Sentencia de Tribunal Apelativo de 16 de Marzo de 2015, número de resolución KLAN201400690
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201400690 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 16 de Marzo de 2015 |
LEXTA20150316-002 Sucn.
Francisco A. Suarez v. Melendez Garcia
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala De San Juan K CD2011-2949 (908) Sobre: Cobro de Dinero |
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Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, el Juez Rodríguez Casillas y el Juez Candelaria Rosa
Ramírez Nazario, Erik Juan, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 16 de marzo de 2015.
Comparece el doctor Jorge Meléndez García, la doctora Patricia Moreno Morales y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (apelantes) y solicitan que revoquemos la Sentencia dictada el 31 de marzo de 2014 y notificada el 3 de abril de igual año por el Tribunal de Primera Instancia, sala de San Juan (TPI). Mediante la referida Sentencia, el TPI declaró con lugar la demanda incoada por Dennis Franck Suárez Canabal, Noel F. Suárez Canabal, Roberto F. Suárez Canabal, Lydia Janice Suárez Canabal; y Lydia Canabal Mercado, integrantes de la Sucesión de Francisco Antonio Suárez Alfonso (Sucesión Suárez), en contra de los apelantes. En consecuencia, condenó a los apelantes a pagar a la Sucesión Suárez $39,100.00 por concepto de cánones de arrendamiento adeudados, más $10,000.00 por concepto de honorarios de abogados.
Considerados los escritos de las partes, así como los documentos que los acompañan, a la luz del derecho aplicable resolvemos confirmar la Sentencia apelada.
El 28 de diciembre de 2011, la Sucesión Suárez presentó una demanda por cobro de dinero en contra de los apelantes, en la que reclamó el pago de cánones de arrendamiento adeudados, relacionados a una propiedad ubicada en el Municipio de Guaynabo.1 A continuación, realizamos un resumen de los hechos y tracto procesal del caso según surge de la Sentencia apelada y del expediente judicial ante nuestra consideración.
El 18 de junio de 2003, el doctor Francisco Antonio Suárez Alfonso y su esposa la señora Lydia Canabal Mercado otorgaron con los apelantes un Contrato de Arrendamiento y Compra de Plusvalía. Por medio del referido contrato, el matrimonio Suárez-Canabal le arrendo a los apelantes la propiedad antes mencionada. Dicha propiedad consta de un edificio de dos plantas, cuya planta baja se utiliza como consultorio médico y laboratorio de Rayos X, y la planta alta está dividida en dos apartamentos comerciales.2
El referido contrato era por un término de ocho años, comenzando el 18 de junio de 2003 y con fecha de vencimiento del 19 de junio de 2011.
Conforme a los términos del contrato de arrendamiento, el canon mensual sería de $1,200.00 por las facilidades del primer piso.3 Además, las partes pactaron la compra de la plusvalía que había adquirido el consultorio médico que ya operaba en la propiedad. La plusvalía adquirida por los apelantes se convino en $124,800.00, pagaderos en 96 mensualidades de $1,300.00, a satisfacerse durante la vigencia del contrato.4
El 17 de agosto de 2004, luego de la muerte del doctor Francisco Suárez Alonso, la Sucesión Suárez adquirió la propiedad arrendada, en virtud de resolución sobre declaratoria de herederos emitida en el caso núm.
D2JV2004-00276.5
Una vez la Sucesión Suárez adquiere la propiedad en Guaynabo, comienza a administrar el arrendamiento suscrito por los apelantes. En marzo de 2007, las partes renegociaron el contrato verbalmente, para añadir al arrendamiento un área del primer piso del edificio, dedicada a un laboratorio de Rayos X, y los dos apartamentos que ubicaban en el segundo nivel de la propiedad. Tras esta enmienda al contrato, las partes acordaron aumentar el canon de arrendamiento mensual de $1,200.00 a $3,200.00.6 Por lo tanto, el pago mensual que debían realizar los apelantes era de un total de $4,500.00, al añadir al canon de arrendamiento la partida pactada para el pago de la plusvalía.
Por otra parte, en el 2007, antes que se enmendara el contrato de arrendamiento para incluir los locales adicionales, la Sucesión Suárez contrató una compañía para que diera un tratamiento de uretano al techo. Esto con el propósito de corregir unas filtraciones que se habían generado en la propiedad arrendada.7 Luego de realizarse el tratamiento las filtraciones se corrigieron y se procedió con la enmienda al contrato. No obstante, en el 2010 los apelantes le indican a la Sucesión Suárez que el techo estaba filtrando nuevamente. Cuando uno de los miembros de la Sucesión Suárez se preparaba para darle tratamiento al techo de la propiedad, los apelantes enviaron a otra persona a darle un tratamiento al techo, sin consultar o notificarle antes a los arrendadores.8
Los apelantes descontaron de la renta mensual el costo de este tratamiento.
Sin embargo, el tratamiento que los apelantes le dieron al techo no era igual al de uretano que se realizó en el 2007 por la Sucesión Suarez.9 Debido a las filtraciones un área de la sección de Rayos X, no podía ser utilizada por los apelantes y la humedad que había en el inmueble alegadamente dañó una máquina de MRI ubicada en la propiedad arrendada.10 Cabe señalar, que los apelantes reclamaron al seguro de la Sucesión Suárez el equipo averiado y los daños relacionados a ello.11
Asunto que se encuentra pendiente de adjudicación en el caso D DP2011-0554, en el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón (TPI de Bayamón), Sala 707.12Por otra parte, desde mayo de 2011 los apelantes optaron por realizar ningún pago por concepto de cánones de arrendamiento, ni de plusvalía.13
Así las cosas, el 29 de diciembre de 2011, la Sucesión Suárez presentó ante el TPI de Bayamón, una demanda de desahucio en contra de los apelantes, en la que solicitaron el lanzamiento de éstos de la propiedad arrendada.14
El 19 de enero de 2012, el TPI de Bayamón dictó Sentencia relacionada al caso de desahucio, la cual fue notificada el 3 de febrero de 2012.15 Surge de dicho dictamen, que los aquí apelantes se allanaron al desahucio, por lo cual el tribunal declaró ha lugar, la demanda de desahucio y ordenó el desalojo de la propiedad arrendada.16
Los apelantes desalojaron la propiedad arrendada en febrero de 2012.17
En el caso que da origen al recurso ante nuestra consideración, luego de presentarse la demanda, los apelantes presentaron el 1 de marzo de 2012 su contestación a la demanda.18 En síntesis, la parte apelante negó el incumplimiento del contrato de arrendamiento, la deuda reclamada, así como la modificación verbal del contrato. Por otro lado, como parte de sus defensas afirmativas los apelantes levantaron las defensas de incuria, negligencia, la doctrina de manos limpias y la doctrina conocida como el exceptio non rite adimpleti contractus.
El 19 de febrero de 2014, se celebró el juicio en su fondo en el caso de cobro de dinero ante nuestra consideración. Durante el juicio por la Sucesión Suárez comparecieron los señores Roberto y Noel Suárez Canabal. A su vez, por los apelantes compareció el doctor Jorge Meléndez García y el señor Hipólito Pérez Rosa, CPA y perito.19
Luego de escuchar los argumentos de las partes y analizar los documentos presentados por éstos, el TPI dictó la Sentencia apelada. En ésta el foro de instancia determinó que los apelantes le adeudan a la Sucesión Suárez tres meses a razón de $4,500.00 cada mes, y 8 meses a razón de $3,200.00 cada uno.20 De manera que, al momento de los apelantes desalojar la propiedad arrendada adeudaban a la Sucesión Suárez un total de $39,100.00 por concepto de cánones de arrendamiento.
Como parte de las determinaciones que realizó el TPI, éste válido la modificación verbal al contrato de arrendamiento que realizaron las partes. En cuanto a la aplicación de la doctrina de exceptio non rite adimpleti contractus, el foro de instancia determinó que esta no aplicaba y lo explicó de la siguiente forma:
[e]n el caso de autos, el demandado alega que él incumplió con su obligación de pagar la renta porque los demandantes no cumplieron con su obligación de mantener el edificio en condiciones para ser operado. Nada más allá lejos de la realidad. La propiedad arrendada se estuvo utilizando hasta el día que los demandados desalojaron la propiedad. El Dr. Meléndez nunca interrumpió sus operaciones de la oficina médica, y continuó recibiendo y atendiendo los pacientes que llegaban al consultorio. Aquí no hubo un incumplimiento total por parte de los demandantes que justifique el que los demandados hayan dejado de pagar la...
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