Sentencia de Tribunal Apelativo de 19 de Marzo de 2013, número de resolución KLAN201201914
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201201914 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 19 de Marzo de 2013 |
| | | APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Civil Núm.: D AC2009-0115 Sobre: Recisión de contrato APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Civil Núm.: D AC2009-0115 Sobre: Recisión de contrato |
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, la Jueza Varona Méndez y la Juez Gómez Córdova.
Gómez Córdova, Juez Ponente.
En San Juan, Puerto Rico, a 19 de marzo de 2013.
Compareció ante nosotros Trans Indies Realty & Investment Corp. (TIRI) mediante el recurso de apelación KLAN201201914 para impugnar una sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón (Instancia), el 27 de septiembre de 2012 y notificada el 4 de octubre del mismo año. De igual forma, compareció Guaynabo Office, Inc. (Guaynabo Office) mediante el recurso de apelación KLAN201201927 para cuestionar la misma sentencia. Dichos recursos fueron consolidados mediante resolución emitida el 11 de enero de 2013. Por los fundamentos que expondremos a continuación, se modifica la sentencia apelada. Así modificada, se confirma.
Poseemos autoridad para entender en los méritos de las controversias planteadas a base de los postulados normativos dispuestos en el Art. 4.006 (a) de la Ley Núm. 201-2003, mejor conocida como la Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico; en las Reglas 13-22 de nuestro Reglamento, 4 L.P.R.A. Ap. XXII-B, R. 13-22; y en la Regla 52.2 (a) de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. V, R. 52.2(a).
El 21 de enero de 2009 Metal Building Construction, Inc. (Metal) presentó una demanda contra TIRI y Guaynabo Office para reclamar la devolución de la suma de $190,000.00, entregada a los co-demandados por concepto de un depósito para un Contrato de Opción de Compraventa (Contrato o Contrato de Opción) otorgado el 28 de septiembre de 2006 entre Guaynabo Office y Metal, mediante sus representantes, el Sr. Sixto Campano1 y el Sr. Jorge González, respectivamente. Sostuvo que mediante el referido Contrato, Metal separó del mercado un solar ubicado en el Municipio de Guaynabo, propiedad de Guaynabo Office, descrito como un solar de aproximadamente 3,903 metros cuadrados (mc), con zonificación C-1 y localizado en una zona inundable, con miras a formalizar un contrato de compraventa en un plazo de doce (12) meses. Dicho solar incluía un edificio de dos niveles de aproximadamente 12,065 pies cúbicos. El precio del solar se estipuló en $1,900,000.00. En su demanda, Metal indicó que dentro del plazo establecido para ejercer la opción y adquirir el inmueble, le notificó a Guaynabo Office y a TIRI en varias ocasiones sobre la existencia de defectos y condiciones en la propiedad que impedían la consumación de la compraventa. Los defectos observados eran los siguientes: (1) una propiedad aledaña tenía su entrada en el solar en cuestión; (2) el solar estaba gravado por una servidumbre; (3) dicha propiedad se inundaba en su totalidad; (4) la propiedad se encontraba afectada por desarrollos previos cercanos al predio y (5) la cabida de la propiedad tenía un déficit 817.43 mc. Según expuso Metal, de haber conocido estas condiciones previamente, nunca habría otorgado el Contrato de Opción ni hubiera entregado un depósito de $190,000.00. Por todo lo anterior, Metal solicitó que se declarara resuelto el Contrato y se les ordenara a los co-demandados la devolución del depósito de $190,000.00, solidariamente.
Posteriormente, Guaynabo Office contestó la demanda. Admitió las alegaciones de Metal en cuanto a los términos del Contrato. Sin embargo, expuso que tenía derecho a retener el depósito dado por Metal en virtud del Contrato, toda vez que el término para ejercer la opción y notificar defectos había vencido. Por su parte, TIRI contestó la demanda y señaló que no era responsable por las alegaciones de Metal al tenor de las disposiciones de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces, Ley Núm. 10-1994, según enmendada. Fundamentó su contención en que nunca asumió responsabilidad solidaria en el Contrato suscrito y sólo actuó como intermediaria en la transacción de opción de compraventa. Además, se amparó en una cláusula del antedicho Contrato que alegadamente le liberaba de toda responsabilidad, de surgir alguna reclamación entre las partes.
Tras varios trámites procesales, el 23 de febrero de 2010 las partes presentaron de forma conjunta el Informe de Conferencia Preliminar Entre Abogados. Las partes únicamente estipularon la información de cada empresa, la fecha en que Guaynabo Office y Metal suscribieron el Contrato y quiénes comparecieron en representación de dichas corporaciones. Como prueba documental, únicamente se estipuló el aludido Contrato y el Addendum posteriormente otorgado. Meses más tarde, las partes presentaron un nuevo Informe de Conferencia con Antelación al Juicio. En esta ocasión, las partes ampliaron la prueba documental estipulada. Dicha prueba fue incluida como un apéndice del mencionado Informe.
El 16 de noviembre de 2010, Guaynabo Office presentó una Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial. Adujo que procedía dictar sentencia sumaria parcial a su favor al no existir controversia sobre el hecho de que Metal no ejerció la opción dentro del término requerido y no procedía la devolución del depósito entregado. Señaló además que en el Contrato se estipuló que la compraventa debía otorgarse dentro de un plazo de doce (12) meses a partir de la fecha de su firma, que fue el 28 de septiembre de 2006, y que de no formalizarse la compraventa dentro de dicho plazo, el depósito sería confiscado. Añadió que las partes modificaron el mencionado Contrato mediante un Addendum al Contrato de Compraventa (Addendum) en el que se aclaró que si Metal no ejercitaba la opción dentro del término previsto se confiscaría el depósito2. Por otra parte, se indicó que de no realizarse estudios de zonificación, contaminación y de la estructura del edificio dentro del término de treinta (30) días a partir de la firma del Contrato, o de no notificar los resultados del estudio o no objetar las condiciones del inmueble dentro de este término, Guaynabo Office retendría el 50% del depósito, de lo cual TIRI recibiría una comisión del 4%. Alegó Guaynabo Office que Metal no realizó los referidos estudios como tampoco ejerció la opción dentro del plazo estipulado, por lo que no procedía la devolución del depósito. De otra parte, señaló que Metal tenía conocimiento sobre los defectos alegados.
Con el beneficio de la oposición a la solicitud de sentencia sumaria, mediante resolución emitida el 24 de enero de 2011, Instancia denegó la petición de Guaynabo Office. Este dictamen fue notificado el 8 de febrero de 20113. Guaynabo Office oportunamente solicitó su reconsideración, aduciendo que el referido dictamen no cumplía con lo dispuesto en la Regla 36.4 de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. V, R. 36.4. Denegada la solicitud de reconsideración, Guaynabo Office recurrió ante este Tribunal mediante el recurso de certiorari KLCE201100313. Mediante dictamen emitido el 15 de abril de 2011, el Panel que dispuso del recurso le ordenó al foro primario que cumpliera con las disposiciones de la citada Regla 36.4 de Procedimiento Civil.
En cumplimiento con lo ordenado, Instancia emitió una resolución el 5 de mayo de 2011, notificada el día 9 del mismo mes y año, en la que reseñó a grandes rasgos el tracto procesal del caso y enumeró los siguientes hechos que estimó se encontraban en controversia:
1. Si la parte demandante Metal Building Construction de conformidad al Contrato de Opción de Compra otorgado el día 28 de septiembre de 2006, el cual disponía un período de doce (12) meses para ejercerse, si notificó dentro de dicho término de algún defecto que le impedía ejercitar el mismo. [sic].
2. Los defectos; recogidos y citados en el Informe de Conferencia con antelación al Juicio y en su Oposición a la Solicitud de Sentencia Sumaria; alegados por la parte demandante, si fueron notificados a la parte demandada dentro del período de los doce (12) meses. [sic]
3. Si de conformidad a los hechos, si hubo vicio o error en el consentimiento, ya que la falta de conocimiento por los defectos alegados antes mencionados, pueden resultar en la posibilidad de pedir la nulidad del contrato.4
[sic].
El foro primario además enumeró como hechos que no se encontraban en controversia los siguientes:
1.
La validez del Contrato de Opción de Compra otorgado entre las partes.
2.
El Contrato le permitía al comprador inspeccionar la propiedad antes del cierre. De no encontrar defecto alguno y de no notificarlo por escrito antes del cierre, se concluye que el inmueble y el equipo están en condiciones satisfactorias para el comprador.
3.
El vendedor traspasará al comprador la propiedad descrita, libre de toda carga y/o gravamen, excepto los arrendamientos sobre dicha propiedad.
4.
El contrato tenía una cláusula que disponía un período de doce (12) meses para ejercerse.5
En la referida resolución, Instancia les recordó a las partes que el juicio en su fondo estaba señalado para los días 10 y 11 de mayo de 2011. Nuevamente inconforme, Guaynabo Office presentó el recurso de certiorari KLCE201100724.
Sostuvo que los hechos enumerados como hechos en controversia realmente no estaban en controversia. Asimismo, señaló que varios hechos incontrovertidos sí estaban en controversia. Expedido el recurso, otro Panel de este Tribunal...
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