Sentencia de Tribunal Apelativo de 5 de Mayo de 2015, número de resolución KLCE201500299
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201500299 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 5 de Mayo de 2015 |
| | | Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Rio Grande Civil n�m.: N3CI201100061 Sobre: Incumplimiento de contrato; Resoluci�n de Compraventa; Nulidad de Pr�stamo; Nulidad de Pagar�; Da�os |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Varona M�ndez, la Juez G�mez C�rdova, la Juez Rivera Marchand y el Juez Bonilla Ortiz1
Varona M�ndez, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 5 de mayo de 2015.
El 3 de noviembre de 2014, el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de R�o Grande, emiti� una resoluci�n mediante la cual deneg� la moci�n de sentencia sumaria presentada por el Lcdo. Carlos Mart�nez Olmo y el Lcdo.
Edgardo Canales Ydrach, (licenciados). Por estar en desacuerdo con dicha determinaci�n los licenciados solicitaron oportunamente su reconsideraci�n, pero el foro primario deneg� tal pedido.
Inconformes, el Lcdo. Carlos Mart�nez Olmo, el Lcdo. Edgardo Canales Ydrach y su esposa la Sra. Maria Guastella (peticionarios) recurrieron ante nosotros mediante el presente recurso de certiorari.
Por los fundamentos que expondremos a continuaci�n, se expide el auto solicitado y se revoca la resoluci�n recurrida.
El caso ante nuestra consideraci�n gira en torno a una finca localizada en el Barrio Guzm�n Arriba en el municipio de R�o Grande (Finca). El 7 de diciembre de 1984 el Sr. Isabelo Garc�a Ocasio y su esposa la Sra. Nicolasa Matos Garc�a (esposos Garc�a) adquirieron un terreno (finca 2,157) mediante una Certificaci�n de t�tulo (Certificaci�n) firmada por el Director Ejecutivo de la Corporaci�n para el Desarrollo Rural de Puerto Rico (Corporaci�n). En la Certificaci�n se establecieron ciertas condiciones y restricciones sobre la finca 2,157; en particular, se pact� que la misma deb�a ser destinada a la explotaci�n agr�cola y que en la misma no se pod�a establecer negocio, industria o actividad alguna que no fuese de �ndole puramente agr�cola.2 Adem�s se acord� que la finca 2,157 no pod�a ser cedida, arrendada, vendida, permutada ni en forma alguna enajenada dentro de los primeros cinco (5) a�os despu�s de adquirida.3 Pasados los cinco (5) a�os los esposos Garc�a pod�an vender la finca 2,157, pero el Estado Libre Asociado de Puerto Rico ten�a opci�n preferente para readquirirla en un t�rmino no mayor de 120 d�as.4
C�nsono con ello, las partes pactaron que si los esposos Garc�a se propon�an vender la finca pasados los cinco (5) a�os de haberla adquirido, estos se compromet�an a:
i. � enviar una comunicaci�n escrita al Secretario de Agricultura y al Director de la Administraci�n de Terrenos por correo certificado con acuse de recibo, al efecto de que desea vender su finca. Dentro de un t�rmino no mayor de sesenta (60) d�as a contar del dep�sito en el correo de la mencionada comunicaci�n, dichos funcionarios deber�n contestar por escrito la referida comunicaci�n, especificando si interesaran o no adquirir dicha finca. Si la contestaci�n fuere en la negativa, o si no contestasen, el adquirente podr� vender su finca libre de las restricciones impuestas por la citada ley, reglamento y por esta escritura. Tal comunicaci�n escrita del Secretario de Agricultura o del Director de la Administraci�n de Terrenos deber� ser transcrita literalmente en la escritura por la cual el adquiriente vende la finca, en defecto de lo cual el contrato de venta celebrado ser� nulo �ab initio� no tendr� validez o efecto legal alguno, y no podr� ser inscrito en la correspondiente Secci�n del Registro de la Propiedad de Puerto Rico. En los casos en que el Director y/o el Secretario no contestaren, el Notario Autorizante de la Escritura de Compraventa deber� hacer constar, bajo su f[e]
notarial, que el vendedor le ha exhibido un acuse de recibo expedido por el Servicio de Correo acreditativo de que dicha comunicaci�n fu[e] recibida por el Secretario de Agricultura y por el Director de la Administraci�n de Terrenos y deber� hacer constar, adem�s que el vendedor manifiesta no haber recibido contestaci�n alguna a dicha comunicaci�n�5
El 15 de enero de 1998 los esposos Garc�a otorgaron una escritura de segregaci�n y compraventa con el Sr. Pedro Nieves Hern�ndez y la Sra. Oneida Mu�iz Plaza (esposos Nieves-Mu�iz). Mediante dicha escritura los esposos Nieves Mu�iz adquirieron la Finca en controversia, la cual surgi� de la segregaci�n de la finca 2,157 conforme a lo dispuesto en el Plano aprobado por la Administraci�n de Reglamentos y Permisos.6 Cabe se�alar que dicha escritura de compraventa estableci� que la Finca se encontraba libre de cargas y grav�menes.7
As� las cosas, los esposos Nieves Mu�iz comenzaron a construir una casa en la propiedad; no obstante, decidieron venderle la Finca al Sr. Pl�cido Santos y a su entonces esposa Sally Broggi (esposos Santos Broggi, recurridos).
As� pues, con el prop�sito de obtener el financiamiento para comprar la Finca, los esposos Santos Broggi solicitaron un pr�stamo hipotecario en Popular Mortgage, hoy Banco Popular (BPPR). Dicha instituci�n le encomend� al Sr. �ngel L. Torres L�pez la preparaci�n de un Estudio de t�tulo de la Finca.8
Del Estudio de t�tulo que fue preparado surge que la Finca fue segregada de la finca 2,157 y que la Escritura de segregaci�n y compraventa otorgada entre los esposos Nieves Mu�iz y los esposos Garc�a se encontraba pendiente de inscripci�n. Adem�s, establece que la Finca se encontraba libre de grav�menes tanto por su procedencia como directamente.9 As� las cosas, el Estudio de t�tulo se envi� al BPPR quien lo refiri� a la oficina del Lcdo. Canales Ydrach, Canales Law Offices. Por otro lado, el BPPR gestion� una p�liza de t�tulo la cual fue expedida por Commonwealth Land Title Corporation.
El 20 de julio de 1999 se otorg� la Escritura de Compraventa n�m. 534 entre los vendedores, los esposos Nieves Mu�iz y los compradores, los esposos Santos Broggi. Adem�s, ese mismo d�a los esposos Santos Broggi otorgaron un pagar�
hipotecario garantizado con hipoteca sobre la Finca.10 Ambas escrituras se otorgaron ante el notario p�blico Lcdo. Carlos Mart�nez Olmo, quien trabajaba en Canales Law Offices.
Posteriormente, dichas escrituras fueron presentadas ante el Registro de la Propiedad.
Los esposos Santos Broggi se divorciaron en diciembre de 2006. Como parte de las estipulaciones de su divorcio, los recurridos acordaron vender las propiedades inmuebles gananciales, entre ellas, la Finca. As� las cosas, los recurridos otorgaron un contrato de opci�n de compraventa con los esposos Richard y Marilu Peruccio (esposos Peruccio). Seg�n alega la parte recurrida, luego de varios tr�mites, el BPPR los cit� junto a los esposos Peruccio para el 4 de octubre de 2007 con el prop�sito de perfeccionar la compraventa de la Finca. No obstante, dicha compraventa no se pudo llevar a cabo ya que el 31 de agosto de 2007 el Registro de la Propiedad notific� las siguientes faltas que impidieron la inscripci�n de la Escritura de Compraventa N�m. 534:
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Conforme a las constancias del Registro la finca principal est� afecta a condiciones las cuales expresan que el titular vendr� obligado a informar al Departamento de Agricultura y al Director de la Administraci�n de Terrenos las transacciones a efectuarse sobre la propiedad y en caso de compraventa tendr� que ofrecer con car�cter preferente a dicha agencia como comprador, ya que el solar fue vendido para uso p�blico.
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El notario describi� en el documento presentado la finca principal, por lo que deber� aclarar la escritura para describir el solar correspondiente a la presente transacci�n.11
Ante dicha situaci�n, los recurridos alegan que contactaron al BPPR y a Canales Law Offices y requirieron una soluci�n al problema del t�tulo de propiedad de la Finca. Sin embargo, el problema no se pudo solucionar. As� pues, los recurridos pararon de pagar el pr�stamo hipotecario y el 27 de enero de 2011 los recurridos presentaron una demanda sobre da�os y perjuicios, incumplimiento de contrato, resoluci�n de compraventa, nulidad de pr�stamo y nulidad de pagar�
contra el BPPR, los peticionarios y otros. En cuanto a lo que aqu� nos concierne, los recurridos sostuvieron que los licenciados conoc�an, o deb�an conocer las restricciones que afectaban la Finca e imped�an la transmisi�n del t�tulo de propiedad de la misma. Espec�ficamente alegaron:
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El Lcdo. Edgardo Canales Ydrach conoc�a o deb�a conocer del defecto de t�tulo que imped�a transmitir el dominio a favor de los demandados. Dicho demandado fall� en alertar a los demandantes de los defectos de t�tulo en la propiedad, y tampoco dio las debidas advertencias a los demandantes en torno a lo que conllevaba la transacci�n. Igualmente, su oficina legal cometi� un error al preparar la escritura de compraventa #534 con una descripci�n errada.
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Carlos Mart�nez Olmo conoc�a o deb�a conocer del defecto de t�tulo que imped�a transmitir el dominio a favor de los demandantes. Dicho demandado fall� en alertar a los demandantes de los defectos de t�tulo en la propiedad, y tampoco dio las debidas advertencias a los demandantes en torno a lo que conllevaba la transacci�n. Igualmente, el Lcdo. Mart�nez Olmo cometi� un error al preparar la escritura de compraventa #534 con una descripci�n errada. El Lcdo. Carlos Mart�nez Olmo, como notario que otorg� la escritura n�m. 534, ten�a el deber de una vez ser notificado del problema de inscripci�n de la compraventa, tomar los pasos a seguir para lograr la inscripci�n de la escritura, y de esto no poder lograrse, ten�a el deber de anular el [sic] compraventa toda vez que no era un negocio jur�dico efectivo para la transmisi�n de dominio.12
Luego de m�ltiples tr�mites procesales, el 12 de febrero de 2014 los licenciados presentaron una...
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