Sentencia de Tribunal Apelativo de 24 de Junio de 2015, número de resolución KLRA201500267
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201500267 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 24 de Junio de 2015 |
| Municipio de Salinas Recurridos ���������� ������v. Rodzons Management ��� ����� Recurrente | | Revisi�n procedente del Municipio de Salinas Sobre: Revisi�n Administrativa |
Panel integrado por su presidente, el Juez Brau Ram�rez, el Juez Berm�dez Torres, el Juez Flores Garc�a y el Juez S�nchez Ramos.
S E N T E N C I A
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de junio de 2015.
����������� El 23 de diciembre de 2009 el Municipio de Salinas (Municipio) y Rodzons Property Management, Inc. (Rodzons), suscribieron Escritura de Segregaci�n y Cesi�n de Usufructo sobre unos lotes pertenecientes al Municipio. Las partes integraron al contenido del contrato un Acuerdo Sobre Alquiler con Opci�n a Compra pactado ese mismo d�a.
����������� El 3 de abril de 2014 el Municipio cancel� el Contrato de alquiler que hab�a suscrito con Rodzons, por falta de pago. Adem�s, mediante carta fechada de 8 de septiembre de 2014, la alcaldesa del Municipio notific� a Rodzons la intenci�n de revocar el Usufructo sobre los lotes 1, 6A, 6B y 7, a tenor con la facultad conferida en el Art. 9.007 de la Ley de Municipios Aut�nomos, N�m. 81 de 31 de agosto de 1991, seg�n enmendada. En el mismo comunicado, el Municipio inform� a Rodzons su derecho a solicitar una vista administrativa donde podr�a exponer los argumentos por las cuales no deb�a revocarse el Usufructo.
����������� Luego de varios tr�mites procesales, el 8 de diciembre de 2014 la Oficial Examinadora designada por el Municipio celebr� la vista administrativa donde ambas partes pudieron argumentar a favor de sus posiciones. El 18 de febrero de 2015 la Oficial Examinadora present� su Informe, el cual fue acogido enteramente por el ayuntamiento municipal. El 26 de febrero de 2015 el Municipio envi� una carta a Rodzons notificando su determinaci�n final de revocar la cesi�n de usufructo sobre los lotes antes mencionados.
De acuerdo al �Informe de la Oficial Examinadora Enmendado la representaci�n legal del Municipio hizo los siguientes planteamientos de derecho:
El Art. 9.007 de la Ley N�m. 81 de la Ley de Municipios Aut�nomos establece que cuando el alcalde estime que existe causa justificada para la revocaci�n de la concesi�n de un usufructo, notificar� a los usufructuarios de la intenci�n de revocarle tal concesi�n. Es importante resaltar que la Ley de Municipios Aut�nomos, que es la Ley Especial la que regula los procedimientos en el caso de los municipios, establece que los casos particulares de la concesi�n de usufructo existe un mecanismo donde el alcalde, o la alcaldesa en este caso en particular, cuando entiendan que existe causa justificada para revocar el usufructo lo puede hacer, obviamente, verdad, al amparo del debido proceso de ley. Es interesante que el legislador estableciera esto, precisamente porque se est� hablando de bienes de uso p�blico. En ese sentido el contrato de usufructo que se otorg�, que est� en escritura, se hizo en atenci�n a un contrato de arrendamiento que exist�a entre el Municipio y Rodzons, contrato de arrendamiento que el 3 de abril la Alcaldesa cancel�. Posterior a la cancelaci�n de ese contrato, y a tenor con el Art�culo 9.007, la Alcaldesa entiende que como dicho usufructo se otorg� en atenci�n a ese contrato de arrendamiento existe entonces causa justificada, porque no existe una raz�n v�lida para que contin�e el usufructo, existe una causa justificada, a tenor con el Art�culo 9.007 para revocar la concesi�n de usufructo. Y obviamente a estos efectos emite la carta del 8 de septiembre, notific�ndole a Rodzons la intenci�n de revocar el usufructo y concedi�ndole, tal y como lo dice la ley, concedi�ndole la oportunidad para que Rodzons plantee las razones de por qu� no se le debe revocar el usufructo. As�
que nosotros entendemos que conforme a derecho, a tenor con el Articulo 9.007, la Alcaldesa ten�a raz�n justificada al amparo de la ley y dentro de sus facultades, para revocarle este usufructo, recuperar para s� los bienes de uso p�blico y corresponde entonces a Rodzons presentar evidencia o razones de por qu� no se debe revocar el usufructo.
Por su parte, la representaci�n legal de Rodzons argument�:
Hemos examinado la escritura a que se hizo referencia, y si bien es cierto que en la escritura se describe el contrato de arrendamiento y el de la cesi�n del usufructo, en ning�n momento dentro de la escritura, y me refiero a la Cl�usula Octava, de la P�gina 8, la escritura divide el usufructo en dos partidas. En esa cl�usula octava dice la cl�usula que: �Al momento de la firma del presente Acuerdo, El Municipio otorgar� la escritura p�blica de cesi�n de los lotes uno (1), seis A (6A), seis B (6B) y 7 en calidad de usufructo permanente incluyendo las facilidades existentes, ubicados en la zona que ha sido designada como inundable, de manera que Rodzons pueda realizar el Estudio Hidrol�gico/Hidr�ulico y las mejoras pluviales requeridas a su costo. Se destaca el que dicha cesi�n ya fue autorizada por la Legislatura Municipal previo a la firma de este Acuerdo y se hace constar que la segregaci�n de la misma fue aprobada por la Administraci�n de Reglamentos y Permisos (ARPE) mediante el Caso N�m. 09DX4-00000-02436.� Entonces, esta es la primera parte.
La segunda parte: �De igual manera suceder� con los lotes ocho A (8A) y ocho B (8B) que ser�n cedidos a Rodzons en calidad de usufructo permanente por el Municipio mediante escritura p�blica, una vez tenga lugar la compraventa de los primeros cuatro lotes que sean adquiridos, para continuar con las mejoras pluviales y el acondicionamiento requerido de forma que se propicie el desarrollo de los lotes ubicados en la parte posterior o fondo de la propiedad.� Por tanto, seg�n esta escritura, la escritura divide el usufructo para unas parcelas y para otras, y en ning�n momento aqu� at� el usufructo de los primeros lotes con el contrato. S� at� los otros lotes, el 8A y el 8B con esos lotes. Eso, mi cliente tiene una versi�n que yo voy a pedir que la vierta para r�cord de por qu� ocurri� esa divisi�n, y c�mo incidi� eso sobre el precio, sobre el dinero que �l dio, para hacer posible que se le diera la opci�n a compra de esos lotes.
Conforme a lo declarado durante la vista y los documentos estipulados por las partes, la Oficial Examinadora hizo las siguientes determinaciones de hechos:
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Declar�
el Sr. Wilfredo Rodr�guez Torres, arquitecto y presidente de la compa��a Rodzons Property Management.
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Indica el Sr. Rodr�guez Torres que los lotes que se dieron de usufructo permanente, Rodzons pag� por ese derecho. Manifest� que Rodzons contest� debido a un anuncio que hizo el municipio para unas propuestas de desarrollo del terreno.
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Entraron en un proceso de negociaci�n en el cual inicialmente se propuso un dep�sito de buena fe de $200,000.00 y pidi� la compraventa de todos los terrenos, que son aproximadamente 22 cuerdas y media.
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Alega que el Municipio no acept� la propuesta sino por $300,000.00, y que ese dinero inclu�a la compra del derecho del usufructo permanente, lo cual se hizo a exigencias de Rodzons como garant�a del dep�sito por toda la propiedad. La inclusi�n de la palabra �permanente� se hizo a exigencias de Rodzons coma garant�a.
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El prop�sito del usufructo era tener una garant�a del dep�sito que se estaba haciendo, y que la propuesta era por toda la propiedad.
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Indica el Sr. Rodr�guez Torres que con la administraci�n municipal actual han tenido varias conversaciones, pero nunca se toc� el tema del usufructo.
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La cantidad total pagada por Rodzons para la opci�n fue $430,000.00. La propuesta original eran $200,000.00. Indica que los $130,000.00 adicionales eran para la opci�n de compra que inclu�a los terrenos y los derechos.
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Indica el Sr. Rodr�guez Torres que �l entiende que compraron el derecho al usufructo permanente.
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A preguntas del Lcdo. Torres Fred, el Sr. Rodr�guez Torres indic� que se firmaron dos contratos: un contrato de arrendamiento con opci�n a compra y una escritura de usufructo, sin embargo indica que los $430,000.00 no se pagaron como dep�sito de buena fe, en concepto de opci�n de compra.
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El Sr. Rodriguez Torres fue confrontado con el Exhibit II, Cl�usula Sexta, p�gina 6, que indica lo siguiente: �Reconocen la partes, y hacen constar que en este mismo acto, Rodzons hace entrega a El Municipio de la cantidad de ciento treinta mil d�lares ($130,000.00) adicionales a los trecientos mil d�lares ($300,000.00) entregados como Dep�sito de Buena Fe, para totalizar la suma de cuatrocientos treinta mil d�lares ($430,000.00), en ese mismo concepto, los que ser�n acreditados como pronto pago de la compraventa de cada uno de los lotes dos A (2A), dos B (2B), diez (10) y (12) al momento de la compraventa y los cuales garantizan que durante la vigencia de este acuerdo, Rodzons, tiene un plazo de tres (3) a�os para ejercer la opci�n de adquirir la propiedad antes descrita por el restante valor total de la misma el cual se hab�a fijado y se reitera en cuatro millones de d�lares ($4,000,000.00). Si Rodzons ejerce su derecho como corresponde dentro del t�rmino fijado, la cantidad de un mill�n quinientos setenta mil d�lares ($1,570,000.00) de forma acumulativa y le ser�
concedido un t�rmino de diez (10) a�os o ciento veinte (120) meses para pagar el balance restante de dos millones de d�lares ($2,000,000.00), de ser necesario, los cuales comenzar�n a pagarse al finalizar el t�rmino de los tres (3) a�os concedido para hacer efectiva la opci�n de compra.�
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Al finalizar de leerse la cl�usula, �ste acept� que los $430,000.00 eran en concepto de opci�n de compra, sin embargo se reitera en que esa cantidad era para el pago de lo anteriormente expresado y que las dos contestaciones son verdaderas.
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Se aclar� que la Cl�usula Quinta del Exhibit II, p�gina 6, establece que la opci�n de compra inclu�a el usufructo permanente de los...
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