Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Mayo de 2013, número de resolución KLRA201300179
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201300179 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 31 de Mayo de 2013 |
| JUNTA DE PLANIFICACIÓN DE PR | | REVISIÓN ADMINISTRATIVA CONSULTA DE UBICACIÓN NÚM.: 2007-77-0047-JPU |
Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Román el Juez Vizcarrondo Irizarry y la Jueza Colom García
Colom García, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de mayo de 2013.
El 4 de marzo de 2013, CORALations, Inc. presentó el recurso de Revisión Administrativa denominado KLRA 20130179. Ese mismo día Enrique Carrillo y la sucesión de Jorge Lucas Carrillo Pagán, compuesta por Sheila, Carmen y Jorge Carrillo, presentaron recurso similar, el alfanumérico KLRA 20130180 para revisar una Resolución emitida por la Junta de Planificación el 27 de diciembre de 2012. Mediante dicha
Resolución se autorizó la Consulta Número 2007-77-0047 JPU para la ubicación de un proyecto residencial-turístico en el Barrio Playa Sardinas II del Municipio de Culebra. Por recurrir de la misma Resolución, se ordena la consolidación de ambas causas.
Culebra Resorts Associates II, S. en C. por A., S.,E., (en adelante Culebra Resorts) presentó el 9 de febrero de 2007 ante la Junta de Planificación una Consulta de Ubicación identificada 2007-77-0047 JPU para el desarrollo de un proyecto de usos mixtos: residencial y turístico Villa Mi Terruño en una finca de 109.94 cuerdas producto de la sumatoria de la unión de dos (2) propiedades: una de 104.17 cuerdas y otras de 5.77 cuerdas, ubicadas en el Barrio Playa Sardinas II del Municipio de Culebra. El proyecto contemplaba la construcción de dos hospederías tipo paradores de treinta y dos (32) habitaciones cada una para un total de sesenta y cuatro (64) habitaciones, un campamento para albergar la juventud con 5 cabañas compuesta por 3 habitaciones cada una para quince (15) habitaciones en total, un área residencial que consiste de 69 edificaciones que albergan un total de 110 unidades de vivienda residencial y una estructura de aproximadamente 5,059 pies cuadrados para ser utilizada como área de servicios y mantenimiento a las facilidades.
En octubre de 2007, CORALations, Inc., a través de Mary Ann Lucking solicitó ser designada parte interventora en el proceso y la Junta aprobó su petición en noviembre de 2007.
El 3 de febrero de 2009 Culebra sometió una enmienda para disminuir el área residencial turística y eliminó un predio no colindante de aproximadamente 5.77 cuerdas con los correspondientes cambios a los documentos de la consulta y la Junta acogió la solicitud de enmienda.
Se publicó un aviso de vista pública en el periódico El Vocero el 6 de febrero de 2009. La vista se pautó y celebró para el 10 de marzo de 2009, mas no culminó y fue reseñalada para el 18 y 19 de marzo de 2009, pero éstas fueron suspendidas.
Ocho Cuerdas Condominium Association solicitó intervenir y la Junta aceptó su pedido.
Mediante carta del 28 de abril de 2009 Culebra presentó documentos enmendados de la consulta para añadir un componente comercial vecinal de área de servicios y almacén, incidentales al proyecto propuesto, al aviso y notificación de vista pública. Como resultado, se anunció dos paradores con un total de 65 habitaciones, un campamento para niños con 8 agrupaciones de cabañas de 3 habitaciones cada una para un total de 24 habitaciones; 74 estructuras residenciales para albergar 121 unidades de vivienda y el componente comercial vecinal de servicios y área de almacén incidental.1
Finalmente el 7 de julio de 2009 la Junta celebró vista pública en el Municipio de Culebra, previa publicación de un aviso de vista pública en el periódico El Vocero, del 5 de junio de 2009 y la instalación del rótulo requerido. En la vista participaron varios colindantes, el público en general, que expresaron sus inquietudes sobre la consulta y razones para no endosar la misma. Además se recibieron comentarios por escrito en oposición al proyecto propuesto. Estuvieron presentes también, las representaciones de CORALations, Ocho cuerdas y la representación de la Sucn. Don Jorge Lucas Carrillo Pagán, compuesta por Sheila, Jorge y Carmen Carrillo así como la representación de Enrique Carrillo. Culebra Resort estuvo representada por su abogado y presentó sus testigos y peritos. A los interventores se les dio la oportunidad de presentar prueba testifical y pericial. CORALations contrainterrogó a los representantes y peritos de Culebra Resorts. A su vez, presentó a la Sra.
Rose M. Bernier como perito en asuntos de planificación. Su testimonio se permitió condicionado a someter su curriculum vitae en cinco (5) días. Ocho Cuerdas y la Sucn. de Lucas Carrillo contrainterrogaron a la parte proponente, pero no sometieron evidencia.
Al concluir la vista, el Oficial Examinador concedió el término de quince (15) días a las partes para someter comentarios adicionales sobre la consulta a la Junta. Requirió notificar copia a la parte proponente y certificar en el escrito tal notificación.
El 22 de julio de 2009 Culebra Resorts presentó una moción titulada Sometiendo Documentos en Cumplimiento de Orden en la que remitió copia de su ponencia de 7 de julio de 2009 y documentos que fueron presentados como Exhibits durante la vista pública. Ese mismo día CORALations presentó Moción Urgente solicitando vista adicional y para otros asuntos, alegando que no se le permitió ejercer su derecho a interrogar al proponente sobre otros asuntos pertinentes a la consulta.
El 20 de agosto de 2009 el Sr.
Enrique Carrillo y la Sucn. De Don Jorge Lucas Carrillo Pagán, compuesta por Sheila Carrillo, Carmen Carrillo y Jorge Carrillo (en adelante y en conjunto Carrillo) presentaron una moción en cumplimiento de orden alegaron, entre otras cosas, ser dueños de 4.763.76 metros cuadrados dentro de los terrenos sometidos para consulta, no haber dado su consentimiento para ello y objetaron la consulta por varias razones.2 Varios ciudadanos sometieron comentarios para la consulta de ubicación y ninguno certificó haber notificado copia a la parte proponente. Culebra Resort y los interventores presentaron otros escritos.
El 22 de junio de 2010 Culebra Resort presentó una enmienda ante la Junta para reducir las unidades residenciales de la consulta a 110 unidades en 69 estructuras y para reducir las cabañas del campamento ecológico de niños de ocho (8) a cinco (5) cabañas de tres (3) habitaciones cada una, para un cambio total de veinticuatro (24) a quince (15) habitaciones, todo ello en atención a los comentarios y recomendaciones recibidos de las agencias reguladoras y de varios resientes de Culebra. En esta enmienda se hizo entrega de la representación gráfica revisada, el plano de lotificación y el emplazamiento de todas las estructuras en la finca. La Junta no celebró vista por tratarse de una enmienda que constituye una reducción en el alcance del proyecto propuesto. Estudiados los escritos presentados por CORALations, Carrillo, Ocho Cuerdas y Culebra Resorts, el 28 de diciembre de 2010, la Junta de Planificación aprobó mediante Resolución la consulta de ubicación 2007-77-047 JPU.
Inconforme con la determinación de la Junta, CORALations, Enrique Carrillo y Ocho Cuerdas presentaron escritos independientes de revisión administrativa ante este foro de apelación, en las causas KLRA 2011-00182, KLRA 2011-00186 y KLRA 2011-00187.
Las causas fueron consolidadas y un panel de este foro de apelación intermedia dictó sentencia el 29 de febrero de 2012. Devolvió el caso a la Junta para que justificara en su resolución la aprobación de la consulta de ubicación. Sobre este particular indicó el panel hermano:
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Como ya indicamos, los terrenos donde se pretende desarrollar el proyecto de título están clasificados como Distritos R0-25-C y R0-1-C. Estos distritos, según el Plan de Uso de Terrenos para el Municipio de Culebra de 29 de abril de 1976, son áreas especiales.
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La JP mediante la Resolución Núm. JP-0215 estableció como casos especiales aquellos que surjan dentro de las áreas especiales establecidas en los distritos residenciales de baja densidad (R0) en el Municipio de Culebra y adoptó las normas que le aplican a estos.
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Estas áreas aparecen identificadas mediante número que se añaden como sufijo al símbolo de zonificación del distrito R-0 (R0-25-C y R0-1-C).
Como vimos ninguno de los distritos contempla usos comerciales.
Sin embargo, la consulta aprobada vislumbra un componente comercial liviano.
Conforme a la normativa antes expuesta, no albergamos duda de que la JP tiene la facultad para evaluar una consulta ubicación y aprobar variaciones utilizando la normativa de casos especiales dispuesta en el Reglamento de Planificación Número 4. No obstante, al así hacerlo la Junta debe fundamentar su decisión de aprobar las mismas. [ ]
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Por no estar de acuerdo, la Junta de Planificación y Culebra Resorts acudieron al Tribunal Supremo, quien denegó dichos recursos según notificación del 6 de julio de 2012. Remitido el asunto nuevamente a la Junta, el 28 de noviembre de 2012, Culebra Resorts sometió enmienda a la consulta de ubicación para eliminar el componente comercial propuesto de 1,100 pies cuadrados, reduciendo así el alcance del proyecto propuesto y limitando los usos a residencial y turístico.
CORALations solicitó que se realizaran nuevas vistas para discutirse el proyecto enmendado, mas el 27 de diciembre de 2012 notificada el 28 de diciembre de 2012, la Junta autorizó la Consulta Número 2007-77-0047 JPU así como la Enmienda a la Consulta para la ubicación de un proyecto mixto residencial...
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