Sentencia de Tribunal Apelativo de 25 de Octubre de 2013, número de resolución KLAN201300290
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201300290 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 25 de Octubre de 2013 |
LEXTA20131025-010 Triangle Property Management Inc. v. Hispanic American College
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES
REGIóN JUDICIAL DE CAGUAS
PANEL XI
| TRIANGLE PROPERTY MANAGEMENT, INC. | KLAN201300290 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Caguas Civil núm.: ECD2010-0092 (403) Sobre: Cobro de Dinero | ||||
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Varona Méndez, la Juez Gómez Córdova y la Juez Vicenty Nazario
Varona Méndez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 25 de octubre de 2013.
La parte apelante, Hispanic American College (Hispanic) apela de una sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Caguas, que declaró Con Lugar una demanda en cobro de dinero y condenó a Hispanic al pago $27,000.00, además de $10,000.00 en concepto de honorarios de abogado, intereses legales a razón del 4.25% anual desde dictada esta sentencia hasta su total y completo pago. Además, el foro primario desestimó con perjuicio la reconvención instada por Hispanic.
Por los fundamentos que discutiremos, se confirma la sentencia apelada.
El 1ro. de octubre de 2003, Hispanic, representada por el señor Richard Thompson Parker (Sr. Thompson Parker), y Triangle Property Management, Inc. (Triangle), representada por el señor Santiago Parladé Fontecha (Sr. Parladé
Fontecha), suscribieron un contrato de arrendamiento. Mediante este, Hispanic arrendó los pisos 2, 3 y 4, del edificio comercial #17 propiedad de Triangle, ubicado en la calle Ruiz Belvis, esquina calle Corchado, en Caguas, Puerto Rico, para el uso de escuela y oficina. Las partes pactaron que el arrendamiento se extendería desde el 1ero de octubre de 2003 hasta el 30 de diciembre de 2004. El canon de arrendamiento pactado fue de $11,000.00 durante los primeros ocho meses, y de $9,000.00 por los últimos siete meses1.
Así las cosas, Hispanic procedió a instalarse en el edificio antes descrito para cumplir con un segundo contrato, celebrado con el Instituto Fontecha (Instituto) para llevar a cabo un teach out2 por motivo del retiro de la elegibilidad del Instituto para operar como institución de educación post secundaria con derecho al pago de fondos federales mediante las becas PELL de parte del Departamento de Educación Federal.
Luego de varios meses, según sostuvo Hispanic, hubo un incidente con el señor Carlos Alfonso (Sr. Alfonso). Según adujo Hispanic, el Sr. Alfonso llegó al edificio alquilado por estos y procedió a acceder los expedientes de algunos estudiantes y a alterar su contenido. El Sr. Thompson Parker, presidente de Hispanic, fue alertado de dicho incidente y fue personalmente a hablar con el Sr. Alfonso3. Ante la actitud reticente del Sr. Alfonso, el Sr. Thompson contactó al Departamento de Educación Federal. Poco tiempo después, para el mes de junio de 2004, una representante del Departamento de Educación Federal visitó las instalaciones de Hispanic4.
A raíz de dicha visita, Hispanic alegó que el Departamento de Educación Federal le sugirió que mudara los expedientes académicos de los estudiantes, así como, a todo su personal y estudiantes a una nueva localización5. A base de la alegada solicitud del Departamento de Educación Federal, Hispanic desalojó el edificio. Hispanic alegó que sostuvo una serie de conversaciones con Triangle, mediante las cuales acordaron la salida de Hispanic del edificio, el pago de tres (3) meses adicionales de alquiler, correspondientes a julio, agosto y septiembre de 2004, así como el pago de utilidades luego de su desalojo, y la instalación de la Escuela de Modelaje Fontecha (Escuela) en el edificio alquilado por Hispanic a la señora Eva Aponte (Sra.
Aponte) sin costo alguno a la Escuela6.
Así, pues, el 23 de junio de 2004, el Sr. Thompson Parker le cursó una carta al Sr. Parladé Fontecha, presidente de Triangle, sobre la visita del Departamento de Educación Federal, así como, el cese de cursos en el edificio de Triangle a partir del mes de septiembre de 2004. Como último punto, Hispanic le señaló a Triangle que, a partir de esa fecha, no se iba a ser responsable de los pagos de las utilidades, los teléfonos o la seguridad del edificio7.
Triangle y Hispanic estuvieron en conversaciones por motivo de que Hispanic había demostrado interés en comprar el edificio de Triangle. Luego de unos ocho a doce meses, en una reunión entre las partes, Hispanic le comunicó a Triangle que no le era posible comprar el edificio, pues el edificio estaba contaminado con una deuda de diez millones de dólares por el Departamento de Educación Federal y estaba proscrito que se estableciera allí una institución educativa. Ante dicha comunicación, Triangle procedió a requerirle a Hispanic los tres meses de cánones de arrendamiento dejados de percibir, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 20048.
El 25 de enero de 2010, Triangle presentó una demanda en cobro de dinero ante el Tribunal de Primera Instancia contra Hispanic. Junto con su contestación a la demanda, Hispanic presentó una reconvención en cobro de dinero, con relación a un acuerdo de subarriendo con el Sr. Parladé Fontecha para ubicar la Escuela de Modelaje Fontecha en las nuevas facilidades de Hispanic, contra Triangle.
Luego de varios trámites procesales, se celebró la vista en su fondo el 28 de enero de 2013. Evaluada la prueba desfilada, el Tribunal de Primera Instancia dictó sentencia, notificada el 29 de enero de 2013. En síntesis, el foro primario concluyó que Hispanic no probó el incumplimiento de Triangle con los términos y condiciones del contrato de arrendamiento, ni demostró que el Departamento de Educación Federal, en efecto, hubiese emitido una declaración declarando el edificio contaminado.
Además, el Tribunal estimó que Hispanic no demostró que Triangle tuviera una deuda pendiente frente al Departamento de Educación Federal, la cual gravara el edificio de Triangle.
De otra parte, el foro primario estimó que se probaron los siguientes hechos. Primeramente, a base de la prueba presentada, el Tribunal concluyó que Hispanic voluntariamente dio por terminado el contrato de arrendamiento con Triangle e interrumpió el pago de los cánones de arrendamiento, según pactado. Concluyó además, que Hispanic dejó de pagar los cánones correspondientes a tres (3) meses de arrendamiento, por los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2004.
En virtud de lo anterior, el Tribunal de Primera Instancia determinó que Hispanic violó la cláusula 16 del contrato de arrendamiento, la cual establece que si el arrendamiento termina por negligencia, culpa y/o voluntariedad de Hispanic antes de completarse el tiempo pactado, esta deberá satisfacer a Triangle una compensación igual al número de meses que faltare para completar el término del contrato, así como, cualesquiera otras cantidades que adeudare y los daños y perjuicios correspondientes. Dicha cláusula, según lo pactado, es independiente a cualquier reclamación en daños y perjuicios por el incumplimiento del contrato de arrendamiento.
De otra parte, la cláusula 15 del contrato señala que si Triangle tuviese que llevar algún tipo de acción para obligar a Hispanic a cumplir con los términos del contrato de arrendamiento, esta pagaría todos los gastos, costas y $10,000.00 por concepto de honorarios de abogado. En términos de la alegación de Hispanic de que la acción está prescrita, el Tribunal razonó que al ser una acción de cobro de dinero, dentro del contexto de un incumplimiento contractual, aplica el término prescriptivo de quince (15) años, según nuestro Código Civil. 31 L.P.R.A. sec. 5294. De igual forma, desestimó la reconvención, toda vez que Hispanic no demostró que Triangle hubiese ocupado las instalaciones alquiladas por Hispanic a la Sra. Aponte al ubicar allí a la Escuela de Modelaje Fontecha. El Tribunal llamó la atención al hecho de que las corporaciones no tienen dueños, sino accionistas y que, por el mero hecho de que la Triangle, el Instituto Fontecha y la Escuela de Modelaje Fontecha tuviesen los mismos accionistas, probaba que actuaban como una sola entidad corporativa. De otra parte, el foro primario determinó que la prueba demostró que las partes acordaron ubicar la Escuela de Modelaje Fontecha en las nuevas facilidades alquiladas por Hispanic sin costo alguno, según fue aceptado por el Sr. Thompson Parker durante su testimonio en corte abierta9.
En fin, el Tribunal de Primera Instancia condenó a Hispanic a pagarle a Triangle la suma de $27,000.00, más los gastos, costas, $10,000.00 de honorarios de abogado y los intereses legales a razón de 4.15% desde dictada dicha sentencia y hasta su total y completo pago. Además, el Tribunal desestimó con perjuicio la reconvención.
Inconforme, el 5 de febrero de 2013, Hispanic presentó una Urgente Moción en Solicitud de Determinaciones de Hechos y Conclusiones de Derecho Adicionales, así como una Urgente Moción en Solicitud de Reconsideración de Sentencia. El 12 de febrero de 2013, notificadas el 13 de febrero de 2013, el Tribunal de Primera Instancia emitió dos resoluciones mediante las cuales declaró No Ha Lugar las mociones antes mencionadas.
Inconforme aún, el 28 de febrero de 2013, Hispanic presentó un recurso de apelación ante este Tribunal. En dicho recurso, Hispanic solicitó la revisión de la sentencia emitida el 28 de enero de 2013, notificada el 29 de enero de 2013, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Caguas, en el caso ECD2010-0290. Hispanic señaló que el Tribunal de Primera Instancia erró:
1. al declarar con lugar una demanda en cobro de dinero cuando la deuda que se reclama estaba prescrita;
2. en la apreciación de la prueba testifical desfilada en juicio y en la aplicación del derecho, abusando de su discreción y actuando en el proceso con error, prejuicio y parcialidad;
3.
al declarar con lugar una demanda en cobro de dinero cuando durante el...
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