Sentencia de Tribunal Apelativo de 17 de Diciembre de 2014, número de resolución KLAN201401026
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201401026 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 17 de Diciembre de 2014 |
| CONSEJO DE TITULARES DEL CONDOMINIO TORRE DE LA REINA Demandante-Apelante Vs. EDUARDO FOSSAS MARTÍNEZ T/C/P EDDIE FOSSAS, SU ESPOSA MARTHA SÁNCHEZ CÁRDENAS Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS; NELLIE MARIE MARTÍNEZ ROMAGOSA; RIVERA DESSEIX INVESTMENT CORP. H/N/C DISCOTECA SOUTH BEACH CLUB; ASEGURADORAS X, Y & Z Demandados-Apelados | KLAN201401026 consolidado con KLCE201400866 | Apelación y certiorari procedentes del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm.: KPE2012-4258 (907) Sobre: Violación a la Ley de Condominios, según enmendada, Petición de Interdicto Permanente |
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, el JuezHernández Sánchez y la Juez Soroeta Kodesh1
García García, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 17 de diciembre de 2014.
El 27 de junio de 2014 el Consejo de Titulares del Condominio Torre de la Reina (Consejo de Titulares o apelante) presentó simultáneamente recursos de apelación y de certiorari respecto a dos decisiones del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de SanJuan (TPI). En la Sentencia Parcial apelada el TPI desestimó la demanda del Consejo de Titulares. En la Resolución y Orden recurrida se refirió la solicitud de interdicto a una sala civil ordinaria. Luego de consolidados los recursos apelativos, Eduardo Fossas Martínez, Martha Sánchez Cárdenas y la sociedad legal de gananciales entre ambos compuesta (Fossas-Sánchez) comparecieron en oposición a la apelación. Mientras que Rivera Desseix Investment Corp. (RDI o recurrida) presentó un memorando en oposición a la expedición del auto de certiorari.
Así perfeccionados los recursos consolidados, procedemos a resolver de conformidad con los fundamentos de Derecho más adelante esbozados.
A continuación resumimos los hechos pertinentes del caso.
El Consejo de Titulares representa los intereses colectivos y propietarios del Condominio Torre de la Reina que consta de 128apartamientos residenciales y dos pisos comerciales.
El 8 de enero de 2008 se sustituyó el Reglamento del Condominio, el cual entre otros asuntos dispone lo siguiente:
Sección 2 Derechos:
Cada titular tiene el derecho al pleno disfrute de su apartamento y de las áreas comunes, siempre que con ello no menoscabe el derecho de los demás titulares al disfrute de sus respectivas propiedades. Correlativamente cada titular reconoce que el ejercicio del dominio en el régimen de propiedad horizontal está limitado por los derechos de los demás condóminos y que el derecho de propiedad sobre su apartamento tiene que ejercerse dentro del marco de la sana convivencia, disciplina, moralidad, decoro y respeto al derecho ajeno, y establecida por la Ley y el Reglamento.
En el ejercicio y el reclamo de sus derechos, los titulares actuarán conforme a los principios de la buena fe, de la prohibición de ir en contra de sus propios actos y la del abuso del derecho.
Sección 6 - Deberes y obligaciones de los titulares, residentes y demás que se relacionen con el Condominio:
a) Cumplimiento cabal:
Todo titular, ocupante o visitante cumplirá estrictamente con las disposiciones de la Ley de Condominios, la escritura matriz y este Reglamento.
b) Ruidos:
Ningún titular [o] residente u ocupante de un apartamento producirá irrazonablemente ruidos o molestias ni ejecutará actos que disturben la tranquilidad de los demás titulares o vecinos.
c) [ ]
d) Uso de apartamento:
Ningún apartamento podrá ser usado para fines contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres.
e) Pasillos:
No se permitirán reuniones en los pasillos [ ]
f) [ ]
[ ]
k) Responsabilidad por familiares y/o visitantes:
Todo titular observará la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y responderá ante estos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitantes o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamento por cualquier título, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas.
[ ]
o) Responsabilidad de titular a comprador o arrendatario:
Todo titular, en caso de venta, cesión o arrendamiento del apartamento deberá ponerlo en conocimiento de la Junta de Directores y/o el Administrador, con expresión del nombre, apellidos, datos generales y dirección del adquiriente o del arrendatario en su caso.
Además deberá exigirle al adquiriente o al arrendatario la expresión de que conoce y observará plenamente los preceptos de la Ley de Condominios, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, en la escritura en que conste la transferencia, o en el contrato de arrendamiento en su caso. (Subrayado nuestro). Art. VIII, Reglamento del Condominio.
Asimismo, la Escritura Matriz del Condominio provee en su Cláusula 17, pág. 138, lo siguiente:
Todos los dueños presentes o futuros del proyecto en cualquier forma o manera estarán sujetos a las disposiciones de esta escritura y del reglamento de administración antes indicado, y la mera compra o adquisición de uno de los locales comerciales, oficinas o apartamientos del proyecto o el acto de ocupar cualquiera de esas unidades, significará que las disposiciones de esta escritura y de ese reglamento han sido aceptadas y ratificadas y la falta de cumplimiento de cualesquiera de esas disposiciones será motivo suficiente para que la Asociación de Codueños del Condominio pueda incoar las acciones judiciales correspondientes para reclamar compensación por cualesquiera daños causados y exigir además el cumplimiento estricto de las disposiciones de esta escritura, del reglamento de administración, y de cualesquiera otra regla o norma legalmente adoptada por dichos codueños. (Subrayado nuestro).
A partir del 1 de abril de 2010 RDI arrendó por 10 años un local comercial en el piso terrero del Condominio para operar a South Beach Club, una discoteca. El local es propiedad del Sr. Fossas y su señora madre, Nellie Marie Martínez Romagosa (Sra. Martínez). El Condominio comparte áreas comunes con el local arrendado por South Beach Club, entre las cuales figura un pasillo terrero que da acceso a la acera frente al Condominio y una avenida principal.
Surge de las determinaciones de hechos del TPI, que en múltiples ocasiones la Junta de Directores del Condominio ha notificado a los Fossas-Sánchez, la Sra. Martínez y RDI sobre los efectos nocivos de South Beach Club a la sana convivencia residencial, lo que a su vez constituye una violación a la Ley de Condominios y al Reglamento del Condominio. Inter alia el local opera a altas horas de la noche hasta la madrugada y se han suscitado trifulcas, hasta detonaciones se han escuchado, además del deterioro de las áreas comunes del Condominio provocado por los clientes de South Beach Club. En agosto de 2012 ocurrió un asesinato frente al Condominio, y en septiembre de 2013 sucedió una balacera que afectó varios apartamientos.
A raíz de lo reseñado, el 28 de diciembre de 2012 el Consejo de Titulares instó la demanda de epígrafe sobre violación a la Ley de Condominios e Interdicto Preliminar y Permanente.
Además del descubrimiento de prueba y otros trámites, el caso había sido paralizado por el TPI el 8 de octubre de 2013 mientras el Consejo de Titulares procuraba un trámite administrativo ante el Municipio de San Juan con relación al permiso de uso de South Beach Club. No obstante, ante la inacción del Municipio, en febrero de 2014 el Consejo de Titulares solicitó la reapertura y continuación del caso; presentó una segunda demanda enmendada, en la cual incluyó las alegaciones sobre el permiso de uso de la discoteca.
Cabe señalar que el TPI no celebró propiamente una vista sobre la solicitud del remedio interdictal de epígrafe.
Conviene destacar que, tanto en su Demanda original, como en la primera y la segunda Demanda Enmendada, el Consejo de Titulares hizo las siguientes alegaciones respecto a los Fossas-Sánchez.
· Los Fossas-Sánchez son titulares y beneficiarios del contrato de arrendamiento del local Comercial a RDI para operar la discoteca South Beach Club.
· Los Fossas-Sánchez fueron notificados por el Consejo de Titulares acerca de los incidentes de violencia y entorpecimiento y daños al pasillo y áreas comunes del Condominio que dan acceso a la avenida principal, pero no actuaron al respecto.
· Igualmente se les notificó que el uso del local comercial arrendado representaba violaciones a la Ley de Condominios y la Escritura Matriz y el Reglamento del Condominio.
· Específicamente el Consejo de Titulares destacó violaciones a los Arts. 1A, 2, 14-15A y 37A de la Ley de Condominios, la Cláusula17 de la Escritura Matriz, al Art. 8, Secs. 2 y 6 del Reglamento.
· El Consejo de Titulares le solicitó a los Fossas-Sánchez que rescindieran o no renovaran el contrato de arrendamiento con RDI.
· El Consejo de Titulares indicó que los Fossas-Sánchez, como titulares del local comercial y beneficiarios del contrato, responden por los daños causados por las infracciones a la Ley y el Reglamento, incluso los daños estructurales de las áreas comunes.
· También reclama que los Fossas-Sánchez responden por autorizar, permitir o fomentar el uso del local comercial de manera contraria a la Ley, la Escritura y el Reglamento. Véase Demanda (Alegaciones 9-11, 21-22, 25, 28, 32-36, 51-54 y 61) Apéndice, págs. 3-4, 8-9, 14 y 16; Demanda Enmendada (Alegaciones 9-12, 19-20, 23, 26, 29-30, 32-34, 49-52 y 59), Íd., págs. 92-93, 94-97, 102; Segunda Demanda Enmendada (Alegaciones 9-12, 21-22, 25, 28, 32-33, 35-37, 52-55, 62), Íd., págs. 338-339, 341-349 y 351.
Reabierto el caso en febrero de 2014 RDI presentó el 22 de abril de 2014 una moción de desestimación por falta de parte indispensable (el Municipio y otras agencias estatales) a lo cual el Consejo de Titulares se opuso...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba