Sentencia de Tribunal Apelativo de 21 de Mayo de 2013, número de resolución KLAN201300535
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201300535 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 21 de Mayo de 2013 |
| | | APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan CIVIL NÚM.: K PE2013-0981 (504) SOBRE: Desahucio |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, la Jueza Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres
La decisión de la mayoría, al confirmar el dictamen apelado, tiene una repercusión dual: ordena el desalojo del inmueble objeto del contrato de Arrendamiento de Local y Negocio en Marcha
y, con ello, despoja a BC Food Services, Inc., con muy poca o ninguna atención judicial, de la administración de un negocio que ha venido operando por casi una década, actividad empresarial que durante todo ese tiempo también ha resultado lucrativa para la parte promovente de la acción de desahucio.
En su escrito apelativo, BC Food Services, Inc. sostiene que el Tribunal de Primera Instancia cometió el siguiente error cuando declaró con lugar la demanda de desahucio que se presentó en su contra: no acumular la causa de acción presentada por la parte apelante, bajo la Ley 75 y convertir el procedimiento en uno ordinario, tomando pendente lite aquellas providencias que reconciliaran los intereses de ambas partes.1
Contrario a la ponencia mayoritaria, yo resolvería que se cometió el error señalado. Disiento, entonces, del proceder mayoritario en esta ocasión porque creo firmemente que el proceso de desahucio sumario no es apto para atender la complejidad de las reclamaciones recíprocas que tienen las partes de este caso, nacidas todas del mismo contrato de Arrendamiento de Local y Negocio en Marcha en el que se basa el desahucio. La apelante BC Food Services, Inc. presentó algunas defensas afirmativas, que son prima facie meritorias y fundamentadas, sobre su derecho a continuar operando el negocio en marcha en el local del que se le quiere desahuciar, las que debieron dilucidarse en una acción ordinaria.
La naturaleza de las relaciones jurídicas existentes entre las partes debió mover al foro apelado, en el ejercicio de su sana discreción, a ordenar el trámite ordinario de la acción de desahucio que contra BC Food Services, Inc. instó el señor Jiménez.
Veamos por qué.
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Circunstancias en las que no procede la acción sumaria de desahucio
La característica medular de un procedimiento civil sumario es lograr, lo más rápido y económicamente posible, la reivindicación de determinados derechos, reduciendo al mínimo permitido constitucionalmente el catálogo de garantías procesales debidas a cualquier ciudadano. Ello conlleva acortar términos en ocasiones, hacerlos improrrogables y prescindir de ciertos trámites comunes al proceso ordinario, sin negar al demandado o querellado una oportunidad real de presentar efectivamente sus defensas. No puede perderse de perspectiva que estos procedimientos sumarios, en el fondo, constituyen un trato privilegiado a una parte y que su justificación responde a un interés gubernamental legítimo de atender prioritariamente ciertas causas de acción. Por ser la excepción, su aplicación está limitada a situaciones determinadas en las que la Asamblea Legislativa ha reconocido la necesidad y trascendencia de reparar, en un breve plazo, algún agravio. Véase: Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 D.P.R. 226, 234 (1992). (Énfasis nuestro.)
Dentro de esos recursos expeditos se encuentra la acción de desahucio. Aunque nuestra jurisprudencia ha mantenido íntegro su carácter sumario, también se ha permitido la presentación de defensas relacionadas íntimamente con las causas de desahucio alegadas. Id., en la pág. 235. Y estas pueden presentarse aun en los casos en los que el desahucio se fundamenta en la falta de pago del canon de arrendamiento. En cuanto a ello, en Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 D.P.R. 733 (1987), nuestro Tribunal Supremo expresó:
La doctrina y jurisprudencia española también permiten, en casos de desahucios por falta de pago, la presentación de reconvenciones y defensas que se relacionen íntimamente con las causas desahuciales alegadas como base del juicio, en este caso, la obligación de pago.
Después del caso de Más et al v. Borinquen Sugar Co., supra, no habíamos tenido la ocasión de enfrentarnos nuevamente de lleno al tema de las limitaciones de defensas en los juicios de desahucio por falta de pago. Sin embargo, nuestros pronunciamientos más recientes revelan que en Puerto Rico, aunque siempre hemos concebido el juicio de desahucio como un remedio legal de carácter restitutorio de la posesión y generador de un procedimiento sumario, Fernández & Hno. v. Pérez, 79 D.P.R.
244 (1956), en ocasiones, y en casos apropiados, hemos permitido la presentación de ciertas defensas que no desnaturalicen su espíritu. Así, en Marín v. Montijo, 109 D.P.R. 268, 277-278 (1979), por ejemplo, permitimos que un inquilino que efectuó reparaciones necesarias mediando la anuencia del arrendador, hiciera valer, en juicio de desahucio, su derecho a la retención
y a no abandonar la propiedad donde hizo las reparaciones, hasta tanto no se le reembolsaran sus gastos. Estimamos que no debía menoscabarse el derecho del arrendatario en estas circunstancias, por el solo hecho de que la acción elegida por el arrendador en cierto caso fuera el desahucio y no la accesión u otra acción ordinaria. Marín v. Montijo, supra. Aclaramos, sin embargo, que correspondía al demandado, más que alegar, demostrar satisfactoriamente el mérito de su reclamo y que sin causar dilaciones en el proceso debía, en el momento oportuno, presentar prueba que llevara al ánimo del juzgador una razonable certeza de los méritos de la defensa.
Examinados los antecedentes expuestos, resolvemos que un inquilino participante en el programa de subsidios en controversia, puede presentar, cuando sea demandado en juicio de desahucio por falta de pago, la defensa de incumplimiento del arrendador con su deber de ajustar la renta. Corresponde al demandado demostrar satisfactoriamente este hecho y establecer primar facie los méritos de la defensa sin ocasionar dilaciones innecesarias. Brunet v. Corte, 45 D.P.R. 901, 903 (1933); Marín v. Montjo, supra, pág. 278.
En el caso de autos, la falta de cumplimiento del arrendador con su deber de revisar la renta, guarda una relación directa y precisa con la determinación del alquiler. Ello desnaturaliza, obviamente, la cuantía del canon que sirve de base a la demanda, cuestión que está íntimamente relacionada con la obligación de pago. Por otra parte, el incumplimiento del arrendador conlleva la creación de una situación anormal de arrendamiento sin precio cierto que pueda servir de base a la acción de desahucio.
Mora Dev. Corp. v. Sandín, supra, en las págs. 748-750.
Al examinar nuevamente la presentación de defensas apropiadas en un juicio de desahucio por falta de pago del canon del arrendamiento, el Alto Foro concluyó lo siguiente en Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra:
Es obvio que este esquema federal establece unas condiciones compatibles con la naturaleza bilateral de las obligaciones en un contrato de arrendamiento. Si el arrendador no las cumple, el arrendatario puede oponerlas como defensas. De este modo, se configuran varias defensas susceptibles de ventilarse en el procedimiento clásico sumario de desahucio estatal. [ ]
La situación no ha pasado desapercibida en nuestra jurisprudencia. Así, bajo la Ley de Desahucio hemos reconocido que estas defensas y otras deberán ser alegadas oportunamente por el arrendatario, de manera que no dilate innecesariamente los procedimientos. [ ] [E]n Marín v.
Montijo, 109 D.P.R. 268 (1979) se esgrimió como defensa que el arrendatario tenía derecho a retener el bien hasta tanto le reembolsaran los costos de las reparaciones que realizara, y en Brunet v. Corte, 45 D.P.R. 901 (1933), se permitió la defensa de que la posesión del inmueble la tenía el demandado a base de un título distinto al de arrendamiento. Esta casuística arroja una sola conclusión: una vez esgrimidas estas defensas, el juzgador deberá auscultar sus méritos, los hechos específicos que se aducen y discrecionalmente ordenar la conversión del procedimiento al juicio ordinario.
Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 D.P.R., en las págs. 245-246.
Así pues, en casos apropiados, el demandado puede presentar defensas afirmativas íntimamente relacionadas con la causa del desahucio, con el objetivo de que el procedimiento se torne en ordinario. Por consiguiente, aunque el desahucio es un procedimiento diseñado para proveer un trato privilegiado al demandante, en las instancias en que declararlo con lugar derrote un interés tutelado por el Estado, se ha permitido que se ventile en un juicio plenario. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, 176 D.P.R. 408, 416 (2009); Cruz Cruz v. Irizarry Tirado, 107 D.P.R. 655, 660 (1978).
No obstante, y como se ha señalado, la necesidad de convertir el procedimiento sumario en uno ordinario no puede ocasionar dilaciones innecesarias, por lo que el demandado deberá establecer prima facie los méritos de su defensa. Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 D.P.R., en la pág. 750; Marín v. Montijo, 109 D.P.R. 268, 278 (1979); Brunet v. Corte, 45 D.P.R. 901, 903 (1933). La guía en estos casos deberá ser el sano discernimiento judicial. Una vez se esgrimen las defensas pertinentes, el juzgador deberá auscultar sus méritos, los hechos específicos que se aducen y discrecionalmente ordenar la conversión del procedimiento al juicio ordinario.
Sin ánimo alguno de prejuzgar la cuestión medular planteada, considero que el foro apelado debió preguntarse, ¿son meritorias prima facie las defensas presentadas por BC Food Services en la demanda de desahucio sumario? ¿Estas defensas justifican su...
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