Sentencia de Tribunal Apelativo de 9 de Abril de 2014, número de resolución KLRA201200601
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201200601 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 9 de Abril de 2014 |
| ZULMA COLÓN DE JESÚS Y OTROS | | REVISIÓN ADMINISTRATIVA QUERELLA NÚM.: SJ0003507 SOBRE: VICIOS DE CONSTRUCCIÓN |
Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, la Jueza Colom García y Juez Brau Ramírez
Colom García, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 9 de abril 2014.
El 17 de julio de 2012 MAPFRE-PRAICO Insurance Company [en adelante, MAPFRE]
compareció ante nos mediante el recurso de revisión identificado con el alfa número KLRA201200601. Ese mismo día, Doral Bank [en adelante, Doral]
hizo lo propio a través del recurso KLRA201200604. En ambos recursos se solicitó la revisión y modificación de la Resolución que emitió el Departamento de Asuntos
del Consumidor [en adelante, DACo] el 10 de mayo de 2012, notificada y archivada en autos el 11 de mayo siguiente.1 Por tratarse de recursos que conocen de un mismo asunto y que cuestionan una misma determinación, el 30 de octubre de 2012 éstos fueron consolidados.2
A base de los fundamentos que presentamos a continuación, se modifica la Resolución en cuanto a MAPFRE y se revoca respecto a Doral.
Exponemos.
El inicio de este caso se remonta al 2010 con las querellas que presentaron por separado los querellantes todos residentes del Condominio Hillview Plaza [en adelante, Condominio] ante DACo.3 A través de éstas, denunciaron al amparo de la Ley Núm. 130 del 13 de junio de 1967, según enmendada, 17 L.P.R.A. secs. 502 et seq, la existencia de ciertos problemas en el Condominio y alegados vicios de construcción en los apartamentos que adquirieron de los desarrolladores Builders Group and Development Corporation y The Hillview Condominium Corp. [en conjunto, desarrolladoras-vendedoras].
Doral figuró como querellado ante DACo ya que fue el banco que financió las hipotecas de ocho (8) de los once (11) querellantes. Por su parte, la querellada MAPFRE fue traída al pleito en calidad de compañía fiadora.
Finalizadas las vistas administrativas, y luego de aquilatar la prueba presentada, DACo emitió la Resolución que aquí se revisa.4 Tras concluir que las desarrolladoras-vendedoras incurrieron en dolo e incumplimiento contractual contra todos los querellantes, el referido foro administrativo decretó la resolución de los contratos de compraventa que suscribieron las partes. Asimismo, determinó que los apartamentos de la parte querellante constituyen una ruina funcional debido al problema de filtraciones que presentan. Ante estas circunstancias, DACo decretó la resolución de los contratos de compraventa y ordenó la devolución de las contraprestaciones, no ordenó reparación alguna.
En específico, DACo determinó probado que fueron los mecanismos de persuasión de las desarrolladoras-vendedoras, con sus anuncios y ofertas, los que indujeron a los querellantes a realizar la compraventa de sus respectivos apartamentos. Ello, mediante representaciones que tenían la capacidad de confundirlos, ofreciéndoles unas estupendas facilidades recreativas que posteriormente resultaron no estar disponibles con prontitud según la Desarrolladora les ofreció antes de la contratación.5 Cónsono con lo anterior, concluyó que las desarrolladoras-vendedoras incurrieron en una práctica engañosa, de conformidad con lo dispuesto en las Reglas 5(Q) y 7(B) del Reglamento de Prácticas y Anuncios Engañosos, Reglamento Núm. 7231 del 13 de octubre de 2006.
En cuanto a Doral, DACo determinó que también incurrió en una práctica engañosa al haber participado en una promoción cuyo propósito era mercadear el condominio objeto de controversia como un Proyecto Nuevo o construcción nueva, de apartamentos modernos ,6 cuando en efecto se trataba de un edificio remodelado. Finalmente, DACo le ordenó a Doral que liberara del pago de las hipotecas a todos los querellantes que financiaron con ella sus apartamentos y a abstenerse de afectarles el crédito. Sobre esos préstamos hipotecarios adeudados, DACo instruyó al banco a repetir contra las desarrolladoras-vendedoras.
En relación a MAPFRE, es importante destacar que DACo dispuso en la Resolución recurrida que: procede desestimar la querella en su contra. La parte querellante no presentó prueba de porque debe responder por algún concepto al querellante.7 Sin embargo, más adelante manifestó que: MAPFRE PRAICO Insurance Company responde subsidiariamente, hasta el límite de la fianza emitida, por los defectos que presentaron los apartamentos. 8
Ahora bien, Doral afirma que de la totalidad del expediente administrativo no surge prueba ni determinaciones de hechos que justifiquen la resolución de los contratos de préstamos hipotecarios. Indica que las alegaciones de dolo e incumplimientos esbozadas por los querellantes estaban dirigidas únicamente contra Builders Group and Development Corporation y The Hillview Condominium Corp., las desarrolladoras del proyecto.
Tras haber solicitado infructuosamente la reconsideración de la Resolución motivo de esta revisión, MAPFRE y Doral acudieron ante nos mediante sus respectivos recursos de revisión judicial. En cuanto al caso identificado con el alfa número KLRA201200601, MAPFRE le imputó a DACo la comisión de los siguientes desaciertos:
Erró el Departamento de Asuntos del Consumidor al desestimar en una sección de la resolución de la querella en cuanto a MAPFRE y a la vez ordenar a MAPFRE a responder subsidiariamente hasta los límites de las fianzas. Este error constituye un error de forma que pudo haber sido corregido por el foro administrativo sin mayor dilación.
Erró el Departamento de Asuntos del Consumidor al condenar a MAPFRE a responder por los límites de las fianzas. Dicho remedio es inconsistente con la determinación del foro administrativo, contrario al propósito de la Ley Núm. 130 bajo la cual se exige del constructor la prestación de una fianza y contrario a la letra expresa de los contratos de fianza expedidos por MAPFRE.
Por su parte, en el caso KLRA201200604, Doral le imputó al DACo la comisión de los siguientes errores:
Erró DACo al decretar la resolución de los préstamos hipotecarios pactados entre ocho (8) co-querellantes y Doral a pesar de que los querellantes no tenían una causa de acción por dolo o incumplimiento contractual en contra del banco y de la totalidad del expediente administrativo no surge evidencia alguna que justifique la imposición de semejante remedio.
Erró DACo al determinar que Doral publicó anuncios engañosos sobre el proyecto Hillview del 2007 al 2009 y debido a que bajo ningún concepto la publicación de los supuestos anuncios podría justificar la resolución de los préstamos hipotecarios concedidos.
Con el beneficio de la comparecencia de todas las partes, la exposición narrativa de las vistas aprobada por la Jueza Administrativa y luego que finalmente DACo proveyera los expedientes administrativos, procedemos a resolver.
La Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme [en adelante, L.P.A.U.] Ley Núm. 170-1988, 3 L.P.R.A.
sec. 2101 et seq., y su jurisprudencia interpretativa nos exigen examinar toda determinación administrativa con cierto grado de deferencia. Esta norma va unida a una presunción de legalidad y corrección que debe respetarse mientras no se pruebe convincentemente lo contrario. Rivera Concepción v. A.R.Pe., 152 D.P.R. 116, 122-123 (2000); Assoc. Ins.
Agencies, Inc. v. Com. Seg. P.R., 144 D.P.R. 425 (1997). Tal deferencia se observa por el conocimiento especializado que las agencias administrativas poseen en las áreas que estas regulan, siempre y cuando sus decisiones finales estén basadas en evidencia sustancial que obre en la totalidad del expediente administrativo.
Sec. 4.5 de L.P.A.U., 3 L.P.R.A. sec. 2175; Blassini et als. v. Depto. Rec.
Naturales, 176 D.P.R. 454, 461 (2009); Hernández, Álvarez v. Centro Unido, 168 D.P.R.
592 (2006); Otero v. Toyota, 163 D.P.R. 716, 728 (2005). En la revisión de determinaciones administrativas, el criterio rector para los tribunales es la razonabilidad en la actuación de la agencia recurrida. Otero v. Toyota, supra. La Sec. 4.5 de L.P.A.U., 3 L.P.R.A. 2175, dispone que las...
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