Sentencia de Tribunal Apelativo de 17 de Diciembre de 2013, número de resolución KLAN201300017
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201300017 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 17 de Diciembre de 2013 |
| GIL FREDDY MOJICA GARCÍA, ET AL. | | Apelación Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Fajardo Caso Núm.: NSCI200700504 (308) Sobre: Incumplimiento de Contrato y otros |
Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas,1 la Juez Surén Fuentes, y la Jueza Soroeta Kodesh
Soroeta Kodesh, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 17 de diciembre de 2013.
Comparecen ante nos el Sr. Gil Freddy Mojica García y otros (en adelante, los apelantes), mediante el recurso de apelación de epígrafe. Nos solicitan que revoquemos la Sentencia Parcial emitida el 5 de octubre de 2012 y notificada el 10 de octubre de 2012, por el Tribunal de Primera Instancia (en adelante, TPI), Sala de Fajardo. A través del dictamen apelado, el foro de instancia desestimó la Tercera Demanda Enmendada presentada por los apelantes en contra de las instituciones bancarias que otorgaron el financiamiento permanente para la adquisición de las propiedades objeto del pleito de autos.
Por los fundamentos que se exponen a continuación, se confirma el dictamen apelado.
En vista de que el trasfondo fáctico y procesal resulta extenso, reseñamos los hechos y las incidencias procesales atinentes a las controversias que nos corresponden resolver en el caso que nos ocupa.
El 5 de septiembre de 2006, los apelantes incoaron una Demanda en contra del Sr. Braulio Agosto Vega y otros (en adelante, los apelados), sobre incumplimiento de contrato, dolo contractual, vicios de construcción, y daños y perjuicios. Alegaron que adquirieron las propiedades objeto del pleito de epígrafe de Mansiones de Hacienda Jiménez, Corp., dueño del Proyecto Mansiones de Hacienda Jiménez, y que las mismas padecen de vicios de construcción que degradan los elementos estructurales de las viviendas. Además, los apelantes adujeron que dichas propiedades contienen pozos sépticos construidos ilegalmente que provocaron la contaminación de los terrenos donde ubican las propiedades en cuestión.
A raíz de lo anterior, los apelantes solicitaron el cumplimiento específico de lo contratado, que se ordenara al desarrollador y a los contratistas construir un pozo séptico comunal, corregir los vicios de construcción y construir las áreas recreativas según pactado. En la alternativa, reclamaron que, de no corregirse los vicios de construcción de las viviendas, que el tribunal debería ordenar la resolución de los contratos y las escrituras de compraventa e hipotecas por dolo, la cancelación de las inscripciones registrales correspondientes, al igual que la restitución del importe íntegro del precio de compraventa, los gastos incurridos y el dinero retenido en el cierre de las compraventas, el pago de la comisión, los intereses y el principal pagado. Asimismo, reclamaron, a los codemandados, con excepción de las entidades bancarias que otorgaron el financiamiento permanente, el importe de las reparaciones y mejoras hechas a las propiedades individuales, los ingresos dejados de percibir en renta, venta e inversiones, los gastos incurridos en una segunda vivienda y una suma de dinero equivalente al aumento del valor que cabe esperar de la propiedad en circunstancias normales. También, solicitaron una partida por concepto de los daños y perjuicios sufridos como consecuencia del desarrollo defectuoso del Proyecto en controversia, más el pago de honorarios de abogado, costas y gastos. Con posterioridad, el 13 de febrero de 2007, los apelantes presentaron una Demanda Enmendada.
Subsiguientemente, el 27 de febrero de 2012, luego de transcurridos seis (6) años desde la presentación de la Demanda original, los apelantes interpusieron una Tercera Demanda Enmendada. Con relación a las instituciones bancarias que otorgaron el financiamiento permanente para la adquisición de las propiedades en cuestión en el litigio de autos, los apelantes aseveraron que eran solidariamente responsables, toda vez que tenían el deber de denegar los financiamientos concedidos. Lo anterior, ya que afirmaron que las instituciones financieras supuestamente tenían conocimiento de la construcción ilegal de los pozos sépticos, y de las desviaciones y violaciones de los planos de construcción, las leyes y los permisos del Proyecto al momento de efectuar las inspecciones, mensuras y tasaciones previas a la concesión de los préstamos.
Por su parte, el 23 de marzo de 2012, FirstBank de Puerto Rico instó una Moción de Desestimación Parcial. Argumentó que los apelantes no tenían una causa de acción que ameritara la concesión de un remedio en su contra. Específicamente, planteó que las alegaciones contenidas en la Tercera Demanda Enmendada resultaban insuficientes para establecer una responsabilidad de su parte por los vicios de construcción, si alguno. De igual manera, el resto de las instituciones financieras apeladas que otorgaron los préstamos hipotecarios, presentaron sus respectivas mociones de desestimación.2
En síntesis, sostuvieron que los apelantes no tienen una causa de acción que ameritara la concesión de un remedio, por lo que debía desestimarse la acción instada en su contra.
Una vez admitida la Tercera Demanda Enmendada durante la vista sobre el estado de los procedimientos celebrada el 2 de mayo de 2012 y atendidas cada una de las mociones de desestimación instadas por las entidades bancarias correspondientes,3 el 5 de octubre de 2012, notificada el 10 de octubre de 2012, el TPI emitió la Sentencia Parcial apelada. En la referida Sentencia Parcial, el foro primario expresó que cualquier causa de acción que surja de una compraventa solamente puede dirigirse contra el vendedor y no terceros ajenos. El tribunal de instancia indicó que las entidades financieras apeladas no participaron del contrato de compraventa y, por ende, no respondían frente a los apelantes por cualquier reclamo que se ventile como consecuencia de dicho contrato. A tales efectos, el foro a quo destacó que [s]urge de los hechos materiales antes expuestos, según alegados en la Tercera Demanda Enmendada y sobre los cuales no existe controversia, que los bancos antes mencionados no participaron de forma alguna en la compraventa de la Propiedad y sólo se limitaron a ejercer sus funciones usuales de negocio como instituciones bancarias que proveyeron financiamiento permanente para la misma.4
Asimismo, igual conclusión alcanzó el foro apelado en cuanto a cualquier causa de acción que pudiera surgir del contrato de arrendamiento de obras. En torno a este particular, el tribunal sentenciador resaltó lo siguiente: Ineludiblemente surge de las alegaciones de la Tercera Demanda Enmendada que las instituciones bancarias que proveyeron financiamiento permanente no tuvieron participación alguna en la construcción del Proyecto, no son dueños de la Obra ni contratistas y sus respectivas participaciones se limitaron a sus funciones como instituciones bancarias al otorgar el financiamiento permanente de varias de las Propiedades. En consecuencia, no responden por los daños y perjuicios causados a consecuencia del dolo, negligencia o morosidad alegadamente incurridos por el contratista y/o dueño de la Obra en la ejecución del contrato de construcción del Proyecto.5 Añadió que las instituciones bancarias que proveyeron financiamiento permanente no promovieron la construcción en calidad de empresarios ni fueron los principales responsables de la promoción, diseño, venta y construcción del Proyecto, ni rebasaron sus funciones como instituciones financieras al otorgar financiamientos permanentes.6
Además, en su dictamen, el TPI expresó que debido a que el Artículo 1483 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4124, impone la responsabilidad por los vicios de construcción al contratista y al arquitecto, las entidades bancarias apeladas no respondían por los alegados vicios de construcción. Por último, el tribunal de instancia indicó que, conforme dispone la Ley, la acción de nulidad del contrato debía ser ejercitada dentro de un periodo de cuatro (4) años, contados a partir de la consumación del contrato o, de lo contrario, el contrato se entendería confirmado y no podría impugnarse. Art. 1253 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3512. Concluyó, pues, que los contratos de compraventa en controversia tenían efecto jurídico, por lo que las garantías hipotecarias otorgadas eran válidas. Por consiguiente, el foro primario manifestó que los remedios solicitados por los apelantes no afectarían los derechos de los acreedores hipotecarios. Asimismo, determinó que los bancos no verían su garantía menoscabada como consecuencia de lo alegado en el pleito ni de lo que en su día este Tribunal dictamine mediante sentencia.7 Por ende, los acreedores hipotecarios no eran parte indispensable en el pleito de epígrafe.
Inconformes con la anterior determinación, el 25 de octubre de 2012, los apelantes presentaron una Moción de Reconsideración Sentencia Parcial-Bancos Permanentes Codemandados. Con fecha del 2, 7, 9 y 28 de noviembre de 2012, las entidades financieras apeladas, el Banco Popular de Puerto Rico, el Banco Santander de Puerto Rico, Oriental Bank and Trust y el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, respectivamente, se opusieron a la solicitud de reconsideración. El 30 de noviembre de 2012, reducido a escrito el 3 de diciembre de 2012 y notificado el 5 de diciembre de 2012, el foro apelado declaró No Ha Lugar la solicitud de reconsideración.
Insatisfechos con el referido dictamen, el 3 de enero de 2013, los apelantes presentaron el recurso de apelación de epígrafe y adujeron que el TPI cometió dos (2) errores, a saber:
El Honorable Tribunal de Primera Instancia erró al determinar que los acreedores hipotecarios codemandados NO SON PARTES INDISPENSABLES en este pleito cuyas causas...
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