Sentencia de Tribunal Apelativo de 17 de Julio de 2015, número de resolución KLAN201301602
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201301602 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 17 de Julio de 2015 |
| Multiplaza de Puerto Rico, Inc. Apelante | | |
Panel integrado por su presidente, el Juez� Vizcarrondo Irizarry, la� Jueza Colom Garc�a y el Juez Steidel Figueroa
Steidel Figueroa, Juez Ponente
Sentencia
En San Juan, Puerto Rico, a 17 de julio de 2015.
����������� Multiplaza de Puerto Rico, Inc., [en adelante, �Multiplaza�] apela ante este foro una sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, [en adelante �TPI�], en la que, tras el juicio en su fondo, se desestim� con perjuicio una demanda que present� contra Cabo Norte, Inc., y otros codemandados1.
En la demanda aleg� que un contrato que suscribi� con estos en el 2007 mediante el cual adquirir�a las acciones y ciertos pagar�s de una corporaci�n propietaria de una finca en donde se desarrollar�a un proyecto residencial y tur�stico era nulo porque su consentimiento al suscribirlo estuvo viciado. En espec�fico aleg� que durante la negociaci�n del contrato no se le provey� un estudio de suelos con fecha del 2 de enero de 2002 y que no se le comunic� que la Agencia Federal� para el Manejo de Emergencias [en adelante, �FEMA�] hab�a iniciado procedimientos para reclasificar los niveles de inundabilidad del terreno que Multiplaza interesaba desarrollar. Por ello reclam� la devoluci�n del dinero que entreg� como parte de la transacci�n, as� como indemnizaci�n por alegados da�os y honorarios de abogado. Tras evaluar los se�alamientos de error imputados al TPI, confirmamos la sentencia apelada.
Cabo Norte, Inc., [en adelante, �Cabo Norte�] es una corporaci�n organizada bajo las leyes de Puerto Rico cuyos accionistas son varias personas naturales y jur�dicas. En el 2004 adquiri� por compra una finca de aproximadamente 202.45 cuerdas ubicada en Aguadilla la cual interesaba desarrollar como un proyecto residencial y tur�stico que se llamar�a �Costa del Sol�. Para ello contrat� la firma CMA Architects & Engineers, LLC, [en adelante �CMA�] para que dise�ara la obra interesada y obtuviera los permisos correspondientes, entre otras cosas. Como parte de las gestiones realizadas, Cabo Norte obtuvo de la Junta de Planificaci�n una consulta de ubicaci�n y varios permisos de la entonces existente Administraci�n de Reglamentos y Permisos.
����������� En alg�n momento en el 2005, los accionistas de Cabo Norte decidieron vender el proyecto, para lo cual contrataron una� corredora de bienes ra�ces. Fue a trav�s de esta que se contact� a Multiplaza, entidad aqu�
apelante, la cual mostr� inter�s en el proyecto. Durante el per�odo de negociaci�n, Multiplaza estuvo representada por su presidente el licenciado Juan Ram�n Zalduondo.
La venta �se estructur� como una �compraventa �de �acciones y pagar�s. Para viabilizar esa finalidad, las partes �Multiplaza y los accionistas de Cabo Norte� suscribieron una carta de intenci�n el 13 de marzo de 2007. En este documento se indic�:
1. Seller and Buyer have reached certain preliminary agreements with regards to the Price and the terms of the purchase of Shares (the �Transaction�).
2. Based on these preliminary agreements, Seller has agreed to provide Buyer with certain documentation requested by Buyer (the �Evaluation Material�) in order for Buyer to finalize its review of the permits and authorization granted by the Puerto Rico Planning Board and other public entities for the development of the Property. Buyer will have commencing on the date hereof, seventeen (17) calendar days to review such documentation (�Evaluation Term�). [�]2.
La firma del contrato deb�a realizarse en el plazo indicado en la carta de intenci�n, per�odo durante el cual, Multiplaza evaluar�a los documentos que se le suministrar�an. La carta de intenci�n requer�a un dep�sito no reembolsable de $100,000, el cual el licenciado Zalduondo pag�. El precio de venta acordado fue $18,500,000.
M�s tarde, el 9 de abril del mismo a�o, Cabo Norte y sus accionistas otorgaron un contrato que titularon �Stock and Notes Purchase Agreement�� [en adelante, �el Acuerdo de Compraventa de abril de 2007� o �el SNPA�], el cual dispuso lo siguiente:
Additional Conditions to Obligations of Purchaser.� The obligations of Purchaser to consummate the transactions contemplated hereby are subject to the satisfaction at or prior to the Closing of the following conditions, any or all of which may be waived, in whole or in part, to the extent permitted by applicable law, by Purchaser:
(a) Representations and Warranties.� Each of the Representations and Warranties of Sellers and the Company contained in this Agreement shall have been true, correct and complete in all respects on the date hereof and as of the Closing Date, as though made on and as of the Closing Date. (b) Agreements and Covenants.� Sellers and the Company shall have performed or complied in all respects with all agreements and covenants required by this Agreement to be performed or complied with by it on or prior to the Closing Date3.
A�ade este documento:
Termination. This Agreement may be terminated by giving written notice at any time prior to the Closing as follows:
(a) �
(b) By Purchaser, if Purchaser determines that any one of the representations and warranties made by the Seller hereunder are not true and correct or if any of the Seller� have violated any of the covenants of the Sellers hereunder and such misrepresentation or violation shall not have been cured within thirty (30) days after notice thereof has been given by Purchaser to Sellers, in which case the Purchaser shall notify the Sellers and the Escrow Agent and the Purchaser shall be entitled to recover the Deposit; or
(c) by the Sellers, if Sellers determine that Purchaser shall have breached or violated in any respect any of its representations, warranties or covenants set forth in this Agreement, and such breach or violation shall not have been cured within thirty (30) days after notice has been given by Seller to Purchaser.� In any such event, Escrow Agent is hereby direct by the parties to deliver to the Sellers the Deposit as liquidated damages for such termination4.
Luego de que se suscribiera este documento, en mayo de 2007, Multiplaza y F&R Construction Group Inc., se asociaron para distribuir los costos y ganancias del desarrollo del proyecto en un 50% para cada una de estas entidades.
����������� Multiplaza, Cabo Norte y sus accionistas enmendaron el Acuerdo de Compraventa de abril de 2007 en varias ocasiones. La primera fue el 9 de mayo de 2007 mediante un documento titulado �First Amendement to Stock and notes Purchase Agreement�5
con el cual se prorrog� la fecha del cierre de la transacci�n hasta el 17 de julio de 2007. Con la firma de esta enmienda Multiplaza pag� un dep�sito de $100,000 y se comprometi� a pagar como parte del precio final de la compra los intereses que cierto pr�stamo comercial concedido por el Banco Popular de Puerto Rico generara durante el per�odo de la pr�rroga. La segunda enmienda fue el 17 de julio de ese mismo a�o, (�Second Amendment to Stock and notes Purchase Agreement�6) mediante el cual se prorrog� la fecha de cierre de manera escalonada hasta el 31 de octubre de 2007. Como parte de este acuerdo Multiplaza se comprometi�, esencialmente, a pagar $150,000 no m�s tarde del 31 de julio de 2007, de modo que se extendiera la fecha de cierre hasta el 31 de agosto de ese a�o; $150,000 pagaderos no m�s tarde del 31 de agosto de 2007 para que se prorrogara la fecha de cierre hasta el 30 de septiembre del mismo a�o; y $200,000 no m�s tarde del 30 de septiembre de 2007 para que se extendiera el plazo para realizar el cierre hasta el 31 de octubre siguiente. Incluy� tambi�n similar acuerdo al alcanzado cuando se pact� la primera enmienda en cuanto a los intereses que se acumularan del pr�stamo comercial con el Banco Popular durante el per�odo de pr�rroga.
La tercera enmienda se pact� el 31 de octubre de 20077. En ella se acord� una pr�rroga hasta el 31 de marzo de 2008. Tambi�n se acord� que Multiplaza realizar�a ciertos pagos peri�dicos, estos son, esencialmente: (1) $200,000 la fecha en que se suscribi� la enmienda; (2) $200,000 pagaderos no m�s tarde del 30 de noviembre de 2007 para prorrogar el plazo hasta el 31 de diciembre de 2007; (3)
$200,000 no m�s tarde del 31 de diciembre de 2007 para prorrogar el plazo hasta el 31 de enero de 2008; (4) $400,000 pagaderos no m�s tarde del 31 de enero de 2008 para prorrogar el plazo hasta el 29 de febrero siguiente; y (5) $400,000 pagaderos el 29 de febrero de 2008 para que se prorrogara el plazo hasta el 31 de marzo de 2008. El TPI concluy� como cuesti�n de hecho, sin que se haya impugnado en apelaci�n dicha determinaci�n, que el �ltimo pago de Multiplaza se realiz� mediante cheque expedido el 9 de enero de 2008, por lo que concluy� el TPI que el plazo para el cierre se prorrog� hasta el 31 de enero de 20088.
Luego del 31 de enero de 2008, las partes realizaron varias reuniones. El 6 de mayo de 2008, Multiplaza, por medio del licenciado Zalduondo, comunic� que era �necesario revaluar los t�rminos de la compra�9, tras hacer referencia a las condiciones del suelo en donde se interesaba desarrollar el proyecto. En particular, comunic� ciertas preocupaciones por los costos que acarrear�a desarrollar el proyecto por raz�n del relleno que habr�a que transportar hasta el lugar. Por ello, Multiplaza solicit� la revisi�n del precio de venta y formul� una propuesta para encarar la situaci�n identificada.
En respuesta a este memorando, Cabo Norte envi� a Zalduondo el 8 de mayo de 2008 una comunicaci�n que, en lo pertinente, indic�:
El t�rmino provisto bajo el SPA [Acuerdo de Compraventa de abril de 2007] para el cierre...
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