Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Junio de 2014, número de resolución KLAN201400832
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201400832 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 2014 |
LEXTA20140630-090 Realty Corp.
v. Oriental Bank & Trust
| FS REALTY CORP. | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan CIVIL NÚM.: K AC2013-0435 (508) SOBRE: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, la Juez Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2014.
La apelante FS Realty Corp.
nos solicita que revoquemos la sentencia emitida el 1 de mayo de 2014 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, que desestimó con perjuicio una demanda por incumplimiento de contrato incoada por la apelante en contra de Oriental Bank & Trust.
Luego de evaluar los méritos del recurso, y sin trámite adicional ulterior, resolvemos que procede confirmar la sentencia apelada.
Veamos los antecedentes fácticos y procesales que sostienen esta decisión.
El 10 de junio de 2013 la apelante FS Realty Corp. (FS Realty) incoó una demanda por incumplimiento de contrato en contra de Oriental Bank & Trust (Oriental). Reclamó que Oriental incumplió con su obligación contractual de tramitar la corrección de un error sobre la cabida de una finca que adquirió mediante un contrato de cesión de los esposos Jorge Luis Fernández y María del Pilar Sobrino, quienes la habían adquirido de Oriental y, a su vez, se la habían arrendado a Oriental.
En la demanda, FS Realty solicitó el pago de la diferencia en cabida de 358 metros cuadrados, a razón de $500 el metro cuadrado, para un total de $179,000 más intereses, costas, gastos y honorarios de abogado.
Oriental solicitó la desestimación de la demanda bajo la Regla 10.2 (5) de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. V, R.10.2. Para efectos de la moción de desestimación, Oriental admitió como ciertos los siguientes hechos: el 30 de junio de 2005 el Sr. Jorge Luis Fernández y su esposa Sra. María Del Pilar Sobrino celebraron un contrato de compraventa con Oriental mediante el cual este les vendió la finca número 5931, inscrita al folio 43 del tomo 187 de Monacillos Este y El Cinco, Sección Quinta de San Juan, del Registro de la Propiedad; la parcela de terreno consta inscrita con una cabida de 2,812.53 metros cuadrados; los esposos Fernández-Sobrino pagaron $3,355,000 por la propiedad; ese precio estuvo basado en la tasación realizada por el señor Carlos Gaztambide, según la cual la propiedad tenía una cabida de 3,170.53 metros cuadrados y estaba compuesta de dos parcelas: una de 2,818.53 metros cuadrados y otra de 358 metros cuadrados, correspondiente al estacionamiento; el 30 de junio de 2005 los compradores suscribieron un contrato de arrendamiento de la propiedad con Oriental por el término de diez años; el contrato de compraventa fue elevado a escritura pública el 11 de agosto de 2005 y presentada en el Registro de la Propiedad; FS Realty adquirió la propiedad de los esposos Fernández-Sobrino mediante un contrato de cesión elevado a escritura pública el 11 de agosto de 2005.
Oriental alegó en su moción que los hechos aseverados en la demanda no aducían una reclamación que justificara la concesión del remedio solicitado. Se basó en dos fundamentos: (1) en que la reclamación de $500 por metro cuadrado por la diferencia de cabida no procedía ya que la venta de la propiedad no fue a razón de un precio por unidad de medida, sino por precio alzado; (2) que aun cuando la venta hubiese sido por unidad de medida, la reclamación de indemnización por la diferencia en cabida estaba prescrita, ya que el Artículo 1361 del Código Civil, 31 L.P.R.A.
sec. 3821, establece un término prescriptivo de seis meses a partir del día de entrega de la propiedad para las acciones que nacen de los Artículos 1358 al 1360, 31 L.P.R.A. sec. 3818-3820.1
FS Realty se opuso a la desestimación. Aclaró que su demanda no trataba de vicio en el consentimiento, en la que un comprador adquiere una propiedad por determinado precio y luego se percata de que la cabida contratada no es la cabida real del inmueble. Por el contrario, argumentó que su reclamación estaba basada en el incumplimiento de contrato de Oriental, al comprometerse a tramitar la corrección de la cabida de la finca objeto de compraventa, según lo pactado en el contrato de compraventa y de arrendamiento.
Oriental presentó una réplica en la que arguyó que las disposiciones del contrato de compraventa, de la escritura de compraventa y del contrato de arrendamiento citados en la demanda, de los cuales acompañó copia, no sostenían lo alegado en la demanda. Así, hizo referencia a los párrafos Primero y Cuarto de la parte expositiva del contrato de compraventa, que describen la finca objeto de compraventa y lo relativo a la diferencia en cabida, respectivamente, y que disponen lo siguiente:
EASTERN es dueña registral de la parcela de terreno que se describe como sigue:
URBANA: Parcela de terreno marcada con la letra B del plano de segregación, radicada en el Barrio Monacillos del término municipal de San Juan, con cabida de dos mil ochocientos doce punto cincuenta y tres (2,853) metros cuadrados
[...]
Las partes hacen constar que del estudio de título realizado y las Escrituras inscritas en el Registro de la Propiedad, la propiedad descrita en el Párrafo Primer es el único inmueble objeto de esta Compraventa. No obstante, de la tasación realizada por Carlos Gaztambide surge que existe una parcela de trescientos cincuenta y ocho metros cuadrados (358 mc) que también fue considerada en la tasación debido a que físicamente forma parte de la finca objeto de esta Compraventa. EASTERN y ORIENTAL se han comprometido con los COMPRADORES realizar la investigación correspondiente en cuanto a la procedencia de esta parcela, ya que no existe Escritura alguna conocida que indique que EASTERN y ORIENTAL son dueños de esa parcela. Antes de otorgarse la correspondiente Escritura de Compraventa se notificará a los COMPRADORES del resultado...
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