Sentencia de Tribunal Apelativo de 19 de Marzo de 2013, número de resolución KLAN201000298
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201000298 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 19 de Marzo de 2013 |
| C &, S.E.; PASEOS DE LA VEGA I CORP. Y FAIGEN-HERM GROUP CORP. Apelantes v. MUNICIPIO DE VEGA ALTA Apelado | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Caso Núm: DAC 2006-1425 DAC 2006-1426 DAC 2006-1427 Sobre: Cancelación de Contratos, Daños y Perjuicios |
Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Román, el Juez Hernández Sánchez y la Juez Nieves Figueroa.
Nieves Figueroa, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 19 de marzo de 2013.
Comparecen ante nos C&C, S.E.; Paseos de la Vega I, Corp.; y Faigen-Herm Group, Corp. (las apelantes)1 y nos solicitan que revisemos la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón (TPI).
Mediante este dictamen, el TPI desestimó las demandas en daños y perjuicios por incumplimiento contractual incoadas por las apelantes en contra del Municipio de Vega Alta (el Municipio o el apelado).2
Luego de evaluar cuidadosamente el expediente ante nuestra consideración y la comparecencia de las partes, resolvemos Revocar la Sentencia apelada.
Para el año 2002 la Oficina de Asuntos Federales del Municipio invitó a los desarrolladores interesados a someter propuestas para el desarrollo y construcción de varios proyectos de vivienda de interés social y accesibles para familias de ingresos moderados. Las correspondientes propuestas fueron recibidas por el Municipio y el Comité de Obras Permanentes las evaluó y realizó su recomendación a la Junta de Subastas.
Recibida las recomendaciones, esta Junta otorgó la buena pro a las compañías apelantes, adjudicación que fue finalmente autorizada por la Legislatura Municipal. Habiéndose aprobado la contratación de las compañías apelantes para los desarrollos de los proyectos denominados Paseos de la Vega I, Paseos de la Vega II y Paseos de la Vega III,3 el 9 de diciembre de 2003, el Municipio, representado por el entonces Alcalde José N. Colón García, firmó los contratos con los representantes de C&C, S.E.; Paseos de la Vega I, Corp.; y Faigen-Herm Group, Corp. Estos fueron remitidos y registrados en la Oficina del Contralor de Puerto Rico.
De los referidos contratos surge que el proyecto se realizaría mediante una empresa compartida o conjunta (conocida en inglés como joint venture) con el Municipio, donde este fungiría como promotor del proyecto y aportaría los terrenos (un predio de aproximadamente seis (6) cuerdas para cada proyecto valorado en $760,000,000), cuyo precio sería aplazado, sin intereses, y sería pagado por el desarrollador al momento de la venta de cada unidad desarrollada en el proyecto a razón de $5,000 por unidad vendida. Si el Desarrollador construía más de 152 unidades en la parcela debía pagarle al Municipio la suma de $5,000 por cada unidad en exceso de 152.
Como promotor, el Municipio debía complementar el financiamiento de la construcción, subsidiar la compraventa de todas las unidades y fiscalizar el fiel cumplimiento de todo el desarrollo.
La transferencia de titularidad de los predios a favor de los respectivos desarrolladores no se llevaría a cabo hasta que se hubiesen cumplido una serie de condiciones. Entre las condiciones impuestas estaba que el Desarrollador adquiriese el financiamiento, los permisos, hiciera los estudios ambientales y de suelo, obtuviera los endosos correspondientes de las agencias de servicios públicos (electricidad, agua y sistema de alcantarillado) y se realizaran las mejoras de infraestructura necesarias para tales servicios. Además, que no haya ocurrido en la economía de Puerto Rico o del mundo eventos que afecten, en forma adversa, el mercado o la demanda de las unidades que el Desarrollador se propone desarrollar en la finca y que el costo real de construcción de las unidades que el Desarrollador contempla desarrollar en la finca no exceda, al momento de tomar la decisión de proceder con la adquisición de la finca, el estimado de dichos costos preparado por el Desarrollador. Según establecidas en los contratos, la fecha pautada para el inicio de los proyectos fue el 15 de enero de 2004 y para su culminación el 14 de enero de 2007.
Así las cosas y debido a un cambio en la administración municipal, el 13 de abril de 2005 el Alcalde Isabelino Molina Hernández le cursó unas cartas a los desarrolladores de los proyectos en cuestión para notificarles que los terrenos que anteriormente habían sido designados para la construcción de viviendas serían destinados para fines de uso público. Las razones para tal determinación fueron expresadas de la siguiente forma:
Nuestra Administración tiene la necesidad de realizar obras de infraestructura para poder ofrecer servicios esenciales al Pueblo de Vega Alta, por lo que se han identificado terrenos pertenecientes al Municipio que van a ser utilizados para estos fines.
Los terrenos en los que se propone el desarrollo del proyecto Paseos de la Vega [ ] han sido designados para este uso.
La utilización de los terrenos propiedad del Municipio para el desarrollo de viviendas de alto costo como lo es el proyecto Paseos de la Vega [ ] no redunda en beneficio ni responde a los mejores intereses de la ciudadanía del Pueblo de Vega Alta.
Esta misiva fue respondida por los respectivos desarrolladores para alegar que, contrario a lo indicado por el Alcalde, los proyectos beneficiarían significativamente a la ciudadanía de Vega Alta, pues iban dirigidos a atender la necesidad de viviendas a precios asequibles, serían una fuente de empleos directos e indirectos para los vegalteños así como una fuente de ingresos para las arcas municipales, y permitirían mejorar la infraestructura y las vías de accesos cercanas a estos.
Luego de varias gestiones motivadas por la cancelación de los contratos para el desarrollo de los Proyectos de Vivienda Paseos de la Vega, el 6 de abril de 2006 las apelantes demandaron al Municipio por incumplimiento contractual y daños y perjuicios. Alegaron que, tras el cambio de administración municipal, el nuevo Alcalde unilateralmente, y sin alguna razón válida para ello, incumplió con las obligaciones válidamente contraídas bajo la anterior administración, con la aprobación de la Legislatura Municipal.
Según las apelantes, dicha acción le ocasionó considerables daños. Entre los daños reclamados, los cuales estimaron en cuatrocientos mil dólares ($400,000), están los siguientes: gastos de diseño y planificación de los proyectos, financiamientos interinos y permanentes, planes de mercadeo, planes de viabilidad; pagos a consultores; mensuras; evaluaciones ambientales así como otros estudios y solicitudes de permisos en las distintas agencias de gobierno.
Reclamaron, además, por las expectativas frustradas de generar ganancias en el desarrollo proyectado. Oportunamente, el Municipio contestó las demandas en su contra y negó las alegaciones materiales de las mismas.
Completadas las incidencias procesales de rigor, la vista en su fondo se celebró los días 21 al 23 de abril de 2009. A continuación un breve resumen de parte de la prueba desfilada por las apelantes principalmente a través de sus testigos de ocurrencia:
Lcdo. Ángel Flores Rivera
El Lcdo. Ángel Flores Rivera, abogado y Contador Público Autorizado, indicó que era el tesorero de Paseo de la Vega I, compañía dedicada al desarrollo de unidades de vivienda, y que previo al proceso de subasta del Municipio para el desarrollo de los proyectos de Paseo de la Vega no tenía relación alguna con las otras compañías desarrolladoras aquí apelantes.4 Este también testificó que el requerimiento de propuestas para el proyecto en cuestión, la adjudicación de la subasta y la firma del contrato para el desarrollo se llevó a cabo en el 2003, que Paseos de la Vega I no participó en la redacción y elaboración de los términos y condiciones del contrato en cuestión, pues este era uno estándar para todas las compañías desarrolladoras a las que se les adjudicó la subasta.5
El proyecto costaría aproximadamente quince (15) millones y dejaría una ganancia neta aproximada de cinco (5) millones.6 Tal como expresaba el contrato, el Municipio aportaría un terreno de unas seis (6) cuerdas para cada uno de los proyectos y una vez se hiciera la venta de las unidades la desarrolladora repagaría el terreno a razón de $5,000 por unidad para un total de $760,000.7 Además, el Lcdo. Flores señaló que el Municipio generaría en arbitrios un cinco por ciento (5%) del costo de construcción más las patentes municipales y otros beneficios indirectos.8
Respecto a los gastos incurridos en fases preliminares del Proyecto, testificó que hubo que hacer un desembolso de $32,000 para el consultor del Municipio, Alliance Consulting Group, Inc.9 Además, que contrataron a un consultor llamado Juan Mayol que preparó un informe de cálculo y breakdown for payment para obtener el financiamiento bancario y al arquitecto Latour para realizar las gestiones de permisología.10
Indicó que los daños cuantificables en gastos operacionales de la corporación al 31 de diciembre de 2008 ascendían a la suma de $62,000, los cuales no incluían los cargos consultivos como los $4,500 que se le adeudaban a Juan Mayol más los trabajos de permisología de los cuales se adeudaban $46,500, más los daños relacionados a las ganancias frustradas, estimados en unos cinco (5) millones.11
El Lcdo. Flores Rivera explicó que cuando el proyecto fue cancelado por el Alcalde, este se encontraba en el proceso de permisología, ya se habían hecho las consultas a las agencias pertinentes y para el momento en el que hubo cambio de administración estaban en espera de la Declaración de Impacto Ambiental (DIA).12
En el contrainterrogatorio, las partes estipularon que cuando se canceló el contrato en cuestión se estaba en el proceso de obtener los permisos para el desarrollo del...
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