Sentencia de Tribunal Apelativo de 21 de Noviembre de 2013, número de resolución KLAN201201971
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201201971 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 21 de Noviembre de 2013 |
LEXTA20131121-002 Azize v.
Shnnans Pub
| JORGE AZIZE h/n/c OH, OH COMMERCIAL & APARTMENT RENTAL & SEAMROY, INC. | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil Núm.: KAC2006-8539 (903) Sobre: Daños y perjuicios _________________ Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil Núm.: KAC2006-8539 (903) Sobre: Daños y perjuicios |
Panel integrado por su presidente, el Juez Morales Rodríguez, el Juez Figueroa Cabán y el Juez Rivera Colón.
Morales Rodríguez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de noviembre de 2013.
Shannans Pub es un bar ambientado al estilo de los irish pubs. Allí se sirven bebidas alcohólicas, comida y se presenta música en vivo. Comenzó operaciones en el 1976 en un local de la calle Loíza de Santurce. En 1995 se mudó al centro comercial Caribe, ubicado en la calle Bori, esquina Jerez en Río Piedras.
William J. Duggan, como presidente de Shannans, firmó en mayo de 1995 un contrato de arrendamiento con Chemtex de Puerto Rico, corporación dueña del inmueble en la calle Bori. Este contrato tendría una vigencia de cinco años. Se podía extender por un término adicional de cinco años a discreción de Shannans Pub. El canon de arrendamiento mensual fue establecido en $5,000 durante el primer lustro. En caso de que se extendiera el contrato, la renta se mantendría igual por los primeros tres años y aumentaría a $6,000 para los dos últimos años. Duggan pagó
$10,000 como garantía del contrato. Realizó extensos trabajos de restauración y remodelación en el local arrendado. Entre estos, instaló un subestación eléctrica, un generador de emergencia, un tanque de agua y bombas para aumentar la presión del agua corriente. Además, decoró las paredes interiores con madera, puso una barra, arregló los baños, instaló gabinetes, equipos eléctricos y de música, estufas industriales, neveras y congeladores, aires acondicionados, televisores, cámaras de seguridad e iluminación interior y exterior.
El 5 de noviembre de 1998 Chemtex vendió el centro comercial Caribe a Jorge Azize Ortiz. No se hizo reserva alguna en torno al contrato de arrendamiento con Shannans. De inmediato, Azize Ortiz canceló el contrato. Shannans se vio en la necesidad de negociar un nuevo contrato. Hacía apenas tres años había remodelado el local.
El 19 de enero de 1999 Azize Ortiz que opera sus negocios como Oh, Oh, Commercial & Apartment Rental y Shannans suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento. Acordaron que la vigencia del contrato sería por un término de tres años, con opción de renovación por tres años adicionales. El canon de arrendamiento se estableció en $12,000 mensuales. Duggan pagó $24,000 de depósito como garantía del contrato. Pactaron que al terminar la relación Shannans Pub tendría derecho a remover todos los bienes instalados en el local como mejoras, así como los equipos y otros mobiliarios si no se afectaba la estructura de la propiedad.
Concluido el primer término de tres años, Shannans ejerció la opción de extensión del contrato. Este nuevo plazo vencería el 31 de enero de 2005. A finales del año 2003, Azize Ortiz le ofreció en venta el centro comercial Caribe a Duggan por la suma de tres millones doscientos mil dólares. Tras haber realizado varias gestiones encaminadas a hacer la compra, Duggan se comunicó con Azize Ortiz para notificarle que aceptaba el negocio. Pero Azize le informó que el precio de venta había aumentado. Le exigió doscientos mil dólares más. Duggan retiró su oferta. Decidió buscar un terreno para construir un nuevo local para su establecimiento.
Duggan compró un terreno en la calle Acuarela en Guaynabo para construir las nuevas instalaciones de Shannans. Debido a que la construcción del nuevo local se retrasó, Duggan habló con Azize Ortiz para solicitarle una extensión del arrendamiento por un término de siete meses adicionales luego de la fecha de vencimiento. Azize Ortiz le expresó su disponibilidad para conceder la extensión solicitada. El 14 de enero de 2005 le envió a Duggan una comunicación en la que estableció las condiciones. El canon de arrendamiento mensual se fijó en $35,000. Las mejoras y equipos instalados en el local no podrían ser removidos y pasarían a ser propiedad de Azize Ortiz. Únicamente se le permitiría llevarse el tope de la barra y los urinales. Además, se incluyeron penalidades por interrumpir las operaciones del establecimiento, por cancelar el contrato antes de su vencimiento y por no entregar la llave del establecimiento en la fecha pautada.
Duggan rechazó la oferta de Azize Ortiz. Su abogado le escribió una carta el 27 de enero de 2005.
Explicó las razones por las cuales Duggan rechazaba la oferta. Ofreció pagar una renta de $19,132 tomando en consideración el incremento del índice de precios al consumidor a que se refirió Azize Ortiz en la carta de 14 de enero de 2005. En cuanto a las mejoras y equipo instalado en la propiedad, le llamó la atención a los acuerdos contractuales previos y le sugirió que lo contrario constituiría apropiación ilegal.
Luego de varias contraofertas, las partes no pudieron llegar a un acuerdo. Azize Ortiz presentó una demanda de desahucio sumario. Solicitó el desalojo de la propiedad y el pago de una renta mensual de $35,000 hasta el momento en que desocupara el local. El día de la vista, las partes anunciaron que llegaron a un convenio. El Tribunal de Primera Instancia dictó sentencia el 22 de abril de 2005. Se consignó:
Las partes acordaron que el contrato que expiró en enero 31 de 2005, se extenderá hasta el 31 de diciembre de 200[5] y de ese contrato lo que va a variar durante este sería lo siguiente: En la letra K (de definiciones) la renta básica será de $23,000 mensuales comenzando el mes de febrero de hasta el 31 de diciembre de 2005. La letra M y N en la segunda página que dispone de los taxes (sic) y del seguro, se enmiendan para que la parte arrendataria pague una cantidad fija de $700 mensuales con relación a estas dos partidas en adición a la renta. La letra P, ambos abogados se comprometen a que como el contrato dispone que son dos meses de renta lo que estaría en depósito al subir a $23,000, el arrendador solicita que eso suba a $46,000 que son los dos meses. En la última página del contrato, el artículo 22 habla de la opción para renovar, debe indicar que no será renovable y se requiere una notificación de 30 días al arrendatario antes de irse para que el arrendador tenga la oportunidad de inspeccionar el local.
En adición a esto, se requiere el pago inmediato de los meses de febrero, marzo y abril, tanto de renta como de los taxes y el seguro, lo que sería la cantidad de $23,700 por cada mes y dicho pago deberá realizarse el 8 de abril de 2005.
Los abogados informan que se hará un addendum al contrato con las enmiendas.
La parte demandante someterá evidencia a la parte demandada de que la póliza de seguro está vigente y que la responsabilidad de pagar las contribuciones sobre el inmueble es del arrendador.
Se acordó además, que el depósito de seguridad lo aumentarán de $30,000 a $38,000, por lo que la parte demandada el 8 de abril de 2005 le estaría entregando a la parte demandada un cheque de $78,300 cubriendo las rentas de febrero, marzo y abril de este año, más los $7,200 de diferencia en el depósito.
La licenciada Conde Torres [representante de Azize Ortiz] aclaró que de quedarse el demandado en la propiedad luego de la fecha acordada entraría en vigor en enero la carta del 14 de enero de 2005. La parte demandada aclaró que eso es correcto. (Énfasis nuestro)
El 28 de octubre de 2015 Azize Ortiz firmó un contrato de arrendamiento con Seamroy, Inc. para el alquiler del mismo local en el que tenía operaciones Shannans. Este contrato tendría efectividad a partir del 1 de enero de 2006.
El 30 de noviembre de 2005 de conformidad con el requisito contractual de notificar de desalojo con anticipación de treinta días, Shannans envió una comunicación escrita a Azize Ortiz en la que le notificó que cerraría sus operaciones el 31 de diciembre de 2005. Solicitó la devolución de la fianza que garantizaba el contrato ascendente a $38,000.
Shannans estuvo abierto al público hasta el 29 de diciembre de 2005. Dos semanas antes, Méndez & Co. retiró el letrero que identificaba el negocio en el exterior ya que era de su propiedad. Los días 30 y 31 de diciembre de 2005 se removieron todas las mejoras y equipos que pertenecían a Shannans y se limpió el local. El señor Luis A. Vázquez Agosto quien trabajaba en el negocio como conserje estuvo encargado de estos trabajos. La basura generada en esta gestión fue depositada en los contenedores de basura del local. Duggan se comunicó con el Municipio de San Juan para solicitar el recogido de los residuos y basura acopiada frente en el local. El 2 de enero de 2006 los empleados del Municipio recogieron toda la basura acumulada.
Notificado del desalojo el 31 de diciembre de 2005, Azize Ortiz se fue de viaje fuera del país desde el 29 de diciembre hasta el 3 de enero de 2005. Antes de realizar este viaje no se comunicó con Duggan para indicarle el modo en que se haría la entrega de las llaves del local. Tampoco designó a otra persona para esa gestión. El 31 de diciembre de 2005 el hijo de Azize Ortiz, Jorge Azize de Jesús, pasó frente al local del centro comercial Caribe aproximadamente a las 8:30 pm con una cámara de vídeo. Grabó...
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