Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Marzo de 2015, número de resolución KLAN201301308
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201301308 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 27 de Marzo de 2015 |
| CREFISA, INC. | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Ponce Civil Núm. J PE2010-0046 Sobre: Desahucio |
Panel integrado por su presidente, el Juez Piñero González, la Jueza Birriel Cardona y la Jueza Romero García1
Piñero González, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de marzo de 2015.
Comparece CREFISA, Inc. (CREFISA o la apelante), y solicita la revocación de la Sentencia emitida el 10 de julio de 2013, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Ponce (TPI), notificada el 16 de julio del mismo año, que enmendó la sentencia original emitida por el foro a quo el 20 de junio de 2013. Mediante la referida Sentencia, el TPI declaró Ha Lugar la Demanda de Desahucio presentada por CREFISA contra el señor Luis Antonio López Padilla (el apelado), su esposa Claudia Torres y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (los apelados), y Ha Lugar, en parte, la Reconvención presentada por los apelados contra CREFISA. Concluyó el TPI que, por ser edificantes de buena fe con derecho a retención, procede el pago de mejoras y edificaciones realizadas por los apelados en suelo ajeno y, que una vez CREFISA le pague a dicha parte por lo edificado en la propiedad adquirida por la apelante, procederá el desahucio de éstos.
Por los fundamentos que pasamos a exponer, en lo que respecta a las partes de epígrafe, se revocan aquellos extremos de la Sentencia apelada que declaran Ha Lugar la Reconvención presentada por los apelados contra CREFISA.
El 29 de diciembre de 2006, Banco de Santander Puerto Rico concedió un préstamo hipotecario al Sr. Carlos Danilo Torres Luna (señor Torres Luna o el arrendador) y dos de sus corporaciones, por la suma de $685,247.32. En esa fecha, como garantía a la obligación contraída, el señor Torres Luna y su esposa hipotecaron varios solares ubicados en el Sector Cayabo de Juana Díaz, mediante la Escritura Número Ciento Once (111), otorgada ante el notario Manuel A. Frau Pietri. Uno de los solares hipotecados tiene la siguiente descripción;
RUSTICA: Parcela de trescientas treinta y nueve (339) milésimas de cuerdas, iguales a trece (13) hectáreas, trescientas veinticuatro (324) miliáreas, equivalentes a mil trescientos treinta y dos punto cuatro mil cuarenta 81,332.4050) metros cuadrados, radicada en el Barrio Cayabo, del municipio de Juana Díaz en colindancias por el Oeste, con la parcela de la finca principal ocupada por Teresa Franco y descrita en el número anterior por el Sur con la carretera de Ponce a Juana Díaz por el Norte, con la parcela de la finca principal ocupada por Trinidad Franco; y por el Este, con la sucesión de J. Serrallés. Existe una casa residencial de cemento.
Inscrita al folio doscientos treinta y uno (231) del tomo ciento setenta y ocho (178) de Juana Díaz, finca número cuatro mil setecientos catorce (4,714), registro de la Propiedad, Sección 1 de Ponce...
El 1 de diciembre de 2007, el señor Torres Luna suscribió un contrato de arrendamiento con el señor López Padilla, mediante el cual arrendó a éste la parte frontal de uno de los solares del Sector Cayabo, Carr.14 en el Municipio de Juana Díaz, antes descrito. El contrato de arrendamiento era de mes a mes y con el fin de operar un taller automotriz. El señor López Padilla se comprometió a pagar $500.00 mensuales y el señor Torres Luna lo autorizó a que reconstruyera e hiciera lo necesario para operar un taller de mecánica en el predio. El señor López Padilla y su esposa, la Sra. Claudia Torres, ocuparon la propiedad arrendada en noviembre de 2007 (antes de suscribir el contrato) y encontraron que allí había una edificación compuesta por paredes de cemento y un baño.
El contratista, Sr. Oscar Torres Centeno, y el perito electricista Sr.
Julio Torres Santos, son amigos del señor López Padilla y lo ayudaron a realizar las mejoras necesarias para operar el taller de mecánica automotriz en el solar arrendado. La construcción se realizó sin contar con los correspondientes permisos de las agencias reguladoras.
El 23 de junio de 2009, el señor López Padilla y su esposa presentaron una petición de quiebra bajo el Capítulo 13, caso 09-0590, y no incluyeron como activo las mejoras realizadas en el solar del arrendador, ni la reclamación de que eran edificantes de buena fe con derecho a retención y a indemnización.
El 10 de agosto de 2009, el arrendador, el señor Torres Luna, envió una comunicación al señor López Padilla en la que le informó que el solar arrendado estaba en proceso de venta, por lo que el contrato de arrendamiento no sería renovado.
CREFISA es una subsidiaria del Banco de Santander y cesionaria en interés del préstamo que el Banco concedió al señor Torres Luna, garantizado con el inmueble antes descrito, entre otros. Ante el incumplimiento de pago del señor Torres Luna con su préstamo con el Banco de Santander, CREFISA presentó Demanda en Cobro de Dinero y Ejecución de Hipoteca contra el señor Torres Luna ante el TPI (JCD-2009-1050). A raíz de ello, el 30 de septiembre de 2009, el señor Torres Luna y CREFISA otorgaron ante la notario Lisa M. Aponte Valderas, la Escritura Número 172 sobre Cesión en Pago, relacionada a las cuatro propiedades inmuebles ubicadas en el Barrio Cayabo de Juana Díaz, entre las cuales estaba incluido el terreno arrendado por el señor Torres Luna al señor López Padilla. Mediante carta de 30 de diciembre de 2009, enviada por correo certificado con acuse de recibo, CREFISA solicitó al señor López Padilla que desalojara la propiedad, sin obtener respuesta alguna.
Así las cosas, el 27 de enero de 2010, CREFISA interpuso una Demanda sobre desahucio en precario contra el señor López Padilla, la cual enmendó el 29 de julio de 2010, a los fines de corregir el nombre y apellidos del demandante. En la Demanda de Desahucio presentada por CREFISA contra el señor López Padilla y su esposa, la apelante alegó, en síntesis, que el 10 de agosto de 2009, el señor Torres Luna suscribió una comunicación al señor López Padilla indicándole la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento y apercibiéndolo de que éste no sería renovado; que el 30 de septiembre de 2009, mediante escritura de Cesión en Pago otorgada por el señor Torres Luna, Constructor C.D.T. y Concrete, Inc., CREFISA advino dueña del inmueble ubicado en el Barrio Cayabo del Municipio de Juana Díaz; que a pesar de no tener un contrato de arrendamiento vigente, el señor López Padilla aún se encontraba poseyendo la propiedad sin pagar canon de arrendamiento, por lo que la apelante solicitó el desahucio.
Por su parte, el señor López Padilla contestó la Demanda y reconvino. En esencia, en su Contestación a la Demanda el señor López Padilla negó todas las alegaciones y alegó ser un edificante de buena fe al que le cobija el derecho de retención establecido en el Artículo 297 del Código Civil. Alegó, además, que mientras era arrendatario del aludido inmueble adquirido por CREFISA en virtud de la cesión, realizó varias estructuras en dicha propiedad, con el consentimiento y autorización del dueño anterior, el señor Torres Luna.
Finalmente, señaló el apelado que el desahucio no procede hasta que CREFISA le compense por dichas edificaciones, las cuales realizó de buena fe.
Asimismo, amparado en el derecho de retención que cobija al edificante de buena fe, el señor López Padilla presentó una Reconvención en contra de CREFISA en la que solicitó el pago de las edificaciones realizadas en la propiedad.
Tras varios incidentes procesales, el 16 de agosto de 2011, CREFISA presentó su Réplica a Reconvención, en la que planteó que desconocía de las obras edificadas por el señor López Padilla en el inmueble, de sus costos y del permiso otorgado al apelado por el señor Torres Luna durante la vigencia del arrendamiento. En esencia, señaló CREFISA que no fue parte de la relación contractual que existió entre el dueño anterior de la propiedad y el señor López Padilla, por lo que al apelado no le cobija el derecho de retención que invoca, ya que éste es uno de naturaleza personal que no es oponible a CREFISA como tercero adquirente del inmueble. Señaló, además, la apelante que los gastos incurridos en las alegadas mejoras reclamadas son inexistentes y exagerados.
El 4 de octubre de 2011, CREFISA presentó una Demanda contra Tercero para incluir al señor Torres Luna, su esposa y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos. Allí alegó que en la Escritura de Cesión los terceros demandados representaron que la propiedad no tiene otras cargas o gravámenes, que aquellos que surgen a favor del cesionario. El 2 de noviembre de 2011, los terceros demandados presentaron su Contestación a Demanda contra Tercero, en la que alegaron que la propiedad no tenía cargas ni gravámenes adicionales a las mencionadas en la escritura; que las mejoras realizadas por los arrendatarios podían retirarse sin detrimento del inmueble y que éstos construyeron sin los correspondientes permisos. Igualmente, en la Contestación a Demanda contra Tercero, los terceros demandados presentaron una Demanda contra Coparte en contra del señor López Padilla y su esposa, en la que reclamaron una deuda de $6,492.
El juicio en su fondo se celebró los días 21 y 22 de febrero de 2013. CREFISA presentó el testimonio de la Sra. Enid Gierbolini Alvarado, gestora de cuentas de CREFISA. Por su parte, los apelados presentaron los testimonios del contratista Oscar Torres Centeno y del perito electricista Julio Torres Santos. Igualmente...
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