Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Mayo de 2013, número de resolución KLAN201300515

LEXTA20130530-005 La Sociedad Legal de Gananciales v. García Acevedo

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE MAYAGÜEZ, AGUADILLA Y UTUADO

PANEL X

LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR FRANCISCO JUSTINIANO CANCEL Y TERESA MONTALVO LUCIANO Apelantes v. JOSÉ MIGUEL GARCÍA ACEVEDO Apelado

KLAN201300515

Apelación Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Cabo Rojo Caso Núm.: I4CI201100010 Sobre: Incumplimiento de Contrato

Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas, la Juez Surén Fuentes, y la Jueza Soroeta Kodesh

Soroeta Kodesh, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 30 de mayo de 2013.

Comparecen ante nos el Sr. Francisco Justiniano Cancel (an adelante, el señor Justiniano Cancel), y la Sra. Teresa Montalvo Luciano (en conjunto, los apelantes), mediante el recurso de apelación de epígrafe. Nos solicitan que revoquemos la Sentencia Sumaria dictada el 7 de marzo de 2013 y notificada el 8 de marzo de 2013 por el Tribunal de Primera Instancia (en adelante, TPI), Sala de Cabo Rojo. Mediante la referida Sentencia Sumaria, el foro de instancia declaró No Ha Lugar la Demanda sobre incumplimiento de contrato presentada por los apelantes.

Por los fundamentos que se expresan a continuación, se confirma la Sentencia Sumaria apelada.

I.

El 11 de enero de 2011, los apelantes incoaron una Demanda sobre incumplimiento de contrato contra el Sr. José Miguel García Acevedo (en adelante, el apelado). Adujeron que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento de un local comercial, localizado en el Barrio El Combate en el Municipio de Cabo Rojo. Además, aseveraron que el apelado mudó su negocio a otro local cercano y dejó de pagar la renta acordada, por lo que venía obligado a pagar el total del contrato de arrendamiento, a saber, $14,300.00.

Por su parte, el apelado contestó la Demanda instada el 29 de abril de 2011, y sostuvo que eran dos (2) unidades las que eran objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes: un local comercial, localizado en la primera planta del edificio, y una vivienda en la segunda planta. Alegó el apelado que los apelantes incumplieron reiteradamente con el contrato de arrendamiento, toda vez que, entre otras cosas, no honraron la opción de compra incluida en el mismo y se comprometieron a gestionar “el Permiso de Uso del local destinado a vivienda para que pudiera instalarse servicios de agua y energía eléctrica residencial separada del local comercial y nunca cumplió.”¹ Finalmente, interpuso una Reconvención contra los apelantes.

Luego de varios incidentes procesales,² el 4 de septiembre de 2012, el apelado presentó una Moción de Sentencia Sumaria. En la misma, planteó que los apelantes incumplieron sustancialmente con el contrato de arrendamiento al: (1) no proveerle un permiso de uso para el local destinado a servir como vivienda, por lo que este tuvo que pagar luz comercial; (2) al interrumpir el goce pacífico de la propiedad arrendada; y al (3) otorgarle “[u]n contrato de venta exclusiva de la propiedad por el precio de $285,000.00, pero se la ofreció al demandado, no por ese precio, sino por $350,000.00 en cash, a pesar de que el demandado tiene un derecho de adquisición preferente (tanteo) en caso de venta”.³

El apelado acompañó los siguientes documentos con la referida Moción de Sentencia Sumaria: el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, facturas de la Autoridad de Energía Eléctrica, una copia de una Solicitud de Permiso de Uso de la Administración de Reglamentos y Permisos, un documento intitulado Autorización de Venta Exclusiva, la Escritura Pública Número 34, suscrita ante el notario Alfredo Cardona Álvarez y copia de algunas hojas de la deposición tomada al señor Justiniano Cancel. Por su parte, el 2 de octubre de 2012, los apelantes presentaron una Réplica a Moción de Sentencia Sumaria, que no fue juramentada ni acompañada por documentos que controvirtieran los presentados por el apelado.

El 7 de marzo de 2013, el TPI dictó una Sentencia Sumaria, en la que expuso los siguientes hechos, sobre los que no existía controversia:

1. Los demandantes-reconvenidos compuesta por Francisco Justiniano Cancel, Teresa Montalvo Luciano y la Sociedad Legal de Gananciales, siendo propietarios, dieron en arrendamiento al demandado-reconviniente José Miguel García Acevedo un edificio de dos plantas, la planta alta dedicada a vivienda y la planta baja a comercio.

2. El contrato establece que en caso de venta el primer opcionante (sic) será el Sr. José Miguel García Acevedo.

3. El contrato dispone que la vivienda podía ser subarrendada a otras personas, no así el comercio.

4. Los demandantes-reconvenidos, al momento de arrendar su propiedad sólo tenían un Permiso de Uso para el local comercial expedido el 15 de noviembre de 1988.

5. El demandado-reconviniente, tenía que pagar luz comercial en la vivienda, porque no tenía permiso de uso separado.

6. Los demandantes-reconvenidos, sabían que la AEE requiere un contador para cada unidad.

7. El otro permiso de uso para la vivienda fue obtenido por los demandantes-reconvenidos, el 13 de junio de 2011, después que el demandado-reconviniente, había entregado la propiedad y la parte los demandantes-reconvenidos, la habían recibido el 8 de abril de 2011.

8. Los demandantes-reconvenidos, le ofrecieron vender el edificio al demandado-reconviniente, por $350,000.00 en mayo 2010. También le requirieron que el pago fuera cash. La única tasación fue por $285,000.00.

9. Los demandantes-reconvenidos, el 31 de octubre de 2010, otorgaron un Contrato de Venta Exclusiva para vender el edificio en $285,000.00 a pesar de que le pedía $350,000.00 al demandado-reconviniente.

10. Los demandantes-reconvenidos, firmaron un contrato de Liquidación de Bienes Gananciales en julio de 2012 mediante el cual se adjudicó a Francisco Justiniano Cancel el edificio arrendado al demandado-reconviniente. A esa fecha aún estaban casados. Ese contrato fue preparado por el Lcdo.

    Alfredo Cardona Álvarez quien lo tenía en su poder.

11. Ese mismo contrato de julio de 2011 se convirtió en la escritura pública Núm. 34 ante el notario Alfredo Cardona Álvarez el 15 de octubre de 2011. A esa fecha, 15 de octubre de 2011, el demandante-reconvenido, Francisco Justiniano Cancel estaba en los Estados Unidos y no podía estar a la vez en Puerto Rico ante el referido notario.

    En la Sentencia Sumaria apelada, el foro de instancia determinó que los apelantes incumplieron sustancialmente con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, lo que no le permitió al apelado disfrutar plenamente del arrendamiento. Así pues, el TPI concluyó que “[d]ebido a que ambas partes incurrieron en incumplimiento, ninguna puede prevalecer en el caso ni puede reclamar nada a la otra. En tal caso no procede la demanda ni la reconvención”.⁴

    Inconforme con la referida determinación, el 3 de abril de 2013, los apelantes acudieron ante este Tribunal mediante el recurso de apelación de epígrafe y adujeron el siguiente señalamiento error:

    Erró el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Cabo Rojo, al desestimar la Demanda a resolver, sin tomar en consideración los elementales principios de derecho de que el contrato es la ley entre las partes, que lo pactado tiene que ser cumplido y que el cumplimiento de los contratos no debe dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

    Por su parte, los apelados presentaron su alegato el 14 de mayo de 2013. Con el beneficio de la comparecencia de las partes, procedemos a exponer el derecho aplicable a la controversia ante nuestra consideración.

    II.
    A.

    Sabido es que los contratos existen desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o a prestar algún servicio. Art. 1206 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec.

    3371; García Reyes v. Cruz Auto Corp., 173 D.P.R. 870, 886 (2008); Collazo Vázquez v. Huertas Infante, 171 D.P.R. 84, 102 (2007). Existe un contrato cuando concurren los siguientes requisitos: (1) consentimiento de los contratantes; (2) objeto cierto que sea materia del contrato; y (3) causa de la obligación que se establezca. Art. 1213 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec.

    3391; García Reyes v. Cruz Auto Corp., supra, a la pág. 885; Rivera v. PRAICO, 167 D.P.R. 227, 232 (2006). Una vez concurren las condiciones esenciales para su validez, un contrato es obligatorio “cualquiera que sea la forma en que se haya celebrado”. Art. 1230 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3451.

    En nuestra jurisdicción, rige la libertad de contratación, por lo que las partes contratantes pueden establecer los pactos, las cláusulas y las condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarias a la ley, a la moral y al orden público. Art. 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3372; Coop. Sabaneña v. Casiano Rivera, 184 D.P.R. 169, 173 (2011); Guadalupe Solís v. González Durieux, 172 D.P.R. 676, 683 (2007); Álvarez v. Rivera, 165 D.P.R. 1, 17 (2005). Por ende, los tribunales no pueden relevar a una parte de cumplir con lo que se obligó a hacer mediante contrato cuando este es legal y válido y no contiene vicio alguno. De Jesús González v. A.C., 148 D.P.R. 255, 271 (1999).

    De otra parte, en los casos de obligaciones bilaterales, como es el contrato de arrendamiento de una cosa, una parte puede optar por la resolución del contrato si la otra no cumple con su obligación y puede darlo por resuelto sin necesidad de acudir a un tribunal. Constructora Bauzá, Inc. v. García López, 129 D.P.R. 579, 593 (1991). En estas circunstancias, el perjudicado puede exigir el cumplimiento de la obligación o su resolución y, en ambos casos, si el incumplimiento ha afectado desfavorablemente su patrimonio, puede reclamar los daños sufridos. Art. 1077 del Código Civil, 31 L.P.R.A.

    sec. 3052; S.M.C. Const. v. Master Concrete, 143 D.P.R. 221, 237 (1997).

    Cuando existe un cumplimiento parcial o defectuoso también...