Sentencia de Tribunal Apelativo de 15 de Septiembre de 2014, número de resolución KLRA201400228
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201400228 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 15 de Septiembre de 2014 |
| | KLRA201400228 | Revisión Administrativa Procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Civil. Núm. CA0003059 Sobre: Ley Núm. 130 del 13 junio de 1967, según enmendada; vicios de construcción |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Varona Méndez, la Juez Gómez Córdova1, la Jueza Vicenty Nazario y el Juez Rivera Colón.
Vicenty Nazario, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de septiembre de 2014.
Compareció ante nosotros FirstBank Puerto Rico (FirstBank) mediante recurso de revisión judicial, para impugnar parte de una determinación emitida por el Departamento de Asuntos al Consumidor (DACo) el 30 de enero de 2014. Mediante el referido dictamen se le impuso a FirstBank la responsabilidad de realizar las diligencias pertinentes para que se realicen las obras de mantenimiento de la urbanización que financiaron y además que garantizara la seguridad de los residentes a su costo. Se le impuso además el pago de $10,000.00 en concepto de honorarios por temeridad.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, revocamos el dictamen impugnado, en cuanto a FirstBank.2
La parte recurrente, FirstBank, es la institución bancaria que financió la construcción de un proyecto residencial identificado como Urbanización Terra Ciudad Jardín en el municipio de Gurabo, Puerto Rico, (Ciudad Jardín). Además, es la institución hipotecaria que financió la compra de las propiedades del proyecto de viviendas. Terra CJG MC & P, Inc., (Terra) es la compañía desarrolladora y vendedora del proyecto de viviendas y F & R Construction Group (F & R) era el contratista a cargo de la construcción de las facilidades antes mencionadas.
El Sr. Francisco Arroyo Figueroa y su esposa la Sra.
María de los A. Almenas (querellantes-recurridos) son los titulares de la casa número 9 en la Urbanización Terra Ciudad Jardín. El contrato de compraventa establece que el proyecto de vivienda tendría facilidades de recreo tales como; una Casa Club con gimnasio y Salón de Actividades; oficina administrativa; estación para buzones; piscina; canasta para baloncesto; cancha de tenis y área de juegos para niños. Según expusieron los querellantes-recurridos, de haber sabido que no se iban a construir dichas facilidades nunca hubieran adquirido la propiedad. Indicaron que al poco tiempo de haberse mudado a la propiedad, se percataron de que la recién adquirida residencia tenía problemas de filtraciones por diferentes áreas. Ante ello, les reclamaron a F & R y ésta envió contratistas para corregir la situación de filtraciones en más de nueve ocasiones; sin embargo, las condiciones de la residencia empeoraron. De otra parte, Terra nunca efectuó la construcción de las facilidades recreativas ni el área destinada a los buzones, no efectuó el mantenimiento de las áreas verdes y no activó el sticker para garantizar el acceso a la urbanización.
Por todo lo anterior, el 2 de diciembre de 2011 los querellantes-recurridos presentaron una querella ante el DACo contra Terra, FirstBank, F & R, entre otros.3
En la querella adujeron que habían sufrido angustias mentales y daños como consecuencia de la inacción de los querellados y reclamaron $1,000,000.00 en daños económicos y $100,000.00 por cada uno en concepto de daños emocionales.
Solicitaron que se declarase la nulidad del contrato de compraventa entre las partes, se ordenara la devolución de las contraprestaciones y la compensación de los daños. No obstante, en la querella sólo se mencionó que First Bank es la entidad bancaria que otorgó el préstamo hipotecario.
Luego de varios trámites de rigor, FirstBank el 24 de enero de 2013, presentó una Moción de Desestimación de Querella4 en la cual sostuvo, en síntesis, que el área recreacional prometida por el desarrollador es un elemento accesorio a la escritura de compraventa y por tal razón no se justificaba anular en su totalidad la escritura de compraventa. Adujo además que FirstBank es la institución financiera y no la desarrolladora del proyecto en controversia por lo que no es solidariamente responsable por los vicios de construcción alegados. Indicó que FirstBank no formó parte del contrato de compraventa entre los querellantes-recurridos y Terra. Finalmente indicó que desde el 23 de febrero de 2012 FirstBank había presentado una Demanda en Cobro de Dinero, Ejecución de Prenda y Ejecución de Hipoteca contra Terra.5
Así las cosas, el 30 de enero de 2014, el DACo emitió una Resolución en la cual concluyó, en cuanto a FirstBank, que como éste ejecutó el proyecto, no se podía cruzar de brazos y renegar el mantenimiento y la seguridad.6
De otra parte, la agencia dictaminó que tanto Terra como F & R eran responsables de la corrección de los defectos; sin embargo, le impuso a FirstBank la responsabilidad de realizar las diligencias pertinentes para que se realicen las obras de mantenimiento y se garantice la seguridad de los residentes a su costo. De no cumplir con lo ordenado, expresó el DACo que le impondría una penalidad de $500.00 diarios para costear dichas labores.
Le ordenó a la institución financiera, además, construir las facilidades recreativas en un periodo de 6 meses, contado a partir de la culminación del pleito en cobro de dinero incoado por la institución financiera en contra de Terra. Por último, la agencia le impuso a FirstBank $10,000.00 en concepto de honorarios por temeridad al no informarle a la agencia ni a las partes a quién le había vendido el préstamo de construcción de Terra. Según sostuvo, dicha información era crítica para la concesión del remedio y dicha omisión provocó que los querellantes-recurridos no pudiesen dirigir su reclamación en contra de dicha entidad. Por ello, entendió que FirstBank actuó de manera temeraria.
Oportunamente, FirstBank presentó una moción de reconsideración7 en la que sostuvo, en síntesis, que únicamente financió el proyecto y, por tanto, no responde por los defectos de construcción. Fundamentó que el remedio solicitado por los querellantes-recurridos debía ser dirigido contra el desarrollador y el contratista pero no contra la institución financiera. Por ello, sostuvo que la actuación de la agencia recurrida fue ultra vires y el remedio concedido está fuera de sus facultades. Luego de haber transcurrido más de 15 días desde que FirstBank presentó su moción de reconsideración ante el DACo sin que la agencia dispusiera de ella, el recurrente presentó su recurso de revisión judicial ante este Foro.
En su recurso de revisión judicial, FirstBank sostuvo que el DACo erró al ordenarle realizar y costear las obras de mantenimiento, además de garantizarle la seguridad a los residentes sin ostentar jurisdicción para ello, a pesar de que la institución no viene obligada a ello; al conceder un remedio que no fue solicitado por la parte querellante y por el cual no se presentó prueba alguna que justificara imponerle responsabilidad a FirstBank; al imponerle el pago de $10,000.00 en honorarios por temeridad.
En oposición al recurso de revisión, comparecieron los querellantes-recurridos, quienes...
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