Sentencia de Tribunal Apelativo de 13 de Diciembre de 2013, número de resolución KLAN201301392

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLAN201301392
Tipo de recursoApelación
Fecha de Resolución13 de Diciembre de 2013

LEXTA20131213-003 Las Flores De Montehiedras v. Vázquez Gonzalez

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGION JUDICIAL DE SAN JUAN Y GUAYAMA

Panel III

LAS FLORES DE MONTEHIEDRA I COMMUNITY ASSOCIATION, INC.
Apelada
v.
RAFAEL JORGE VAZQUEZ GONZALEZ Y OTROS
Apelante
KLAN201301392
APELACION Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Caso Núm. K AC2011-1390 Sobre: CONDICIONES RESTRICTIVAS

Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, la Jueza Carlos Cabrera y el Juez Rodríguez Casillas.

Carlos Cabrera, Carmen Hilda, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 13 de diciembre de 2013.

El señor Rafael Jorge Vázquez (el apelante o señor Vázquez) solicita la revocación de la Sentencia dictada sumariamente en el asunto de epígrafe el 20 de junio de 2013, notificada el 24 del mismo mes y año, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan (TPI).

Sucintamente, en virtud de la aludida Sentencia, el TPI ordenó al apelante que cumpliera con las servidumbres en equidad de la urbanización Las Flores de Montehiedra.

Además, le ordenó al apelante el pago de $6,500 por concepto de cuotas de mantenimiento adeudadas.

Por los fundamentos que se exponen a continuación, se confirma la sentencia apelada.

I.

La Asociación de Residentes de la Urbanización Las Flores de Montehiedra (la Asociación), presentó una demanda en contra del apelante, su esposa, y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos.

Alegó que el apelante, dueño de una residencia en la urbanización Las Flores de Montehiedra, se hallaba en incumplimiento de ciertas condiciones restrictivas y servidumbres en equidad establecidas para la referida urbanización. En específico, le imputó al apelante mantener su propiedad en estado de abandono y deterioro, lo que afecta el valor de las propiedades, la salud de los alrededores y la seguridad de los vecinos. Sobre estas bases, solicitó al TPI que ordenara al apelante cumplir con las condiciones restrictivas y reglamentos de la urbanización o en la alternativa se le permitiera a la Asociación realizar los arreglos necesarios con cargo al apelante.

El apelante presentó su Contestación a Demanda e instó una reconvención contra la Asociación de Residentes1.

Posteriormente, la demanda fue enmendada para, entre otras cosas, incluir como causa de acción el cobro de $5,800 por concepto de cuotas de mantenimiento no pagadas2.

En este punto, la Asociación presentó una moción en solicitud de sentencia sumaria. Unió a la solicitud los documentos pertinentes para sustentar los hechos incontrovertidos propuestos y la procedencia de la sentencia sumaria como cuestión de derecho. El apelante presentó su moción en oposición.

Intentó por ese medio controvertir los hechos precisos a los que se reducía la solicitud sumaria. Sin embargo, a pesar de la extensión de su escrito, en síntesis pretendió demostrar la improcedencia de dicha solicitud sobre bases y argumentos generales, no pertinentes y conclusorios.

En principio, en forma reiterada afirmó que no estaba incumpliendo con la servidumbre en equidad que se pretende imponer; que ésta carece de validez ante la reiterada falta de aplicación y desuso. Añadió que la Asociación estaba impedida de promover este pleito pues carecía de la autorización corporativa requerida. Y que la Asociación no cuenta con las manos limpias en este proceso; que la deuda que se pretendía probar es nula e inexistente.

Evaluadas las mociones presentadas por las partes, el TPI declaró Con Lugar la solicitud de sentencia sumaria presentada por la Asociación. Así, mediante la sentencia apelada, el TPI concluyó que no existía controversia alguna sobre los hechos relevantes que impidiesen resolver la controversia sumariamente. El TPI, fundado en la prueba documental admisible, determinó como hechos incontrovertidos los siguientes:

1. La Urbanización Las Flores de Montehiedra es una comunidad planificada y sujeta, colectivamente, a servidumbres en equidad y condiciones restrictivas que surgen de la Escritura Número 6, otorgada el 28 de agosto de 2000 por notario público.

2. El demandado Rafael J. Vázquez es dueño de la propiedad residencial número 647 de la Calle Lirio de Paz, sita en la urbanización Las Flores de Montehiedra, San Juan, Puerto Rico.

3. La propiedad del demandado exhibe un estado de abandono tal, que contraviene la estética, y buena apariencia de las estructuras, y atenta contra la buena salud y seguridad de la comunidad.

4. La Escritura de Servidumbres de Las Flores de Montehiedra, a [sic] su Artículo XIII, provee las condiciones, restricciones y obligaciones aplicables a todas las áreas residenciales, y establece las restricciones, limitaciones, y obligaciones impuestas a los dueños de las propiedades de esta comunidad, en todo aquello que se refiere al uso, mantenimiento, los aspectos estéticos y de apariencia de las residencias. El texto de [sic] del Artículo VII, Sección 7.2, dispone como sigue:

Section Seven Point Two (7.2) OWNER’S RESPONSABILITY:

Each owner shall maintain his or her Unit and all structures, parking areas and other improvements comprising the Unit in a manner consistent with the Community Standard and all applicable covenants, except to the extent that maintenance responsibility for Restricted Lot Areas is otherwise assumed by or assigned to the Association pursuant to this Declaration. If any Owner fails properly to perform his or her maintenance responsibility, the Association may perform it and assess all costs incurred by the Association against the Unit and the Owner thereof as an Individual Assessment plus twenty five percent for administrative expenses; provided however, except when entry is required due to an emergency situation, the Association shall afford the Owner reasonable notice and an opportunity to cure any problem prior to entry of the Unit.

5. El mismo concepto de mantenimiento y conservación apropiada de las residencias se establece en las siguientes disposiciones del Artículo XIII de la Escritura de Servidumbres.

Section Thirteen Point Two (sic.) (13.8). NUISANCES: …It shall be the responsibility of each Owner to prevent the development of any unclean, unsightly or unkempt condition of Improvements to or grounds of his or her Unit which shall tend to substantially decrease the beauty of Las Flores de Montehiedra I Community Association, Inc. as a whole, or of any specific area.

Section Thirteen Point Fifteen (13.15) REFUSE CONTAINERS AND STORAGE TANKS: No Unit shall be used or maintained as a dumping ground for rubbish, water tanks may not exceed the height of the ceiling parapet.

Trash garbage and other waste shall be kept in covered sanitary refuse containers (other than trash bags of paper, plastic or other similar materials), which shall be placed in an underground receptacle, so they are not visible from any Street or from any other Unit. Not more than two garbage cans or inflexible refuse containers will be allowed, all of which shall be installed in an undergroud [sic] receptacle and maintained in a clean and safe condition.

Section Thirteen Point Nineteen (13.19). ROOFS: Because of difference in elevation between some of the dwellings, roofs may be visible to other Owners. Accordingly, roof areas shall be kept clean and properly maintained.

6. Para lograr el cumplimiento con las restricciones establecidas en la Escritura de Servidumbres, la Asociación de las Flores de Montehiedra fue investida con la autoridad para aplicar y velar por el cumplimiento de lo establecido, a través de la implantación de controles, parámetros y limitaciones a seguir por todos los titulares de la comunidad de Las Flores de Montehiedra. A tales efectos, se incluyó la siguiente cláusula en la Escritura de Servidumbres, a su Artículo XIII:

The Association through its Board of Directors and officers, shall have the authority to enforce restrictions imposed by this Declaration, and the Regulations, in any manner provided by law and/or equity. As the remedy at law for any breach of any of the terms of this Agreement may be inadequate, the Association shall have the right of temporary and permanent injuction, specific performance, self help and other equitable relief which may be granted in any proceeding which may be brought to enforce any provision hereof, without the necessity of proof of actual damage or inadequacy on any legal remedy.

7. El 20 de febrero de 2011, la demandante-apelada le cursó una comunicación a la parte demandada-apelante, advirtiéndole las condiciones detrimentales en que se encontraba la propiedad y solicitándole que atendiera y remediara el problema del evidente deterioro físico y abandono que presenta la propiedad.

8. La demandada, sin embargo, hizo caso omiso a la comunicación que le fuera remitida el 20 de febrero de 2011, manteniendo la propiedad en el mismo deterioro físico y abandono que se [sic] le había sido señalado.

9. El 10 de septiembre de 2012 se celebró una inspección ocular entre las partes en la residencia del demandado -apelante Rafael Jorge Vázquez.

10. Durante la inspección ocular se pudo constatar el estado de deterioro que exhibe la propiedad del demandado, en violación a las condiciones restrictivas imperantes en la comunidad de Las Flores de Montehiedra.

11. Las Flores de Montehiedra, como comunidad planificada, tiene un interés apremiante en el mantenimiento y conservación de todas las propiedades que comprenden la urbanización y a su vez, preservar un ambiente saludable y armonioso.

12. Por otro lado, la Asociación, por conducto de la Junta de Directores, tiene el poder y la autoridad para establecer y cobrar cuotas de mantenimiento, según dispuesto en la escritura de servidumbres, en su Artículo VI, Sección 6.1:

The Association, through the Board, shall have the power and authority to make and collect Assessments as hereinafter set forth.

13. La obligación de pago de la cuota de...

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