Sentencia de Tribunal Apelativo de 24 de Septiembre de 2014, número de resolución KLRA201201167
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201201167 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 24 de Septiembre de 2014 |
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Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, la Juez Colom García y el Juez Steidel Figueroa1
Steidel Figueroa, Juez Ponente
Sentencia
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de septiembre de 2014.
William A. Graffam Rodríguez nos solicita que revoquemos la resolución de la Junta Revisora de Permisos y Uso de Terrenos que presuntamente confirmó la autorización de un anteproyecto para legalizar obras no contempladas en el permiso de construcción originalmente concedido a Michael K.
Lawson.
El trasfondo procesal que enmarca este recurso es, en síntesis, que el 10 de junio de 2010 el recurrente presentó una querella en la cual alegaba que la propiedad objeto de la petición en cuestión tenía un uso comercial no autorizado, entre otras violaciones, sin embargo el siguiente día 21 la extinta Administración de Reglamentos y Permisos (ARPe) autorizó el anteproyecto en cuestión. El día 16 del siguiente mes la agencia notificó al recurrente copia de la autorización del anteproyecto o certificación de conformidad para legalizar ciertas ampliaciones mediante un comunicado que no hizo mención alguna a las alegaciones formuladas en la querella ni referencia a la denominación alfanumérica del caso. Entendida esta acción como una denegatoria implícita de la querella, Graffam Rodríguez apeló sin éxito ante la Junta Revisora e inconforme acudió ante este foro por medio del recurso de epígrafe.
Luego de evaluar cuidadosamente los planteamientos de las partes, así como el estándar de revisión aplicable, revocamos la resolución recurrida. Previo a discutir las razones en las cuales fundamentamos nuestra determinación, hacemos un recuento procesal del caso de epígrafe y el marco jurídico que enmarca el procedimiento administrativo en cuestión.
El 16 de mayo de 2006 la extinta ARPe expidió un permiso de construcción para una residencia de dos plantas con sótano, ubicada en la carretera 413, km 4.8, interior, Barrio Puntas del Municipio de Rincón, distrito no calificado (caso 06CX9-000000-01527). El 7 de septiembre de 2007 la agencia expidió el permiso de uso para una residencia (caso 07PU9-00000-04343). En tanto, el 2 de marzo de 2010 concedió otro permiso de uso para una residencia en un sótano y una residencia de dos plantas (caso 10PU0-00000-00625).
Luego de una evaluación aleatoria de casos de construcción o uso certificados en febrero de 2010, a través de la Oficina de Fiscalización del Centro de Servicios de Aguadilla, la ARPe notificó ciertas variaciones respecto al plano sometido durante la tramitación del permiso de construcción original (caso 06CX9-000000-01527). En particular, en el solar en evaluación identificó las obras no autorizadas que describió de la siguiente forma:
De la información de campo surge que, en la parte posterior se construyó piso en hormigón (parte sobre columnas) y un gazebo en hormigón y bloques con un área de piscina. En adición se tapeó el lateral del sótano el cual no es igual a las fachadas del plano sometido. De la inspección de campo también surgió que el plano reflejaba una unidad de vivienda adicional, incluso el permiso de uso en evaluación se expidió para dos unidades de vivienda, una de ellas en nivel de sótano. No existen variaciones adicionales2.
Por estos señalamientos, el 7 de abril de 2010 Michael Lawson por conducto del ingeniero Alexis Rosado Moreno tramitó una Consulta sobre conformidad con el Reglamento de Zonificación, para legalizar las obras de construcción no contempladas en el permiso original, solicitud identificada como el caso 10AX9-00000-01417. La referida solicitud pretendía legalizar la ampliación de una terraza (construida parcialmente sobre unas columnas), una piscina y un gazebo para una residencia de primera planta; además, un área de juego y un almacén en el sótano de la vivienda.
Incoada la solicitud de anteproyecto, el 10 de junio de 2010 el recurrente como vecino inmediato de la propiedad para la cual se presentaba la solicitud presentó una querella ante la extinta ARPe (caso 10QC9-00000-02312).
Imputó serias violaciones en cuanto a la densidad, el área de ocupación, el área bruta de piso, el área de estacionamiento, el área de carga y descarga y en el uso dado a la propiedad en cuestión (alojamiento suplementario de corto plazo para turistas). En particular, las violaciones imputadas presuntamente consistieron en:
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Inducir a error a la agencia solicitando permisos para un uso residencial cuando verdaderamente utiliza la propiedad para un uso comercial;
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Iniciar un procedimiento ante la agencia bajo la premisa falsa de una remodelación a una residencia, cuando sus intenciones eran crear un guest house;
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Utilizó los parámetros de diseño de una residencia para obtener más fácilmente la aprobación de los permisos;
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Operar como un guest house sin contar con el endoso de la compañía de Turismo; entre otras violaciones.
Según alegó, las violaciones incurridas impactaban adversamente la salud, tranquilidad y seguridad de su familia y de su propiedad. Los remedios solicitados, según fueron formulados en la querella, consistían en la revocación inmediata del permiso de uso; la remoción de las estructuras que se encuentran en violación de los reglamentos cuyo cumplimiento fuera necesario para operar la estructura; y la imposición de severas sanciones al querellado.
Graffam Rodríguez acompañó la querella con múltiples documentos en apoyo a sus contenciones, particularmente en cuanto a que la propiedad presuntamente era utilizada para alojamiento suplementario a corto plazo.
Entre tanto, el 21 de junio de 2010 la ARPe autorizó la ampliación de la estructura residencial en cuestión con ciertas condiciones que debían cumplirse antes que se expidiera el permiso de construcción. Como cuestión de hecho la agencia entendió que la estructura se componía de una vivienda unifamiliar en el sótano y otra vivienda unifamiliar de dos niveles, primera y segunda planta, lo cual estaba permitido en la reglamentación aplicable a las áreas no zonificadas. Copia de la resolución fue notificada al recurrente mediante comunicado de 21 de junio de 2010 con referencia al caso 10AX9-00000-01417 (solicitud de anteproyecto) y no a la querella identificada como el caso 10QC9-00000-02312.
Graffam Rodríguez solicitó reconsideración, de su escrito destacan las siguientes alegaciones:
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Aparentemente, esta Honorable agencia no tuvo la oportunidad de examinar la Querella, antes de dictar la Resolución. Esto, en la medida en que la Resolución no contiene alusión alguna al hecho de que los querellados dedican al (sic) inmueble a un uso comercial, el cual no está autorizado por esta agencia. Tampoco cuenta con el endoso de la Compañía de Turismo de Puerto Rico para operar el inmueble como una hospedería o un negocio de alojamiento a corto plazo. Estos hechos, por sí solos, justifican que se denegara el anteproyecto.
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A tales efectos, de acuerdo con el derecho vigente, para operar como hospedería o como un inmueble dedicado al negocio de alojamiento a corto plazo, es indispensable tener un permiso de uso comercial y el endoso de la Compañía de Turismo de Puerto Rico3.
La solicitud de reconsideración fue rechazada de plano por la agencia y Graffam Rodríguez apeló ante la Junta Revisora. Planteó que la propiedad en cuestión tenía tres unidades de vivienda (un estudio en el sótano, una vivienda de dos niveles en primera y segunda planta y un apartamento pool side de dos habitaciones con cabida para cinco personas). Adujo que la intención al solicitar el anteproyecto no fue legalizar la construcción de un área de juego, más bien, buscaba legalizar un apartamento o vivienda adicional en el área de la piscina. Señaló que la ARPe no tomó en consideración la evidencia que demostraba que los apartamentos o unidades independientes de la residencia fueron construidas para ser explotadas comercialmente mediante el alquiler. Alegó también que en la construcción de la estructura en cuestión la parte concesionaria violó las disposiciones reglamentarias sobre densidad, área de ocupación y área bruta de piso y que construyó una terraza sin los debidos permisos.
Luego de celebrar la vista de rigor, el 16 de noviembre de 2012 la Junta Revisora emitió la resolución recurrida con las siguientes conclusiones de derecho:
La propiedad en cuestión ubica en un distrito No Zonificado.
El proyecto en cuestión según la prueba en autos no contiene variaciones a los parámetros reglamentarios de altura, área de ocupación, área bruta de piso, medidas en los patios delantero y posterior, tampoco en densidad, ni uso.
Conforme a los autos del caso, la prueba documental y testifical [demostró] que las únicas "variaciones" a las disposiciones reglamentarias del anteproyecto en cuestión son las referentes a las medidas de los patios laterales requeridos.
[ ]
La prueba demostró que lo autorizado por la ARPE fue conforme al plano presentado y así se construyó. No obstante la parte Concesionaria anunció el alquiler de un espacio adicional como estudio, a pesar de que lo autorizado es un área de juego game room.
La parte Concesionaria deberá cumplir cabalmente con lo autorizado por la ARPE. Entiéndase una estructura para dos (2) viviendas. El sótano, el área de juego o game room debe mantenerse como tal y no como un apartamento tipo estudio.
Las...
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