Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Octubre de 2014, número de resolución KLAN201300063
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201300063 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Octubre de 2014 |
| JULIE ALINE CHAMAGNE EVANS y JOCELYN EVANS EWING EVANS | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Vieques Civil Núm. N2CI201100131 (603) |
Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario y los Jueces Piñero González y Rodríguez Casillas.
Piñero González, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de octubre de 2014.
Comparecen Julie Aline Chamagne Evans y Jocelyn Evans Ewing Evans (las apelantes) mediante recurso de Apelación y nos solicitan la revocación de un dictamen emitido por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Vieques (TPI), el 13 de diciembre de 2012, notificada el mismo día, que declaró no ha lugar una petición de expediente de dominio.
Examinados los méritos de la apelación, la totalidad del expediente y el estado de Derecho aplicable, procedemos a confirmar la determinación cuya revocación se solicita, mediante los fundamentos que expondremos a continuación.
Veamos los antecedentes fácticos y el tracto procesal del caso.
El 13 de noviembre de 2009, mediante la Escritura de Compraventa número 77 y ante el notario Santiago Lampón González, las señoras Julie Aline Chamagne Evans y Jocelyn Evans Ewing Evans (apelantes y peticionarias del expediente de dominio) adquirieron pro indiviso de los vendedores James Mitchell Umstattd Bowman y Elizabeth Madison Coles Sadtler la posesión de un inmueble ubicado en el Municipio de Vieques.
El expediente del caso no arroja información del origen de la posesión del primer transmitente. Sí incluye, no obstante, un contrato privado fechado el 5 de diciembre de 1973, en que el Sr. Raymond McNamara y el Sr. Robert Wallace (los Sres. McNamara y Wallace) adquirieron del Sr. Carlos Acevedo la posesión de una parcela enclavada descrita de esta manera en la primera cláusula:
---FIRST: Carlos Acevedo is the owner of a parcel of land measuring to the north one hundred fifty feet (150), to the east one hundred feet (100), to the south one hundred fifteen feet (115), and to the west eighty-eight feet (88). This land is in the Bo. Santa María in the section know as Bravos de Boston.1 The boundries are as follows:
By the north: Owner, unknown 150
By the east: McNamara & Wallace 100
By the south: Cirilo 115
By the west: Owner, unknown
(Apéndice de la apelación, pág. 51; énfasis suplido)
Alegadamente, la parcela descrita colindaba con otra cuya posesión era de los Sres. Louis Acevedo y su esposa Mariana Acevedo y que los Sres.
McNamara y Wallace habían adquirido en 1971. Con la detentación de ambos lotes, los Sres. McNamara y Wallace crearon el lote 448 que constaba de la mitad de la parcela del matrimonio Acevedo más la parcela del Sr. Carlos Acevedo.2
La posesión de un lote similar al objeto de este caso3 fue transmitida por $35,000.00 mediante contrato privado de compraventa, fechado el 27 de abril de 1984 y suscrito ante el notario Carlos González Reyes, por los vendedores, los Sres. McNamara y Wallace, a los Sres. Raymond Sherwin y Nancy Sherwin (matrimonios Sherwin), vecinos de Vieques. En este contrato se reconoce expresamente la titularidad del inmueble por parte del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (ELA). Según el texto del documento, se indica que en un futuro, a través de la Corporación de Renovación Urbana y Vivienda (CRUV), se estarían concediendo títulos de propiedad. La segunda cláusula contractual expresa lo siguiente:
---SECOND: The said real estate is free and clear of all liens and encumbrances except for a claim by Corporación de Renovación Urbana y Vivienda (CRUV) of which the Purshasers are fully cognizant. The Commonwealth of Puerto Rico will issue Titles to this land in the future through CRUV. Any and all documents pertaining the possession of this property held by the Sellers will be turned over to the Purshasers to show the chain of ownership of previous possessors. (Apéndice de la apelación, pág. 46; énfasis suplido)
El expediente no provee evidencia de la transmisión de la continuidad de la posesión del matrimonio Sherwin. Únicamente se hace constar en la Declaración Jurada del Sr. McNamara que éstos alegadamente vendieron al Sr.
James Albert Stevens Pitts a través de un contrato privado.4
Posteriormente, mediante la Escritura de Compraventa número 32 ante el notario Fernando Torrent, el 5 de septiembre de 1991, el residente de Virginia, Sr. James Albert Stevens Pitts vendió por $135,000.00 la posesión de un solar similar al objeto de este proceso5 a los compradores los señores James Mitchell Umstattd Bowman y Elizabeth Madison Coles Sadtler (matrimonio Umstattd Bowman-Coles Sadtler). En el otorgamiento de la Escritura, el Sr. Stevens Pitts fue representado por el Sr. McNamara, quien fue identificado como su attorney in fact.
La Escritura Pública reconoce expresamente la titularidad del ELA (CRUV) sobre la propiedad objeto de la transacción y, por consiguiente, la falta de acceso al Registro de la Propiedad.
---The above described plot of land is not recorded in the Registry of the Property on behalf of the Seller, for it is presently owned by the Puerto Rico Housing and Urban Development Corporation (CRUV), an instrumentality of the Commonwealth of Puerto Rico.
[ ]
---SEVENTH: The Buyers acknowledge that since the lot described hereinbefore is owned by the Commonwealth of Puerto Rico, the Property object of this transaction is not subject to recording at the Registry of the Property. (Apéndice de la apelación, págs. 39, 44; énfasis suplido)
Así las cosas, como se indicó, el 13 de noviembre de 2009, mediante la Escritura Pública número 77, las apelantes, residentes de Canadá, compraron al matrimonio residente de Pennsylvania, Umstattd Bowman-Coles Sadtler, por $335,000.00 la posesión del siguiente inmueble:
---FIRST: SELLERS are the sole owners by civil possession of all rights over the real estate property unofficially describes as follows:
---A concrete house and appurtenances consisting on the main floor of three bedrooms and two baths, living room and kitchen and porch, and on the ground floor of one bedroom and bath, and situated on the following described plot of land, such land belonging to the Commonwealth of Puerto Rico:------------------
Plot of land of approximately one thousand nine hundred sixteen square meters (1916.00 sq. mts) bordering to the NORTH and the WEST with land marked as Halpern on the municipal map, to the SOUTH with Alejandro Meléndez and Peter Kipp, to the EAST with the Halperns, located in the sector known as Bravos de Boston in the Santa María ward of the Municipal jurisdiction of Vieques.--------------------------
(Apéndice de la apelación, pág. 28; énfasis suplido)
La novena cláusula de la Escritura número 77 reconoce de manera expresa acerca de la titularidad del Municipio de Vieques sobre el lote, así como que constaba inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad. En el texto del documento público, las adquirentes de la posesión advinieron en conocimiento y consintieron que, de querer el reconocimiento de su titularidad, deberían notificar al Municipio e instar la acción correspondiente en los tribunales:
---NINTH: It is understood by all parties and undersigned notary public advised them, as well, that SELLERS are conveying and/or granting to BUYERS all rights of civil possession (posesión civilísima) over the land above described, inasmuch as the property appears in the Puerto Rico Property Register under the name of the Municipality of Vieques. BUYERS are fully aware and were advised accordingly that in order to obtain the official or formal recognition of title to the land, they either should contact the Municipality of Vieques to acquire said recognition or initiate and conduct the proper legal proceeding before the court of law. (Apéndice de la apelación, pág. 29; énfasis suplido)
Asimismo, en la parte intitulada NOTICES TO THE PARTIES se indica que:
---The Property object of this deed is not segregated and registered as an independent lot in the Puerto Rico Property register to SELLERS name, but SELLERS represent that they are and have been in good faith, quiet, peaceful the sole owners of the Property since they acquired the same up to the date of this deed. [ ]
(Apéndice de la apelación, pág. 31; énfasis suplido)
El 13 de diciembre de 2011 las apelantes presentaron una Petición Ex-Parte sobre Expediente de Dominio debidamente juramentada, en la cual solicitaron que el TPI ordenara la inscripción del lote 448 a su favor, al amparo del Artículo 237 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2762. La descripción del lote en la Petición es la siguiente:
---RÚSTICA: Solar de terreno marcado con el número cuatrocientos cuarenta y ocho (448) de la comunidad conocida como Bravos de Boston, barrio Santa María, Municipio de Vieques. Con una cabida superficial de mil cuatrocientos uno punto dos mil novecientos noventa y tres (1401.2993) metros cuadrados, equivalentes a cero punto tres mil quinientos sesenta y cinco (0.3565) cuerdas; con lindes por el NORTE, en dos (2) alineaciones que suman cuarenta y seis punto ochenta y nueve (46.89) metros con camino de acceso y Lote número cuatrocientos cuarenta y siete (447); por el SUR, en cuatro (4) alineaciones que suman sesenta y cuatro punto quinientos catorce (64.514) metros cuadrados con los Lotes cuatrocientos cuarenta y nueve (449) y cuatrocientos cincuenta y ocho (458) de la comunidad; por el ESTE, en una (1) alineación que suma treinta y nueve punto seiscientos setenta (39.670) metros con el Lote cuatrocientos cuarenta y cinco (445) de la comunidad; y por el OESTE, en una (1) alineación que suma diecinueve punto trescientos veinte y ocho (19.328) metros con el lote cuatrocientos cuarenta y siete...
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