Sentencia de Tribunal Apelativo de 23 de Abril de 2015, número de resolución KLAN201401960
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201401960 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 23 de Abril de 2015 |
| | | APELACI�N procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayam�n Civil N�m.: D CM2014-0757 Sobre: Cobro de Dinero Regla 60 Incumplimiento de Condiciones Restrictivas y Servidumbres en Equidad |
Panel integrado por su presidente, el Juez Pi�ero Gonz�lez, la Juez Sur�n Fuentes y la Juez Birriel Cardona.
Sur�n Fuentes, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 23 de abril de 2015.
Comparece ante nos el se�or Luis Pizarro Maldonado (Sr.
Pizarro o Apelante) mediante recurso de Apelaci�n. Solicita la revisi�n de una Sentencia Sumaria emitida el 6 de noviembre de 2014 y notificada el 7 de noviembre de 2014 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayam�n (TPI) en el caso D CM2014-0757, Club Deportivo del Oeste, Inc. v.
Pizarro Maldonado. Mediante dicho dictamen el TPI declar� ha lugar la demanda de incumplimiento de condiciones restrictivas y cobro de dinero que inst� en su contra el Club Deportivo del Oeste, Inc. (Club Deportivo o Apelado), conden�ndole al pago de las sumas reclamadas por concepto de cuota inicial y mensualidades de membres�a, intereses acumulados y honorarios.
Por los fundamentos aqu� expuestos, confirmamos el dictamen apelado.
Resumimos a continuaci�n los hechos esenciales y pertinentes para disponer del recurso, seg�n surgen del expediente ante nos.
El 23 de abril de 2014 el Club Deportivo, por medio de su representante, el se�or Omar Mu�iz Otero, inst� su Demanda en contra del Sr.
Pizarro. Aleg� que el 10 de abril de 2008, �ste adquiri� el Apartamento n�mero III-204 del Edificio N�mero 3 del Condominio Golf y Playa sito en Cabo Rojo, el cual, a tenor de la Escritura N�mero 127 de 20 de febrero de 2003 (Escritura N�m. 127), estaba gravado con condiciones restrictivas y servidumbre en equidad de la Urbanizaci�n Haciendas del Club Golf y Playa. Dichas condiciones, seg�n adujo, requer�an que todo adquirente de vivienda fuese socio del Club Deportivo y pagase una cuota inicial de $2,000 y cuotas mensuales de membres�a que fueron: de $80 de enero de 2004 a diciembre de 2006, de $100 de enero de 2007 a junio de 2011 y $120 desde julio de 2011. Reclam� que, a pesar de las gestiones de cobro, el Sr. Pizarro adeudaba nueve mil novecientos ochenta d�lares ($9,980) en cuotas. Expres� que dicha suma que era l�quida, vencida y exigible, devengaba un inter�s de doce por ciento (12%) anual y constitu�a un gravamen sobre la propiedad y una obligaci�n personal. Reclam� tambi�n el pago de costas, gastos y honorarios de abogado.
El 15 de julio de 2014 el Sr. Pizarro present� su Contestaci�n a Demanda y Reconvenci�n. Aleg� que, cuando adquiri� el apartamento en cuesti�n, no se le inform� de la existencia de las condiciones restrictivas de la servidumbre en equidad. Neg� que el Club Deportivo le hiciese acercamiento alguno sobre la membres�a o intentase cobrarle suma alguna y afirm� que no tiene la facultad en ley para hacerlo pues la servidumbre en equidad no es l�cita. Entre sus defensas afirmativas, aleg� la incuria; que no fue hasta seis a�os despu�s de adquirir la propiedad que se le reclam� el pago de la alegada deuda; y que los intereses que se pretend�a cobrar eran usureros.
A su vez, inst� una Reconvenci�n sobre sentencia declaratoria. Adujo que la servidumbre en equidad y condiciones restrictivas en cuesti�n son ilegales e irrazonables al no establecerse como un plan general de mejoras para la comunidad ni referirse al uso o desarrollo del predio del titular hacia el predio dominante. Afirm�, adem�s que era contraria a su libertad de asociaci�n.
En su R�plica a Reconvenci�n, el 3 de agosto de 2014, el Club Deportivo neg� los hechos all� alegados. Entre sus defensas afirmativas, aleg� que las condiciones restrictivas y servidumbres en equidad est�n debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad por lo que se le imputaba su conocimiento a todo futuro adquirente. Se�al� que, al firmar la escritura de compraventa, el Sr. Pizarro asumi� la obligaci�n de la membres�a.
Solicit� que se tomase conocimiento de varios otros casos en los que, por reclamaciones similares, se conden� a los propietarios al pago de las sumas exigidas.
El 21 de agosto de 2010 el Club Deportivo present� su Moci�n Bajo Juramento Solicitando Se Dicte Sentencia Sumaria. Reiter� sus alegaciones y afirm� que, como surge de un Estudio de T�tulo y una Certificaci�n Registral que anej�, la servidumbre en equidad y condiciones restrictivas que gravaban la finca que adquiri� el Sr. Pizarro, estaban inscritas en el Registro de la Propiedad previo a la compraventa por lo que gozaban de car�cter real y se consideraba que �ste as� lo supo y las asumi�
voluntariamente. Adujo que el Apelante no est� obligado a compartir ninguna posici�n ideol�gica, si alguna, del Club Deportivo y que el mero hecho de que su apartamento estaba situado en un sector exclusivo dentro de un campo de golf con marina y muelles aumentaba su valor. Indic� que los intereses surgen de una cl�usula penal y que tan pronto supo que el Sr. Pizarro era un titular, le envi� estados de cuenta por lo que cualquier da�o sufrido por �ste fue autoinfligido. A�adi� que tampoco aplica la incuria pues es un tercero beneficiado, seg�n el Art�culo 1209 del C�digo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3374, por lo que la deuda es contractual y tiene t�rmino prescriptivo fijo.
Nuevamente, solicit� que se tomase conocimiento de reclamaciones esencialmente similares en las que prevaleci�.
El 23 de septiembre de 2014 el Sr. Pizarro present� su R�plica a �Moci�n Bajo Juramento Solicitando se Dicte Sentencia Sumaria�, acompa�ada de una Declaraci�n Jurada. En esencia, reiter� sus argumentos sobre la ilicitud de la servidumbre en equidad. Indic� que de la escritura no surge la raz�n para imponer la membres�a al Club Deportivo lo que no es una obligaci�n principal al no relacionarse al uso del terreno as� como no existe reciprocidad pues el terreno del Apelado es independiente. Adujo que no se contempla que el desarrollador pueda imponerle una obligaci�n personal al adquirente mediante una servidumbre en equidad para beneficio de quien no es ni siquiera parte del fundo sobre la que se constituy�. Seg�n plante� el Apelante, ya que la servidumbre en equidad es un contrato real que rige entre las partes que lo suscriben, el Club Deportivo, que no fue parte de la Escritura N�m. 127, no est� legitimado para instar la presente acci�n. Arguy� que hab�a controversias sobre los hechos y la validez de la cl�usula.
El 3 de octubre de 2014 el Sr. Pizarro present� su Moci�n en Apoyo a R�plica de Sentencia Sumaria. Afirm� que, en una vista celebrada el 23 de septiembre de 2014, el Club Deportivo aleg� que la servidumbre en equidad surgi� a ra�z de una permuta que realiz� con el desarrollador. El Apelante aleg� que se incumplieron los requisitos de un contrato de permuta pues el desarrollador obtuvo una servidumbre de paso pero no ofreci� ninguna prestaci�n sino que le impuso a terceros la obligaci�n de la membres�a, disfraz�ndolo como una servidumbre en equidad para tener acceso al Registro de la Propiedad. Insisti� en que obligarle a pagar la membres�a es obligarle a pagar algo que no pact� y que no interesa.
Al emitir Sentencia Sumaria el 6 de noviembre de 2014, el TPI tom� las siguientes determinaciones de hechos:
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Haciendas del Club Golf y Playa, Inc. es la desarrolladora y titular de la finca n�mero 6,963.
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Haciendas del Club Golf y Playa, Inc. desarroll� un proyecto residencial de villas y apartamentos en la finca n�mero 6,963.
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Mediante la Escritura N�mero 127 del 20 de febrero de 2003, Escritura de Condiciones Restrictivas y Servidumbres en Equidad de la Urbanizaci�n Haciendas del Club Golf y Playa, Haciendas del Club Golf y Playa, Inc. impuso condiciones restrictivas y servidumbres en equidad, sobre la finca 6,963. (V�ase la Demanda, presentada el 21 de abril de 2014, Exhibit A- Escritura N�mero 127 del 20 de febrero de 2003).
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Como parte de las condiciones restrictivas y servidumbres en equidad, cada titular de alguna de las propiedades del proyecto residencial tendr�a el deber de mantenerse como socio activo del Club Deportivo del Oeste y as� tambi�n sus sucesores en derecho. Todo propietario tendr�a la obligaci�n de ser socio mientras el club lo aceptara. Los titulares de las villas o apartamentos vendr�an obligados a notificar a los posibles compradores de sus unidades, la obligaci�n de ser socios activos del Club Deportivo del Oeste, lo que incluir�a el pago de la cuota de iniciaci�n y las cuotas mensuales de la membres�a. (V�ase la Demanda, presentada el 21 de abril de 2014, Exhibit A- Escritura Escritura [sic] N�mero 127 del 20 de febrero de 2003, Folio 30, Parte IV, N�meros (uno)y (dos) de la Secci�n I).
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El apartamento que compr� el demandado, Luis Pizarro Maldonado, es el N�mero III-204. (V�ase la Demanda, presentada el 21 de abril de 2014, Estudio de T�tulo juramentado preparado por Fernando Castillo V�lez y Certificaci�n Registral de la finca 27,961).
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El apartamento N�mero III-204 se convirti� en la finca 27,961, procedente de la finca 27,832. (V�ase Estudio de T�tulo juramentado preparado por Fernando Castillo V�lez y Certificaci�n Registral de la finca 27,961).
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El apartamento N�mero III-204, por su procedencia, estaba afecto a condiciones restrictivas y servidumbres en equidad constituidas mediante la Escritura N�mero 127 del 20 de febrero de 2003. (V�ase Estudio de T�tulo juramentado preparado por Fernando Castillo V�lez y Certificaci�n Registral de la finca 27,961).
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La cuota inicial como socio del Club Deportivo de Oeste son $2,000.00. Las cuotas mensuales por membres�a son, $80.00 desde enero de 2004...
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