Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Mayo de 2013, número de resolución KLAN201300535

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, la Jueza Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres

Ramos Torres, Juez Ponente

En San Juan, Puerto Rico a 31 de mayo de 2013.

Comparece ante este Tribunal de Apelaciones, BC Food Services, Inc. y solicita la revisión de la Sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia el 13 de marzo de 2013 y notificada el 4 de abril. Mediante dicha Sentencia, el Tribunal declaró ha lugar la demanda de desahucio por falta de pago y cobro de dinero incoada por Efraín Jiménez Ayala y desestimó sin perjuicio la reconvención presentada por la apelante bajo la Ley Núm. 75 de 24 de junio de 1964, 10 L.P.R.A. § 278, et seq, según enmendada.

Por los fundamentos expuestos a continuación, confirmamos la resolución recurrida.

BC Food Services, Inc. y Efraín Jiménez Ayala otorgaron contrato de arrendamiento de local y negocio en marcha el 1 de enero de 2005, con vigencia por cinco (5) años hasta el 31 de enero de 2010, para la operación del restaurante conocido como Bebo’s Café en Santurce. Además, las partes otorgaron cuatro (4) contratos de arrendamiento adicionales, con igual vigencia que el contrato original, para estacionamientos de vehículos de motor y espacios para almacén y oficinas.

Luego de vencido el contrato original, BC Food Services, Inc. continuó operando el local mientras negociaba con el señor Jiménez Ayala los términos para la renovación de los contratos. En el ánimo de lograr un acuerdo sobre el canon de renta a pagar, entre otras cosas, el 18 de julio de 2012 BC Food Services, Inc.

presentó ante el Tribunal de Primera Instancia Demanda bajo la Ley Núm. 75, supra, en la cual solicitó que el señor Jiménez Ayala renovara los contratos. Alegó que los referidos contratos constituyen una licencia o franquicia para operar exclusivamente la marca Bebo’s Café, y por tanto, está cobijado por la Ley Núm. 75, supra.

Luego de varios trámites procesales, incluyendo la interposición por el señor Jiménez Ayala de una Demanda de Injunction, el 10 de enero de 2013 el Tribunal de Primera Instancia dictó Sentencia por estipulación de las partes. Indicó el Tribunal que las partes desisten sin perjuicio de sus reclamaciones para entrar en negociaciones en lo relativo a los contratos de arrendamiento. Se estableció que de cumplir BC Food Services, Inc. con los pagos acordados, permanecería la relación jurídica intacta hasta el 30 de abril de 2013, y que los términos y condiciones de los contratos permanecerían en vigor, con excepción de las fechas de pago de febrero, marzo y abril de 2013. En lo pertinente, la Sentencia recoge las siguientes estipulaciones:

[…]

1. Las partes desisten, sin perjuicio, de sus reclamaciones en los casos consolidados de epígrafe. En el caso KAC2012-0775 (904), el demandante pagará al demandado la cantidad de $75,000.00 por cánones de arrendamiento adeudados en el día de mañana. El 31 de enero de 2013, pagará la cantidad de $52,100.00 por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a enero de 2013. Se realizará un pago de $52,100.00 durante los días 15 de los los [sic] meses de febrero, marzo y abril del 2013.

   […]

6. De incumplir la demandante con los pagos según acordado, el demandado Efraín Jiménez, podrá dar por incumplido este acuerdo; cerrará las negociaciones y procederá con los remedios que por ley le asista incluyendo la radicación de desahucio.

7. El remanente de $75,000.00 por concepto de cánones vencidos se pagará el 30 de abril de 2013 o en el momento en que las partes lleguen a un acuerdo para extender su relación comercial.

8. Las partes no renuncian a los planteamientos realizados en los casos consolidados, sólo [sic] se ha permitido a las partes negociar de buena fe. No se interpreta como una novación de contrato.

   […]

   Sentencia Tribunal de Primera Instancia, 10 de enero de 2013.

   Así las cosas, el 25 de febrero de 2013, el señor Jiménez Ayala presentó

   Demanda sobre desahucio contra BC Food Services, Inc. en la cual alegó que esta última infringió las estipulaciones plasmadas en la Sentencia al no pagar los cánones de renta vencidos. Por su parte, el 4 de marzo, BC Food Services, Inc. presentó Reconvención bajo la Ley Núm. 75, supra; “Contestación a Demanda y Urgente Moción para la Conversión a Procedimiento Ordinario y Solicitud de Remedio Pendente Lite”. Alegó que Jiménez Ayala incumplió con las estipulaciones de la Sentencia del 10 de enero al no continuar con las negociaciones de buena fe y que dicho acuerdo está protegido por la Ley Núm.

   75, supra.

   El 13 de marzo de 2013, el Tribunal a quo dictó Sentencia declarando con lugar la demanda en desahucio y desestimó sin perjuicio la reconvención. BC Food Services, Inc. instó oportunamente un recurso de apelación y alega la comisión del siguiente error:

   [e]rró el Tribunal de Primera Instancia al no acumular la causa de acción presentada por la parte apelante, bajo la Ley 75 y convertir el procedimiento en uno ordinario, tomando pendente lite aquellas providencias que reconciliaran los intereses de ambas partes.

   El 25 de abril de 2013, el señor Jiménez Ayala presentó su alegato en oposición a la apelación. Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos a resolver.

   II.
   -A-

   Es norma establecida que la principal obligación del arrendatario es el pago de la renta en los términos convenidos, obligación que no puede derogarse ni sustituirse por otra. Franceschi v. Texaco P.R., Inc., 103 D.P.R. 759 (1975), citando a Manresa, Comentarios al Código Civil Español, Tomo X, Vol. 2, pág.136, Sexta edición (1969)¹. Si la obligación queda incumplida, el arrendador podrá pedir la “rescisión” del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, y dejar el contrato subsistente. Art. 1446 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4053. Ello así, el Art. 1459 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4066, le concede al arrendador la acción de desahucio por falta de pago en el precio convenido. Ahora bien, el arrendador tiene facultad para elegir el procedimiento para obtener la “rescisión” del contrato de arrendamiento, sea por el trámite sumario de desahucio, o el más amplio del juicio ordinario. Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 D.P.R. 733, 741 (1987); Rossy v. Del Valle, 34 D.P.R. 726, 734-736 (1925).

   El Código de Enjuiciamiento Civil establece el procedimiento a seguir para el procedimiento sumario de desahucio. 32 L.P.R.A.

   sec. 2821 et seq. Este debe mantener su naturaleza sumaria, por lo que su conversión a un procedimiento ordinario descansa en la sana discreción del tribunal de instancia. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 D.P.R.

   226, 241 (1992).

   La única función de este procedimiento es recuperar la posesión de hecho de un inmueble mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista que la ostenta sin pagar canon alguno. C.R.U.V. v. Román, 100 D.P.R. 318 (1971); Martínez Santiago v. Dalmau Andrades, 93 D.P.R. 191, 193 (1966); Fernández & Hno. v. Pérez, 79 D.P.R. 244, 247 (1956). Por ende, en la acción de desahucio solamente puede discutirse el derecho a la posesión de una propiedad. Mora Dev. Corp. v. Sandín, supra; Escudero v. Mulero, 63 D.P.R.

   574, 586 (1944).

   En una acción de desahucio por falta de pago del canon, no se admitirá que el demandado presente otra prueba que no sea el recibo o cualquier documento que haga constar que se verificó el pago.Art. 627 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. sec. 2829. Sin embargo, en tales casos, el Tribunal podráa modo de excepción y únicamente a solicitud de parte interesada, permitir...