Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Agosto de 2013, número de resolución KLCE201300968
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201300968 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 30 de Agosto de 2013 |
| TENS DEVELOPMENT, L.L.C. | | Certiorari Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Caso Núm.: D AC2009-0931 Sobre: SENTENCIA DECLARATORIA, OPCIÓN DE COMPRAVENTA |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Jiménez Velázquez, la Juez Medina Monteserín, la Juez Lebrón Nieves, y la Jueza Soroeta Kodesh. La Juez Lebrón Nieves no interviene.
Soroeta Kodesh, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de agosto de 2013.
Mediante un recurso de certiorari presentado el 15 de agosto de 2013, comparece ante nos la Sra. Carmen F. Arrieta Giménez (en adelante, la peticionaria). Nos solicita que revoquemos una Resolución emitida el 8 de julio de 2013 y notificada el 9 de julio de 2013, por el Tribunal de Primera Instancia (en adelante, TPI), Sala de Bayamón. A través de la Resolución recurrida, el TPI denegó una Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial al Amparo de la Regla 36.2 y 42.3 de P.C. instada por la peticionaria.
Por los fundamentos que expresamos a continuación, se deniega la expedición del auto de certiorari solicitado.
Según se desprende del expediente ante nuestra consideración, el 24 de marzo de 2004, la peticionaria y Tens Development, S.E. (en adelante, la recurrida), suscribieron un contrato de opción de compra de un inmueble privativo de la peticionaria ante notario público, por el precio alzado de compraventa de $5,450,000.00. La recurrida interesaba construir en dicha propiedad un proyecto de vivienda multifamiliar. El precio de la opción era de $500,000.00, y el término para ejercitarla era de un año. Asimismo, el contrato de opción proveyó para que la recurrida pudiera extender la vigencia del mismo por términos de seis (6) meses, mediante el pago de $247,500.00, equivalentes al cinco por ciento (5%) del precio de venta del inmueble y que serían acreditados al precio de compraventa.
De otra parte, el acuerdo entre las partes incluyó una cláusula relacionada a la posible devolución de los fondos entregados:
---OCTAVO: El Optante no tendrá derecho a los fondos entregados en el día de hoy, por concepto del pago del precio de opción, ni de sus extensiones, según sea el caso, si durante el período de Opción o sus extensiones, o transcurrido éste; se arrepintiese y no ejerciese su derecho de Opción en tiempo, o incumpliese con los demás términos aquí establecidos y/o ejercitado su derecho en tiempo, y habiendo sido notificado de conformidad con el Párrafo Vigésimo, no comparece a firmar las escrituras necesarias para culminar con la venta de la propiedad objeto de la presente transacción, siempre y cuando la razón para no otorgar la compraventa no sea atribuible al incumplimiento de los términos de este contrato de opción por parte de La Vendedora, en cuyo caso, El Optante tendrá derecho al reembolso de todas las cantidades pagadas a La Vendedora por concepto del período de opción y sus extensiones.-----------------------------------------------------------------------------------
Si el Optante no hubiese obtenido los permisos o endosos total o parcialmente de las agencias estatales o federales para poder desarrollar su proyecto y como consecuencia opte por no comprar la propiedad, el Vendedor devolverá al Optante el setenta por ciento (70%) de las cantidades recibidas por concepto del período de opción y sus extensiones, sin intereses, penalidades, ni costos de clase alguna, y el Optante a su vez entregará a La Vendedora todos los estudios, planos, análisis de suelo o mensuras que hubiese hecho en la finca, sin costo alguno para el Vendedor. Si la negativa de las agencias de gobierno obedece a un incumplimiento por parte del optante, La Vendedora retendrá el monto total del dinero entregado por la Opción y tendrá también derecho a obtener todos los documentos y estudios antes mencionados sin costo alguno.1
Por su parte, la décima cláusula del contrato de opción dispuso lo siguiente:
---DÉCIMO: De aprobarse alguna ley, reglamento u orden ejecutiva que imponga una moratoria en la concesión de permisos de construcción o desarrollo que afecte el área donde está ubicada la propiedad objeto de este contrato, se le añadirá dicho tiempo al término que tiene el Optante para ejercitar su derecho a Opción hasta un término máximo de dos años sin costo adicional alguno para el Optante. Durante la vigencia de la moratoria quedarán en suspenso el término para ejercitar la opción y los pagos de extensiones; sin que se afecte el tiempo ya transcurrido ni los pagos que se le hubiesen hecho y continuará corriendo el término y los pagos según lo dispuesto en la cláusula TERCERA de este contrato en la misma fecha en que cese la moratoria. De extenderse la moratoria por un periodo en exceso de cuatro (4) años, cualquiera de las partes podrá resolver este contrato y de optar por resolverlo, La Vendedora le devolverá al Optante el cien por ciento (100%) del dinero recibido, sin intereses, costos ni indemnización alguna, y La Vendedora tendrá derecho a recibir copia de los planos, mensuras, estudios o planos de desarrollo que el Optante hubiese hecho sin ningún costo o gasto para el Vendedor.2
Por otro lado, mediante la undécima cláusula del contrato de opción, las partes acordaron que la peticionaria se obligaba a no vender, ceder, transferir, gravar, arrendar, constituir servidumbre o de forma alguna disponer de la propiedad durante el término del contrato.3
Posteriormente, el 15 de diciembre de 2005, las partes suscribieron un Contrato Ratificando Contrato de Opción y Acuerdos Llegados el 22 de septiembre de 2005, y tomaron conocimiento de la Ley Núm. 260 de 8 de septiembre de 2004 (en adelante, Ley Núm. 260), 12 L.P.R.A. sec. 216, que delimitaba el Arboretum de Cupey en San Juan, como parte del corredor ecológico de dicho Municipio. Asimismo, reconocieron que la Junta de Planificación de Puerto Rico incluiría en la zonificación especial del Arboretum, la propiedad inmueble objeto del contrato de opción y acordaron dejar en suspenso y prorrogar los términos para ejercitar la opción, sus extensiones y los pagos correspondientes.
Al concluirse que la propiedad inmueble objeto del contrato de opción, no estaba incluida en los terrenos cobijados por la Ley Núm. 260, supra, el 6 de febrero de 2008, las partes suscribieron una Enmienda a Contrato de Opción de Compra. En particular, las partes acordaron lo siguiente:
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Primero: Se modifica el Contrato de Opción de Compra, según fuera enmendado por Contrato Ratificando Contrato de Opción y Acuerdos Llegados el 22 de septiembre de 2005 en cuanto a los términos establecidos para el ejercicio de la opción y extensiones, estableciendo que el Optante podrá ejercer su derecho a la opción de compra hasta un término máximo de treinta (30) días a partir de la fecha en que advenga final y firme la Resolución de la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) aprobando el permiso de desarrollo preliminar, a someterse, luego que la Junta de Planificación (JP) apruebe la consulta de ubicación ante su consideración. Disponiéndose que el 28 de febrero de 2008 el Optante entregará a la Vendedora la cantidad de doscientos cuarenta y siete mil quinientos dólares ($247,500.00) por concepto de extensión a la opción de compraventa. Se dispone, además, que mientras se encuentre pendiente la aprobación de la consulta de ubicación ante la JP y la aprobación del permiso de desarrollo preliminar ante la ARPE, cada seis meses contados, a partir del 28 de febrero de 2008, el Optante pagará a la Vendedora por concepto de extensión a la opción de compraventa una cantidad correspondiente al cinco por ciento (5%) del balance a pagarse del precio de venta de la propiedad (el balance a pagarse será calculado restando del precio de venta originalmente pactado las cantidades pagadas por concepto de la opción y sus extensiones).
A manera de ejemplo, el 31 de agosto de 2008 el Optante pagará a la vendedora la cantidad de doscientos veintidós mil setecientos cincuenta dólares ($222,750.00); el 28 de febrero de 2009 el Optante pagará a la vendedora la cantidad de doscientos once mil seiscientos doce dólares con cincuenta centavos ($211,612.50); y así subsiguientemente. Las cantidades pagadas por concepto de opción y extensiones, serán acreditadas al precio de compraventa previamente establecido en caso de que el Optante ejerza su opción.
Segundo: Las partes se reafirman en la aplicabilidad de la cláusula Octava del Contrato de Opción de Compra la cual establece:
---OCTAVO: El optante no tendrá derecho a los fondos entregados en el día de hoy, por concepto del pago del precio de opción, ni de sus extensiones, según sea el caso, si durante el periodo de Opción o sus extensiones, o transcurrido éste; se arrepintiese y no ejerciese su derecho de Opción en tiempo, o incumpliese con los demás términos aquí establecidos y/o ejercido su derecho en tiempo, y habiendo sido notificado de conformidad con el Párrafo Vigésimo, no comparece a firmar las escrituras necesarias para culminar con la venta de la propiedad objeto de la presente transacción, siempre y cuando la razón para no otorgar la compraventa no sea atribuible al incumplimiento de los términos de este contrato de opción por parte de La Vendedora, en cuyo caso, El Optante tendrá derecho al reembolso de todas las cantidades pagadas a la Vendedora por concepto del periodo de opción y sus extensiones.-----------------------------------------------------------------------------------------
Si el Optante no hubiese obtenido los permisos o endosos total o parcialmente de las agencias estatales o federales para poder desarrollar su proyecto y como consecuencia opte por no...
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