Sentencia de Tribunal Apelativo de 8 de Noviembre de 2013, número de resolución KLAN201300699
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201300699 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 8 de Noviembre de 2013 |
LEXTA20131108-002 Ortiz Marrero v. Marina Las Gaviotas Corp.
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES
REGIóN JUDICIAL DE FAJARDO
PANEL ESPECIAL
| MARILYN ORTIZ MARRERO Y OTROS | KLAN201300699 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Fajardo Civil núm.: NSCI2012-00542 Sobre: Inexistencias de Hipotecas; y otros asuntos |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Varona Méndez, la Juez Gómez Córdova y la Juez Vicenty Nazario1
Varona Méndez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 8 de noviembre de 2013.
El señor Félix I. León León y la señora Jessica Rodríguez Mestre (los esposos León-Rodríguez) apelan de una sentencia parcial dictada por el Tribunal de Primera Instancia que desestimó sus causas de acción contra la apelada, First Bank, salvo la reclamación de pago de intereses en exceso.
Por los fundamentos que discutiremos, se confirma la sentencia parcial apelada.
El recurso ante nos tiene un extenso historial procesal, incluyendo la presentación de varias demandas ante el Tribunal de Primera Instancia a través de aproximadamente once (11) años, íntimamente relacionadas al caso ante nos. En aras de contextualizar la controversia ante nos, hemos de resumir dicho historial para luego centrarnos en los hechos relevantes y pertinentes al recurso ante nuestra consideración.
El 30 de abril de 2001, la Asociación de Residentes de Terrazas de Demajagua (Asociación), en representación de ciento diecinueve (119) familias, presentó una demanda ante el Tribunal de Primera Instancia sobre incumplimiento de contrato, nulidad de contrato, cancelación de inscripciones registrales, vicios de construcción, dolo contractual, daños y perjuicios, levantamiento de velo corporativo, y rebus sic stantibus contra Marina Las Gaviotas Corp. (Marina I), Fajardo Farms Corp. (Fajardo I), Phillip A. Diorio Genuard, su esposa y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos, el Ingeniero Néstor R. Collazo, las compañías aseguradoras A, B y C, Banco Popular de Puerto Rico, Popular Mortgage, Global Mortgage, R-G Premier Bank/R-G Mortgage e instituciones hipotecarias2.
Luego de un extenso trámite procesal de dicho caso, la parte demandante solicitó el desistimiento, por lo que el 10 de septiembre de 2008, notificada el 19 de septiembre de 2008, el foro primario dictó sentencia en la que aprobó la solicitud de desistimiento.
Antes de que se dictara sentencia en el caso presentado por la Asociación, el 20 de noviembre de 2003 unas doscientas tres (203) familias presentaron una demanda ante el Tribunal de Primera Instancia sobre inexistencia de contratos de compraventa, inexistencia de escrituras de compraventa, inexistencia de escrituras de hipoteca, inexistencia de pagarés hipotecarios, cancelación de asientos de presentación e inscripción, y bajo el Artículo 130 de la Ley Hipotecaria, infra, contra Fajardo Farms Corp. (Registro núm. 90,314; Fajardo II), Marina Las Gaviotas Corp. (Registro núm. 90,315; Marina II), Banco Popular de Puerto Rico, Popular Mortgage, Doral Mortgage, Doral Financial, HF Mortgage, RG Premier Bank, RG Mortgage, Citibank, Banco Santander, Oriental Bank, Scotiabank, Western Bank, Global Mortgage, Great Atlantic Mortgage Corp., y Beneficial Mortgage Corporation. En este caso también la parte demandante presentó una solicitud de desistimiento, luego de un extenso trámite procesal. Así, el 22 de agosto de 2008, notificada el 29 de agosto de 2008, el Tribunal de Primera Instancia concedió la solicitud de desistimiento sin perjuicio3.
En ausencia de un acuerdo extrajudicial, el 16 de agosto de 2012, la parte demandante, compuesta de unas sesenta (60) familias, presentó una demanda ante el Tribunal de Primera Instancia sobre inexistencia de hipotecas, inexistencia de pagarés, nulidad ab initio de contratos de compraventa e hipoteca, nulidad ab initio del precio mínimo, reclamación de valor neto del activo-equity de las propiedades, nulidad de pactos de renuncia de derechos futuros, equity de las propiedades, nulidad de amortization schedules, nulidad de los balances de principal, nulidad de intereses y otros cargos, exacción de intereses en exceso, bajo el Artículo 221 de la Ley Hipotecaria, infra, cancelaciones de asientos de presentación ante el Registro de la Propiedad, cancelaciones de asientos de inscripción ante el Registro de la Propiedad, bajo el Artículo 130 de la Ley Hipotecaria, infra, restitución, rebus sic stantibus, inconstitucionalidad del Artículo 221 de la Ley Hipotecaria, infra, párrafos 2 y 3, sentencia declaratoria, y daños y perjuicios contra Marina Las Gaviotas Corporation (Registro núm. 90,315; Marina II), Banco Popular de Puerto Rico, Popular Mortgage, Inc., Doral Bank, Doral Financial Corporation, Doral Mortgage, LLC, Scotiabank de Puerto Rico, CitiMortgage, Inc., Banco Santander de Puerto Rico, First Bank de Puerto Rico, y Oriental Bank & Trust4. Es en torno a este caso que surge la controversia ante nuestra consideración.
En síntesis, según surge de la demanda, la parte demandante adquirió ciertas propiedades ubicadas en la Urbanización Terrazas de Demajagua I y II (la urbanización) en el municipio de Fajardo. Las propiedades fueron adquiridas de la parte codemandada, Marina II, la cual presuntamente no es ni ha sido la dueña registral de los terrenos donde ubica la urbanización.
Los demandantes alegaron que Marina II procedió a inscribir derechos en el Registro de la Propiedad sobre los terrenos donde ubica la urbanización a su nombre, a pesar de no ser la dueña o titular registral del mismo. Entre estos derechos inscritos, consta en el expediente la inscripción de un préstamo con garantía hipotecaria y el correspondiente pagaré hipotecario sobre el terreno resultado del préstamo otorgado a Marina II por el Banco Popular de Puerto Rico (BPPR) para desarrollar la urbanización. Los demandantes alegaron que dicha inscripción es nula de su faz, toda vez que Marina II no tenía ni tiene capacidad jurídica para celebrar contratos, para vender y/o para gravar el terreno en cuestión. Dicho terreno estaba y sigue estando inscrito a nombre de Marina I, y no consta del Registro de la Propiedad que haya mediado un traspaso de titularidad sobre dicho terreno.
Los demandantes, además, señalaron que al extinguirse Marina I en el 1995, esta no traspasó el terreno a Marina II, lo cual significa que Marina II no podía ni aún puede inscribir válidamente derecho alguno en el Registro de la Propiedad. Estas alegaciones constituyen la base de los reclamos de los demandantes, toda vez que sostienen que la falta de tracto registral vició todo negocio...
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