Sentencia de Tribunal Apelativo de 19 de Junio de 2014, número de resolución KLRA201400230
Emisor | Tribunal Apelativo |
Número de resolución | KLRA201400230 |
Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
Fecha de Resolución | 19 de Junio de 2014 |
| | REVISIÓN Procedente del Departamento de Asuntos al Consumidor (DACO) Querella Núm.: CA0003060 Sobre: Ley Núm. 130 del 13 junio de 1967, según enmendada. |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Varona Méndez, la Juez Gómez Córdova y la Jueza Vicenty Nazario.
Gómez Córdova, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 19 de junio de 2014.
Compareció ante nosotros First Bank Puerto Rico (First Bank) mediante recurso de revisión judicial impugnando parte de una determinación emitida por el Departamento de Asuntos al Consumidor (DACo) el 30 de enero de 2014. Mediante el referido dictamen se le impuso a First Bank la responsabilidad de realizar las obras de mantenimiento de la urbanización que financiaron y además proveerle seguridad. Se le impuso además el pago de $10,000.00 en concepto de honorarios por temeridad.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, revocamos el dictamen impugnado, en cuanto a First Bank.
Nuestra autoridad para entender en los méritos de esta controversia deriva del Art. 4.006 (c) de la Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico de 2003, Ley Núm. 201-2003, 4 L.P.R.A. sec. 24y (c); de las Reglas 56 a 67 de Reglamento del Tribunal de Apelaciones, 4 L.P.R.A. Ap. XXII-B, R. 56-67; y de las Secs. 4.1 y 4.2 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, según enmendada, 3 L.P.R.A. secs. 2171 y 2172.
La parte recurrente, First Bank, es la institución bancaria que financió la construcción de un proyecto residencial en el municipio de Gurabo, Puerto Rico. Además, es la institución hipotecaria que financió la compra de las propiedades del proyecto de viviendas. Terra CJG MC & P, Inc., (Terra) es la compañía desarrolladora y vendedora del proyecto de viviendas conocido como Urbanización Terra Ciudad Jardín (Ciudad Jardín), en Gurabo y F & R Construction Group (F & R) era el contratista a cargo de la construcción de las facilidades antes mencionadas.
La Sra. Deborah Rivera (señora Rivera) es la titular de la casa número 17 en la Urbanización Ciudad Jardín. Según expuso, adquirió dicha propiedad por el ofrecimiento promocional que incluía una casa club con gimnasio, piscina estilo infinity, estación de buzones, cancha de baloncesto y de tenis y área recreativa para niños. Posteriormente, la señora Rivera se percató que la recién adquirida residencia tenía problemas con filtraciones y ello ocasionó que las paredes y los muebles que recién había adquirido se afectaran con el hongo que provocaron las filtraciones. Ante ello, la señora Rivera le reclamó a Terra y ésta realizó una limpieza que, según la señora Rivera, empeoró las condiciones de hongo en la residencia. Además, la construcción de las facilidades recreativas por las cuales la señora Rivera había comprado la propiedad no habían comenzado a construirse y no había fecha cierta para su comienzo. De otra parte, el proyecto residencial había sido reestructurado, lo que redujo el precio de venta de las unidades disponibles. Por ello, sostuvo la señora Rivera que su propiedad depreció considerablemente, lo que provocó que su deuda hipotecaria fuese mayor que el valor actual de la propiedad.
Por todo lo anterior, el 1 de diciembre de 2011 la señora Rivera presentó una querella ante el DACo contra Terra, First Bank, Terranova Realty Group, F & R, entre otros. En la querella adujo que había sufrido angustias mentales y daños como consecuencia de la inacción de los querellados y reclamó $1,006,628.99 en daños económicos y $100,000.00 por los sufrimientos y angustias mentales. Luego de varios trámites de rigor, First Bank presentó una moción de desestimación en la cual sostuvo, en síntesis, que el área recreacional prometida por el desarrollador es un elemento accesorio a la escritura de compraventa y por tal razón no se justificaba anular en su totalidad la escritura de compraventa. Adujo además que el resarcimiento de los daños reclamados por la señora Rivera le correspondía a Terra y F & R por ser éstos desarrollador y contratista, respectivamente, y no a First Bank quien solo es una institución financiera y, por tanto, no es solidariamente responsable por lo vicios de construcción alegados.
Así las cosas, el 30 de enero de 2014, el DACo emitió una Resolución en la cual concluyó, en cuanto a First Bank, que como éste ejecutó el proyecto, no se podía cruzar de brazos y renegar el mantenimiento y la seguridad. Determinó además que a pesar de que las instituciones financieras no estaban incluidas en la definición de urbanizador conforme a la Ley 130 del 13 de junio de 1976, su actuación causó daño al no actuar como una persona prudente y razonable y, por tanto, First Bank faltó a su deber de fiducia. No obstante, determinó que carecía de jurisdicción para atender dicha controversia. De otra parte, la agencia dictaminó que tanto Terra como F & R eran responsables de la corrección de los defectos; sin embargo, le impuso a First Bank la responsabilidad de realizar las obras de mantenimiento e hiciera las gestiones pertinentes para garantizar la seguridad de los residentes a su costo. De no cumplir con lo ordenado, expresó el DACo que le impondría una penalidad de $500.00 diarios para costear dichas labores si las realiza un tercero. Le ordenó a la institución financiera, además, construir las facilidades recreativas en un periodo de 6 meses, contado a partir de la culminación del pleito en cobro de dinero incoado por la institución financiera en contra de Terra. Por último, la agencia le impuso a First Bank $10,000.00 en concepto de honorarios por temeridad al no informarle a la agencia ni a las partes a quién le había vendido el préstamo de construcción de Terra. Según sostuvo, dicha información era crítica para la concesión del remedio y dicha omisión provocó que la querellante no pudiese dirigir su reclamación en contra de dicha entidad. Por ello, entendió que First Bank actuó de manera temeraria.
Oportunamente, First Bank presentó una moción de reconsideración en la que sostuvo, en síntesis, que únicamente financió el proyecto y, por tanto, no responde por los defectos de construcción. Fundamentó que el remedio solicitado por la señora Rivera debía ser dirigido contra el desarrollador y el contratista pero no contra la institución financiera. Por ello, sostuvo que la actuación de la agencia recurrida fue ultra vires y el remedio concedido está fuera de sus facultades. Luego de haber transcurrido más de 15 días desde que First Bank presentó su moción de reconsideración ante el DACo sin que la agencia dispusiera de ella, el recurrente presentó su recurso de revisión judicial ante este Foro.
En su recurso de revisión judicial, First Bank sostuvo que el DACo erró al ordenarle realizar y costear las obras de mantenimiento, además de garantizarle la seguridad a los residentes sin ostentar jurisdicción para ello, a pesar de que la institución no viene obligada a ello; al conceder un remedio que no fue solicitado por la parte querellante y por el cual no se presentó prueba alguna que justificara imponerle responsabilidad a First Bank; al imponerle el pago de $10,000.00 en honorarios por temeridad.
En oposición al recurso de revisión, compareció la señora Rivera quien, en síntesis, sostuvo que First Bank pretende desligarse de su obligación al sostener que es una institución financiera, y como tal, no es responsable por los vicios ocultos de construcción e incumplimiento contractual. Sostuvo su contención en lo resuelto por nuestro Tribunal Supremo en Chase Manhattan v. Emmanuelli Bauza, 111 D.P.R. 708 (1981) en el cual, según la interpretación de la querellante, se sostuvo que una entidad financiera puede ser responsabilizada por los vicios ocultos cuando rebasa sus funciones usuales de financiamiento. Argumentó que First Bank participó de manera activa en la promoción y orientación del desarrollo residencial y fue la entidad financiera exclusiva. Por ello, rebasó sus funciones usuales de financiamiento y, en virtud de ello, debe responder. Resaltamos que la señora Rivera presenta tal planteamiento por primera vez en su oposición al recurso pues no hizo alegación en contra de First Bank ante el DACo.
Con el beneficio de la comparecencia de ambas...
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