Sentencia de Tribunal Apelativo de 10 de Diciembre de 2013, número de resolución KLRA201300728
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201300728 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 10 de Diciembre de 2013 |
LEXTA20131210-008 Ortiz Peña v.
Junta de Directores
| EDWIN ORTIZ PEÑA Querellante-Recurrido v. JUNTA DE DIRECTORES Y CONSEJO DE TITULARES CONDOMINIO LA MANCHA Querellados-Recurrentes | KLRA201300728 | Revisión judicial procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor QUERELLA NÚM.: SJ0006270 SOBRE: Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, denominada Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, la Juez Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres.
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 10 de diciembre de 2013.
La Junta de Directores y el Consejo de Titulares del Condominio La Mancha nos solicitan que revoquemos la resolución del Departamento de Asuntos del Consumidor, en la que se determinó que la Junta de Directores de ese condominio incumplió con su deber de propiciar el disfrute del derecho de propiedad del señor Erwin Ortiz Peña sobre su apartamento, al administrar negligentemente las áreas comunes del condominio y al no proveer una reparación oportuna, permanente y satisfactoria al problema de la filtración de aguas por la azotea del edificio. Por tal razón, el Departamento de Asuntos del Consumidor concluyó que la parte recurrente incumplió con su responsabilidad legal y fiduciaria hacia el titular recurrido y le impuso el pago de $23,628.49 como indemnización por los daños ocasionados más el pago de honorarios de abogado.
Luego de examinar los méritos del recurso de revisión, de considerar los argumentos de la parte recurrida y de evaluar el trámite procesal del caso, resolvemos confirmar la resolución recurrida.
Veamos los antecedentes fácticos y procesales que sostienen nuestra decisión.
El señor Erwin Ortiz Peña es el titular del apartamento PH-9 del Condominio la Mancha, localizado en la Avenida Isla Verde en Carolina, Puerto Rico. La losa de la azotea del inmueble constituye, a su vez, el techo de ese apartamento, por lo que ciertas condiciones estructurales que afectaron la azotea causaron graves filtraciones de agua hacia el apartamento del señor Ortiz Peña. Este sufrió las filtraciones de su techo durante los siguientes períodos: de diciembre de 2007 a enero de 2008, durante el mes de junio de 2008, de julio de 2008 a octubre de 2008, de junio de 2009 a octubre de 2009, y durante el año 2010. Desde octubre de 2008 el señor Ortiz notificó a la Junta de Directores que recibía filtraciones a través de su techo como consecuencia de la falta de mantenimiento de las áreas comunes del inmueble.
Luego de varios intentos infructuosos para lograr que la Junta corrigiera la situación, el 2 de junio de 2011 el señor Ortiz presentó la querella núm. SJ006270 ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), en la que impugnó las actuaciones y las omisiones de la Junta de Directores del Condominio La Mancha y de su Administrador ante las oportunas quejas y situaciones presentadas por el querellante ante su consideración.1 En esa querella alegó que sufrió daños y perjuicios, ocasionados a sus bienes muebles y a su apartamento, como consecuencia de la falta de mantenimiento de las áreas comunes del condominio y de las filtraciones de agua provenientes de la azotea del edificio.2 A consecuencia de esta situación, alegó que se vio impedido del uso y disfrute de su apartamento. También padeció sufrimientos y angustias mentales por verse obligado a abandonar su hogar y mudarse al apartamento 1104 del mismo condominio, que es de su propiedad. Al ocupar él este último apartamento, no pudo arrendarlo, como acostumbraba, por lo que dejó de percibir ingresos por concepto de cánones de alquiler.
El 6 de julio de 2011 la Junta y el Consejo presentaron su contestación a la querella, en la que negaron las alegaciones del recurrido y levantaron algunas defensas afirmativas. Entre ellas, alegaron que la querella no ameritaba la concesión de remedio alguno y que la acción había prescrito. De hecho, el 11 de julio de 2011 la parte recurrente presentó una moción de desestimación fundamentada en que la querella había prescrito, pues el último incidente alegado ocurrió en agosto de 2009 y la querella fue presentada el 11 de junio de 2011, es decir, luego de que la acción prescribiera. Argumentó que, conforme el término prescriptivo de un año que establece el Artículo 1868 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5298,3 para las acciones derivadas del artículo 1802, 31 L.P.R.A. sec. 5141, la reclamación prescribió en agosto de 2010, por lo que procedía su desestimación.4
El 16 de septiembre de 2011 el DACO dictó una resolución parcial en la que desestimó la querella en cuanto a National Insurance Co., Inc.; Corona Insurance Group, Inc.; Insurance Adjusters and Appraisers, Inc. y José Rivera, agente administrador del condominio La Mancha y la sociedad de bienes gananciales compuesta por él y Fulana de Tal.5
El 24 de abril de 2012 la parte recurrente presentó una segunda solicitud de desestimación, en la que arguyó que el DACO carecía de jurisdicción para atender la controversia de autos toda vez que esta se fundamentaba en el artículo 1802 del Código Civil, ya citado. Argumentó que el Tribunal Supremo resolvió en el caso de Consejo Titulares v. Gómez Estremera, 184 D.P.R. 407 (2012), que para atender una reclamación basada en el artículo 1802 el foro con jurisdicción es el Tribunal de Primera Instancia y no el DACO.
El 1 de mayo de 2012 el DACO resolvió que tenía jurisdicción para dilucidar la controversia que tenía ante sí, al amparo del artículo 42 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec.
1293(f), y declaró no ha lugar la segunda solicitud de desestimación por el indicado fundamento.
El 16 de mayo de 2012 se celebró la vista administrativa en la que el recurrido presentó prueba testifical y documental para sustentar lo alegado en la querella. El 19 de junio de 2013 el DACO declaró con lugar la querella y le impuso a la parte recurrente el pago de $23,628.49 como indemnización por los daños ocasionados al señor Ortiz Peña,6 más $3,000.00 por concepto de honorarios de abogado.
El 9 de julio de 2013 la parte recurrente presentó una solicitud de reconsideración en la que planteó los mismos argumentos ya reseñados. El 12 de julio de 2013 el DACO dictó la resolución en la que declaró no ha lugar la reconsideración y reiteró que la acción de autos estaba predicada en el artículo 42 de la Ley de Condominios, ya citado, para lo cual tenía jurisdicción exclusiva.
Inconforme, la parte recurrente acude ante nos con este recurso de revisión judicial y solicita que revoquemos la resolución del DACO. Aduce que este foro erró al no desestimar la querella por: (1) falta de jurisdicción, toda vez que la acción de autos está predicada en el artículo 1802 del Código Civil, y no al amparo del artículo 42 de la Ley de Condominios; y (2) por prescripción extintiva, ya que la querella fue presentada luego de transcurrir el término de un año que dispone el artículo [1868] del Código Civil.
La recurrente presentó un tercer señalamiento de error, a saber, que incidió el DACO al imponer daños por angustias mentales sin que se presentara prueba suficiente en apoyo de esta alegación. No obstante, debido a que ese señalamiento de error cuestionaba la apreciación de la prueba por el foro a quo, el 27 de agosto de 2013 le concedimos a la recurrente un término de diez días para que informara cómo habría de reproducir la prueba oral presentada ante la agencia. La parte recurrente no cumplió lo intimado, por lo que el 27 de septiembre de 2013 dictamos una resolución en la que resolvimos acoger el recurso de revisión a los únicos fines de revisar los primeros dos errores señalados.
Procedemos a reseñar el derecho aplicable al caso de autos, seguido por su aplicación a los dos señalamientos que vamos a considerar.
La Ley 103-2003 o Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec.
1291, et seq., regula en Puerto Rico todo lo concerniente al régimen de propiedad horizontal. Esta legislación procura armonizar dos intereses: el disfrute por su titular de cada apartamento sujeto al régimen y las limitaciones de ese disfrute en interés de la colectividad. Cond. Prof. S.J. H. Centre v. P.R.F.
Inc., 133 D.P.R. 488, 503 (1993). La Ley de Condominios le impone al Consejo de Titulares y a la Junta de Directores el deber ineludible de orientar y dirigir sus acciones de administración sobre los elementos y áreas comunes del edificio hacia el disfrute de la propiedad privada. Consejo Titulares v. Ramos Vázquez, 186 D.P.R.
311, 324-325 (2012); Art. 1-A de la Ley de Condominios, ya citada.
La Ley de Condominios delegó en la Junta de Directores, el órgano ejecutivo del Consejo de Titulares, la responsabilidad fundamental de velar por el buen funcionamiento del condominio logrando (sic) que se ejecuten las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, las de la escritura matriz, del reglamento del
condominio, así como los acuerdos que se hayan aprobado en reuniones debidamente convocadas por el Consejo de Titulares. Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, 169 D.P.R. 643, 658 (2006). Aunque la gestión administrativa del edificio recae sobre la Junta de Directores, todas sus decisiones están supeditadas a la voluntad del Consejo de Titulares, que constituye la autoridad suprema sobre la administración del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. Art. 38, 31 L.P.R.A. sec. 1293b; Consejo Tit. v. Galerías Ponceñas, Inc., 145 D.P.R. 315, 327 (1998).
El Consejo de Titulares es un auténtico sujeto de derecho con personalidad plena en el ámbito de sus finalidades, por lo que tiene existencia jurídica independiente a la de los miembros que lo componen cuando actúa en función del fin común. Así lo afirma la nueva Ley de Condominios. Art. 38, 31 L.P.R.A. sec. 1293b; véase Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 D.P.R. 225, 252-253 (1978). Para...
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