Sentencia de Tribunal Apelativo de 20 de Agosto de 2013, número de resolución KLAN201300864
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201300864 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 20 de Agosto de 2013 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Civil Núm.: D CD2010-4069 Sobre: Cobro de Dinero y Enriquecimiento Injusto |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Jiménez Velázquez, la Juez Medina Monteserín y la Juez Lebrón Nieves.
Jiménez Velázquez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de agosto de 2013.
La Junta de Directores del Centro Internacional de Mercado, Torre I (Junta de Directores CIM) representada por su Presidente Elliot Ramírez, comparece ante nos mediante recurso de Apelación, en el que nos solicita la revisión de una Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón, el 29 de abril de 2013, notificada el 2 de mayo de ese mismo año. Mediante el referido dictamen, el foro sentenciador declaró no ha lugar la demanda en cobro de dinero y enriquecimiento injusto presentada por la Junta en contra de Empresas Sadurní Corp. (Sadurní) y desestimó con perjuicio la misma.
Con el beneficio de las comparecencias de las partes, las estipulaciones, la prueba documental sometida por éstas y el derecho aplicable, procedemos a resolver.
El 16 de diciembre de 2010, la Junta de Directores instó una demanda en cobro de dinero y enriquecimiento injusto en contra de Sadurní. Expuso, en esencia, que Sadurní, dueño de las unidades 801 y 802 del CIM, le adeudaba la cantidad de veinte nueve mil seiscientos cincuenta y tres dólares con veinte y seis centavos ($29,653.26) por concepto de cuota de mantenimiento por el uso de los pasillos comunales agrupados en el piso ocho (8). Señaló que la deuda estaba vencida, era líquida y exigible.
El 26 de enero de 2011, Sadurní presentó
Contestación a la Demanda.1 Arguyó como primera defensa afirmativa que:
Los pasillos a los que hace referencia la demanda son elementos comunes limitados, según lo ha reconocido el propio Consejo de Titulares. Dada su condición de elemento común limitado, no están sujetos a cuotas de mantenimiento que fije el Consejo de Titulares, conforme a lo dispuesto en el Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. § 1291k. El mantenimiento de dicha área lo hace por ley el titular al cual el elemento común limitado fue destinado.
Además, alegó que la cuota especial de mantenimiento impuesta por el Consejo de Titulares era nula y ultra vires ya que este tipo de cuota sólo se podía imponer sobre elementos comunes y no sobre elementos comunes limitados. Añadió que la cuota era discriminatoria ya que la parte demandada era la única titular a la que se le estaba imponiendo. De igual forma, señaló que los pasillos del piso ocho (8) le pertenecían a un solo titular y era ésta quien había sufragado todos los gastos de mantenimiento y costos operacionales de dicho elemento común limitado.
Indicó, además que el cobro de dicha cuota constituía un enriquecimiento injusto por parte del Consejo de Titulares ya que el mantenimiento de dicho elemento común había sido sufragado por Sadurní.
Luego de varios incidentes procesales, las partes determinaron que la controversia en el caso era una estrictamente de derecho, por lo cual el Foro de Instancia estaría en posición de resolver luego que las partes presentaran sus estipulaciones de hechos. El 31 de enero de 2013, ambas partes presentaron una moción titulada Estipulaciones de Hechos. De igual forma, el 15 de febrero, las partes sometieron Moción Sometiendo Prueba Documental Estipulada.2
Finalmente, el 20 de febrero de 2013, las partes presentaron sus memorandos de derecho.
El Foro de Instancia después de examinar y analizar la prueba ante sí y los escritos de las partes, el 29 de abril de 2013, emitió Sentencia donde declaró no ha lugar la demanda presentada por la Junta. Además, formuló las siguientes determinaciones de hecho que merecen destacarse:
-
El Centro Internacional de Mercadeo, (C.I.M.), Torre I, está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal conforme a las disposiciones de la Ley de Condominios de Puerto Rico Núm. 103 de 5 de abril de 2003, según enmendada y su Consejo de Titulares tiene capacidad para demandar y ser demandada. Dicho inmueble quedó sometido al Régimen de Propiedad Horizontal mediante la Escritura Pública
. . . . . . .
-
La Escritura Matriz del Condominio definió el área del pasillo central como elemento común limitado.
. . . . . . .
-
El Capítulo IV del Reglamento [del Centro Internacional de Mercadeo], en su Art. Núm. 17 dispone que, el Consejo de Titulares y/o la persona o entidad en que éste delegue tendrá la obligación de reparar y darle mantenimiento a los elementos comunes de uso general o limitado del Condominio.
-
En el Art. Núm.
23 del citado Reglamento se dispone que, todo propietario es responsable de pagar cualquier gasto incurrido por el Condominio como consecuencia de acciones y/o omisiones de determinado condómino, inquilino o visitante de éste, cuando el gasto en que incurra el Condominio sea para reparar y/o conservar total o parcialmente cualquier elemento de la propiedad general o limitada del edificio a la que se haya causado daño.
-
El Art. 25 del Capítulo VIII del Reglamento autoriza al Consejo de Titulares a reglamentar, en adición a los elementos comunes generales, los elementos comunes de uso limitado, o sea, aquellos destinan a ser utilizados exclusivamente al servicio de determinadas unidades del Condominio, con exclusión de los demás.
-
En el Capítulo VIII del Reglamento se dispone sobre los elementos comunes generales y limitados del Condominio y exceptúa de las restricciones allí contempladas a aquellas unidades que conjuntamente constituyan un medio piso o un piso completo y que, a su vez, permanezcan a un mismo titular. Añade que en dichos casos le será permitido al titular incorporar el área de sus oficinas el pasillo central que discurre desde el vestíbulo del piso hasta las escaleras localizadas a los extremos Norte y/o Sur.
-
En este caso, todas las unidades del piso octavo pertenecen a un mismo titular, es decir, a la parte demandada y, por consiguiente, los elementos comunes limitados que constituyen los pasillos del piso octavo quedaron incorporados por éste a las respectivas unidades del piso octavo.
-
Como resultado de dicha incorporación, el área de la oficina compuesta por las oficinas 803 y 804, aumentó de 9,569.793 pies cuadrados a 10,172.30 pies cuadrados y el área de oficina compuesta por las oficinas 801 y 802, aumentó de 9,569.651 pies cuadrados a 10,141.65 pies cuadrados.
. . . . . . .
-
El computó de la cuota de mantenimiento de todos los titulares está basado en el porcentaje que representa la superficie de la unidad en la totalidad de las superficies de todas las unidades, excluyendo las medidas de los pasillos.
. . . . . . .
-
El demandante Consejo de Titulares enmendó el Artículo 26 del Reglamento para imponer una cuota especial de mantenimiento por el uso del elemento común limitado de los pasillos incorporados, tales como aquellos que constituyen el pasillo del piso 8.
-
Dicha enmienda dispone que la cuota especial de mantenimiento por los pasillos será igual al canon de arrendamiento por pie cuadrado de la oficina afectada al momento de la incorporación y cualquier otro aumento posterior en el canon de arrendamiento.
-
La parte demandada estuvo representada en la reunión en que se tomó el acuerdo y votó en contra del mismo.
. . . . . . .
-
El área total de los pasillos incorporados por Empresas Sadurní del piso 8, es 1,174.51 pies cuadrados.
-
De las facturas que la parte demandante ha enviado a la parte demandada para cobrar tal cuota especial, se desprende que tal cantidad para el área de los pasillos del piso 8 es $3,706.00 por mes. Ello equivale a $3.16 por mes pie cuadrado ($3,706.00 multiplicado por 12 meses ($44,472.00), dividido entre 1,174.51 pies cuadrado ($37.86 por pie cuadrado por año), lo que, dividido entre 12 meses, es igual a $3.16 por pie cuadrado por mes).
-
La cuota de mantenimiento regular que la parte demandante facturó a todos los titulares hasta noviembre de 2011, fue $0.6725 por pie cuadrado por mes y efectivo diciembre de 2011, dicha cuota aumentó a $0.6830 por pie cuadrado. (Énfasis nuestro). 3
. . . . . . .
A base a las determinaciones de hecho antes mencionadas y la prueba estipulada, el Foro de Instancia emitió sus conclusiones de derecho.
Procederemos a puntualizar algunas de ellas.
El Foro Primario concluyó que ni la Junta ni el Consejo de Titulares tenían autoridad para imponer una cuota de mantenimiento sobre un bien común limitado, pues el mantenimiento de dicha área le correspondía a Sadurní, quien era el titular y a quien le había sido destinado dicho elemento común limitado. Determinó que dicha cuota especial no procedía sobre un bien que ya estaba siendo conservado por quien por ley le competía, por lo que era nula.
Expresó, además, que el Consejo de Titulares tampoco podía aprobar una enmienda al Reglamento imponiendo una cuota de mantenimiento que fuese [ ] igual al canon de arrendamiento por pie cuadrado de la oficina afectada.4 Señaló que dicha cuota sería casi cinco (5) veces más alta que la cuota de mantenimiento que se les cobraba a los demás titulares.
También, señaló, que si bien el Consejo de Titulares tenía facultad, según la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. secs. 1291 et seq., para imponer cuotas especiales en ciertas circunstancias específicas, lo cierto es que tal autorización no contemplaba el cobro de renta por el uso de un bien común limitado. Indicó que aún de haberse podido cobrar una renta por un bien común limitado,lo cierto es que el...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba