confirmada en el KLRA201100070 del 15 de diciembre de 2011.
En lo pertinente a la controversia que atendemos, conviene aclarar que los procedimientos de la consulta de epígrafe se extendieron por doce años. Durante este tiempo, la consulta fue puesta en suspenso en múltiples ocasiones por distintas razones, entre ellas, por la denegatoria de endoso del DRNA para completar los trámites de la DIA-F ante la JCA, por requerirle al proponente que cumpliera con distintos señalamientos de las agencias consultadas y concederle tiempo para que este enmendara el proyecto y los planos a tenor de dichos requerimientos.8
Una vez el proponente cumplió con lo solicitado, la JP aprobó la consulta de ubicación, mediante resolución del 22 de julio de 2011, notificada el 12 de septiembre de 2011. Mediante esta, la JP acordó que el desarrollo de los terrenos anteriormente descritos es viable para el uso propuesto, condicionado al cumplimiento de una serie de señalamientos y recomendaciones. En particular, expresó:
El proyecto cumple con todos los criterios mencionados para la consideración de un desarrollo residencial extenso. Según mencionado, el predio donde ubica el proyecto está designado como Suelo Urbano por el Plan de Ensanche de Hato Nuevo. La densidad propuesta por el proyecto es cónsona con lo permitido por el PUT y el POT. Se celebró vista pública con notificación a los dueños circundantes, en la cual hubo una amplia participación ciudadana. Según discutido, la infraestructura necesaria para atender las necesidades del proyecto y mitigar sus impactos está disponible y se han obtenido los endosos necesarios de las agencias con jurisdicción sobre tal infraestructura. Se proponen las segregaciones correspondientes para el desarrollo de las estructuras residenciales propuestas dentro del predio.
El proyecto es consistente con la realidad del sector, siendo este uno de gran crecimiento poblacional donde está en demanda el tipo de vivienda propuesta por el proyecto. Según surge de las determinaciones de hechos, el proyecto también ha demostrado que cumple con criterios relacionados con la condición del subsuelo; densidad poblacional; contaminación del ambiente; importancia ambiental; y otras condiciones sociales, económicas o físicas análogas. También se ha demostrado que existe o se proveerá la infraestructura necesaria para absorber la demanda de servicios de infraestructura como resultado del proyecto. El proyecto tiene el endoso de la Autoridad de Carreteras y Transportación respecto a sus accesos y tránsito, ha recibido comentarios favorables de las agencias correspondientes y tiene una...
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