Sentencia de Tribunal Apelativo de 16 de Mayo de 2013, número de resolución KLAN201200101
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201200101 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 16 de Mayo de 2013 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm. K AC2002-5262 Sobre: Sentencia Declaratoria |
Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, el Juez Piñero González y la Juez Surén Fuentes
Surén Fuentes, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 16 de mayo de 2013.
Comparece ante nos el Consejo de Titulares del Condominio Darlington (Darlington) y solicita que revisemos la Sentencia de 15 de diciembre de 2011, notificada el 20 de diciembre de 2011, que emitió el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan (TPI). Mediante el referido dictamen, el TPI dispuso de sendas mociones de sentencia sumaria, oposiciones y réplicas que presentaron Darlington y los recurridos, el Sr. Pedro Román Collazo e International Broadcasting Corporation (Sr. Román, IBC, o en conjunto, los recurridos). El TPI denegó la solicitud de sentencia sumaria que presentó Darlington y dictó sentencia conforme la solicitud de sentencia sumaria presentada por el Sr. Román e IBC.
Finalmente, el TPI declaró ha lugar la demanda sobre sentencia declaratoria que presentó el Sr.
Román e IBC, la cual, originó este pleito. De este modo, reconoció la titularidad del Sr. Román de las terrazas que ubican en el penthouse del condominio Darlington, y a su vez, de un cuarto ubicado en una de esas terrazas. Adviértase que Darlington había reclamado que el cuarto era un elemento común del condominio, y en ese entendido, lo alquiló a la Puerto Rico Telephone Company (PRTC) para que ubicara allí unos equipos. El TPI proveyó para que Román recobrara la posesión del cuarto y los frutos que hubiera generado Darlington en concepto de rentas. Se concedió a favor de Román, además, las costas y gastos del pleito.
Luego de analizar los múltiples argumentos a favor y en contra de las distintas contenciones de las partes, la abundante prueba documental que obra en el expediente de este caso, y sobre todo, las determinaciones, conclusiones y apreciación de la prueba rendida por el TPI, resolvemos. Adelantamos que confirmamos el dictamen apelado.
Esbozamos a continuación una breve relación de los hechos e incidencias más relevantes para la resolución de este caso. Nos limitamos a la discusión de la prueba documental principal que sustenta la determinación del TPI de acceder a la resolución sumaria del caso. Hacemos esta salvedad puesto que el expediente denota un enmarañado tracto fáctico y procesal que involucra incluso argumentos y prueba documental relacionada a procedimientos judiciales previos que trabaron las partes entre sí.
En 1961, el condominio Darlington se vendió en pública subasta y lo adquirió Commonwealth Housing Company, empresa cuyo único accionista era el Lcdo. René Aponte Caratini (Lcdo. Caratini). Caratini promovió que el condominio se convirtiera al régimen de propiedad horizontal. A esos efectos, y para cumplir con los requisitos legales, se autorizó escritura pública y constitutiva sobre Conversión de Inmueble a Régimen de Propiedad Horizontal de 15 de enero de 1962. Compareció en el acto de otorgación, de una sola parte, Commonwealth Housing Company, representado por su presidente, Lcdo. Caratini.
En la escritura se detalló la descripción de todos los apartamentos y de los elementos comunes del condominio. Las descripciones que se consignaron en la escritura fueron redactadas por el mismo Aponte Caratini. La escritura se inscribió en el Registro de la Propiedad. En lo que atañe al penthouse, se describió el mismo como sigue:
URBANA: Apartamiento residencial de forma rectangular que radica en el décimo tercer piso del edificio condominio Darlington en la Avenida Muñoz Rivera de Río Piedras, San Juan, Puerto Rico, con un área privada de [ ] (2,650) pies cuadrados [ ] y que incluye las siguientes piezas interiores: sala-comedor, cuatro dormitorios con sus respectivos closets, cocina con sus respectivos gabinetes, nevera, estufa y horno, tres cuartos de baño, un pasillo y tres terrazas. [ ]1
Por otro lado, en el párrafo SEXTO de la escritura se enumeraron los elementos comunes del condominio Darlington:
1) Solar de 8,222.3742 metros cuadrados en el que enclava el edificio.
2) Cimientos, paredes maestras y techos del edificio.
3) Cuarto de máquinas, transformadores o subestación eléctrica.
4) Incinerador y su conducto a lo alto del edificio.
5) Entrada y vestíbulo principal del edificio.
6) Escaleras interiores a cada lado del edificio que desde la planta terrera conducen hasta el piso número 12 del edificio.
7) Ascensores y la cabida que los mismos ocupan desde el nivel del piso de la planta terrera hasta el piso número 12 del edificio, incluyendo su maquinaria y equipo accesorio.
8) La red de tubería de agua y tubería de alambrada eléctrica y telefónica distribuida a través de las paredes del edificio.
9) Las líneas de luz, agua y teléfono del edificio hasta las líneas generales de abastecimiento de tales servicios.
10) Piscina y torre de enfriamiento del aire acondicionado.2
De la información registral consignada en esta escritura, y de la prueba documental y testifical surge que el único apartamento sito en el piso 13 del condominio Darlington es el penthouse. Aparte, se destaca que entre los elementos comunes del edificio, no se incluyeron las escaleras ni los ascensores que daban del piso 12 al piso 13. Tampoco figuraron como elementos comunes las terrazas del penthouse ni sus construcciones accesorias.
Más tarde, el 21 de abril de 1964, se otorgó la Escritura Núm. 184 de Modificación de Escritura de Conversión de Inmueble a Régimen de Propiedad Horizontal. En esta escritura, compareció de una sola parte, el Condominio Darlington Inc. En términos generales, la escritura permitió alterar los destinos de los apartamientos, esto es, de residenciales a uso comercial (de oficina). En el párrafo SEGUNDO de las escritura se hicieron constar los elementos comunes del condominio. Si bien se añadieron elementos que no se hicieron constar en la escritura original, nada se mencionó sobre las terrazas del penthouse o las construcciones accesorias de éstas.3
Aparte, el Condominio Darlington Inc. y Román otorgaron la Escritura Núm. 51 sobre Permuta de Inmuebles de 11 de junio de 1981. En esta, Román transfirió a Darlington la titularidad de 6 apartamentos suyos que tenía en el condominio a cambio del penthouse. En el párrafo QUINTO de la escritura, los otorgantes expusieron que cada cual adquiría los inmuebles objeto del negocio jurídico con todos su derechos, accesiones, usos y servidumbres. Agréguese que la descripción del penthouse incluida en esta escritura no varió a la originalmente esbozada en la escritura matriz del condominio.4
Abonando a lo anterior, surge del expediente una declaración jurada que prestó
Aponte Caratini en la que expresó que en el 1961 compró el Condominio Darlington mediante una corporación. Señaló que el 11 de junio de 1981, Román adquirió el penthouse mediante permuta, y ello, con todos los derechos, accesiones y usos de ese apartamento. Aseguró que, entre las accesiones del penthouse se encontraba un cuartito que se usaba como
closet. El cuartito
fue también objeto de la permuta se le transfirió su título a Román al autorizarse dicho negocio.5
De la deposición que se le tomó a Aponte Caratini surgió que él fue quien redactó las descripciones de los apartamentos del condominio, las cuales, se hicieron constar en la escritura matriz que estableció el régimen de propiedad horizontal del edificio Darlington, y que además, permanecieron en las subsiguientes escrituras autorizadas. Declaró que, si bien no se aludió al cuartito en la descripción registral del penthouse, él entendía que dicho cuarto ya existía para el 1962 cuando se autorizó la escritura de conversión del condominio a propiedad horizontal. Aseguró que él no construyó dicho cuarto. Aparte, aseguró que el cuartito tampoco se incluyó en la lista de elementos comunes del condominio.6
Manifestó el declarante, además, que ni en el 1962 con la escritura de conversión, ni en el 1964 con la escritura que modificó a la anterior, se incluyó el referido cuarto en la lista de elementos comunes del condominio.
Aseguró que incluso, al día de la deposición, él no hubiera corregido el listado de elementos comunes del condominio para incluirlo. Expresó que ese cuartito era parte de una terraza del
penthouse, por lo cual, el dueño del cuarto era el dueño del penthouse. Indicó además Aponte Caratini que al menos del 1961 al 1981 la administración del condominio nunca dio mantenimiento a dicho cuarto. Aseguró que el resto de los condóminos tampoco usaban ese cuarto. Apuntó que el único que podía usar ese cuarto era el dueño del penthouse. Explicó que, originalmente, la única forma de llegar a la terraza en la que estaba el cuartito era entrando por el penthouse y no existía servidumbre de paso a través de dicho apartamento para que los condóminos llegaran al cuartito.7
Por otro lado, se destacó que Román había incorporado a IBC para operar una estación de radio en el condominio. IBC operó la estación de radio en el penthouse tras Román haberlo adquirido en 1981. Ya Román había conseguido instalar unas antenas en la azotea o techo del penthouse. Más aún, el 1 de diciembre de 1995, Román otorgó un contrato de arrendamiento con Centennial Puerto Rico Wireless Corp. Mediante éste, le arrendó espacio del penthouse y de las terrazas del penthouse para la instalación de antenas y equipo de transmisión de telecomunicaciones.8 Días más tarde, el 6 de diciembre de 1995, pactó un contrato similar con PRTC.9 Como resultado de...
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