Sentencia de Tribunal Apelativo de 19 de Agosto de 2015, número de resolución KLAN201500379
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201500379 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 19 de Agosto de 2015 |
| | | Apelaci�n procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayam�n Caso N�m. D AC2011-1512 (401) Sobre: Sentencia declaratoria |
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Panel integrado por su presidenta, la Juez Birriel Cardona, y las Juezas Sur�n Fuentes y Grana Mart�nez.
Grana Mart�nez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 19 de agosto de 2015.
El 19 de marzo de 2015, la Asociaci�n de Cond�minos del Condominio Santa Ana, Inc., en adelante la Asociaci�n, present� recurso de apelaci�n, en el que solicit� que revoc�ramos una sentencia en la que el Tribunal de Primera Instancia, en adelante TPI, declar� HA LUGAR la demanda. La sentencia apelada fue dictada el 10 de febrero de 2015, notificada el 18 de febrero del mismo a�o. Dicho recurso se identific� como KLAN1500379.
Por otro lado, el 20 de marzo de 2015, Abraham Su�rez Collazo, Janet Miranda Rosado y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos, en adelante los titulares, presentaron recurso de apelaci�n identificado con el n�mero KLAN1500391. Estos solicitaron la revocaci�n parcial de la misma sentencia impugnada por la Asociaci�n.
El 31 de marzo de 2015, ordenamos la consolidaci�n de ambos recursos, debido a que ambas partes impugnan la misma sentencia. Nuestra determinaci�n es c�nsona con la Regla 17 del Reglamento del Tribunal de Apelaciones2, cuyo prop�sito es agilizar la tramitaci�n de los recursos que versan sobre los mismos hechos.
Los hechos f�cticos que originan la controversia presentada se exponen a continuaci�n.
El 11 de mayo de 2011, los titulares presentaron una demanda sobre sentencia declaratoria3 contra el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, la Registradora de la Propiedad de Guaynabo, Hon. Margarita Borr�s Mar�n y la Asociaci�n. En s�ntesis, alegaron haber adquirido el apartamento Sub-PH 26A de la Torre Sur en el Condominio Santa Ana por el precio de setenta y cinco mil d�lares ($75,000). La participaci�n para efectos de la cuota de mantenimiento fue establecida en 1.225%
a base del precio del apartamento que es $75,000.00 y el valor total del Condominio Santa Ana, ascendente a seis millones trescientos cincuenta mil d�lares ($6,350,000.00). Los titulares expresaron que lo expuesto fue consignado en la Escritura n�mero 82 del 17 de octubre de 1997 ante el notario Nicol�s Castrillo.
No obstante, los titulares adujeron que de la escritura matriz del Condominio Santa Ana surge que todos los sub-penthouses de la Torre Sur tienen la misma cabida que su apartamento, 1,495 pies cuadrados, y se vendieron a sus due�os originales por el mismo precio ($75,000). Sin embargo, el inmueble cuya titularidad ostentan paga un porcentaje mayor de cuotas de mantenimiento y derramas que los dem�s apartamentos de igual cabida que fueron adquiridos por el mismo precio. Esta es la controversia principal en este caso.
Los titulares advirtieron que seg�n la escritura matriz, su apartamento paga un por ciento de 1.225 por la cuota de mantenimiento, mientras que los otros sub-penthouses (Sub-PH 22A; Sub-PH-23A; Sub-Ph-24A; y Sub-Ph-25A) pagan un por ciento de 1.000. Como consecuencia alegaron que hab�an estado pagando cuotas de mantenimiento y derramas en exceso. Seg�n los titulares, la Asociaci�n les manifest� que la �nica manera de corregir el error cometido en la escritura matriz era la presentaci�n de la sentencia declaratoria.
As� las cosas, los se�ores Su�rez Collazo y Miranda Rosado acudieron al TPI donde solicitaron que se ordenara a la Registradora de la Propiedad a corregir el por ciento asignado a su apartamento en la escritura matriz y a la Asociaci�n devolver las sumas pagadas en exceso ascendentes a $6,630.76 hasta mayo de 2006, as� como las costas, intereses y honorarios de abogado.
La Asociaci�n en la contestaci�n a la demanda acept� que los titulares hab�an estado pagando una cuota de mantenimiento mensual y derramas excesivas a las que le correspond�a pagar. Dicha parte reconoci� que los titulares pagaban un por ciento mayor a los dem�s �sub-penthouses� con igual cabida4. Sin embargo; alegaron que no estaban obligados a devolverles las sumas pagadas en exceso. La Asociaci�n present� una reconvenci�n en la que invoc�, en apretada s�ntesis, el car�cter de catastro del r�gimen de propiedad horizontal, y su presunci�n de correcci�n, la incapacidad del titular mientras estaba en la Junta de Cond�minos para percatarse del alegado error y la responsabilidad de terceros ante la situaci�n de hechos. Por �ltimo plante� que de ordenarse la correcci�n, la Asociaci�n no estaba obligada a devolver el dinero pagado en exceso.5
El 6 de septiembre de 2011, el Estado compareci� mediante Moci�n de desestimaci�n y/o eliminaci�n de parte a tenor con la regla 18 de procedimiento civil 6
a la cual se allanaron los titulares. El 28 de septiembre de 2011, el TPI emiti� sentencia parcial desestimando sin perjuicio la reclamaci�n contra el Estado y la Registradora de la Propiedad de Guaynabo.7 Dicha sentencia no fue apelada, por lo que es final y firme.
El 3 de abril de 2013, la Asociaci�n present� una Moci�n en cumplimiento de orden y solicitando transferencia de vista de la que surge que su representante legal se reuni� con la Registradora de la Propiedad de Guaynabo en aras de resolver el error de la escritura matriz. No obstante, la Asociaci�n expuso que la rectificaci�n de los por cientos requiere una enmienda al r�gimen de propiedad horizontal para la cual se necesita el consentimiento un�nime
de todos los titulares. (�nfasis nuestro).8
Luego de varios tr�mites procesales, los cuales omitimos por ser innecesarios para comprender los hechos que nos ocupan, el TPI emiti� una Orden el 12 de junio de 2013.9
La misma lee:
�Este Tribunal requiere y ordena a la Junta de Cond�minos del Condominio Santa Ana y/o a cualquier persona que est� en control de la administraci�n de dicho condominio, Ave. Luis Vigoreaux #1026, Villa Caparra, Guaynabo, Puerto Rico 00966 para que sin pretexto de clase alguna:
-
Celebren en un t�rmino no mayor de treinta (30) d�as a partir de recibida esta ORDEN una Asamblea Ordinaria o Extraordinaria en cuanto al caso de ep�grafe y en relaci�n a los t�rminos recogidos en vista de 29 de mayo de 2013 los cuales le informar�
su abogada Lcda. Sally D. D�az Rold�n� �
����������� El 19 de diciembre de 2013, el TPI orden� a los titulares a acreditar el alegado exceso pagado de mantenimiento y derramas y a la Asociaci�n presentar alternativas para corregir la disparidad entre el 1.225% y el 1.000.10
Es importante resaltar que ninguna de estas �rdenes fue objeto de revisi�n a trav�s del recurso de certiorari ante este tribunal. El 9 de enero de 2014, la Asociaci�n present� la Moci�n en cumplimiento de orden.11 En apretada s�ntesis plante� que teniendo el Registro de la Propiedad las caracter�sticas de un catastro, la realidad extra registral tiene que coincidir con las del registro.
Aleg� adem�s haber celebrado tres asambleas en las cuales la participaci�n mayor ha sido un 30% de los due�os de apartamento, de los cuales el 90% ha votado en contra de cambiar el por ciento de participaci�n. Sostuvo estar impedida de hacer nada m�s, toda vez que el cambio requiere unanimidad.
El 10 de febrero de 2015, el TPI dict� sentencia en este caso. La sentencia apelada establece los hechos probados siguientes. El Condominio Santa Ana donde ubica el apartamento en controversia est� sujeto al R�gimen de Propiedad Horizontal desde el 16 de junio de 1976. El pago de las cuotas de mantenimiento fue establecido de acuerdo a lo dispuesto en la escritura matriz y la escritura individualizada de cada unidad de vivienda. Los demandantes adquirieron el apartamento 26-A, mediante la Escritura N�m. 82 otorgada el 17 de octubre de 1997, ante el notario Nicol�s Castrillo, inscrita al Folio 53 del Tomo 530 de Guaynabo.
Las escrituras del apartamento en controversia establecen una participaci�n de 1.225% en el pago de las cuotas de mantenimiento. Cuando el Condominio Santa Ana fue sometido al r�gimen de Propiedad Horizontal aplicaba la Ley 104-1958, cuyo criterio rector para determinar el pago de las cuotas de mantenimiento era el valor de la propiedad. La Ley 157-1976 cambi� ese criterio por el de la superficie.
El foro apelado expres� que en la propia escritura matriz surgen discrepancias con los otros apartamentos de igual cabida y precio cuyo pago es estimado a base del 1.000. La Asociaci�n de Cond�minos ha reconocido la existencia de errores en los por cientos de participaci�n desde que se entregaron los primeros apartamentos. La Lcda. Emma Sara Portela Rodr�guez acept� que cometi� el error al otorgar la escritura matriz y posteriormente la Escritura N�m. 5 del 27 de junio de 1977.
El TPI resumi� la controversia a determinar �qu� remedio tiene un due�o de apartamento cuyo por ciento de participaci�n est� err�neo desde la otorgaci�n de la escritura matriz, pero la correcci�n de la escritura matriz requiere la unanimidad de los titulares para realizar el cambio, ya que se trata de una enmienda sustantiva y no meramente de forma�.12
Surge de la sentencia apelada, que las partes admitieron que en la Escritura Matriz existe un error en el c�mputo del por ciento del apartamento 26A. La abogada notario que otorg� la escritura reconoci� que los por cientos fueron mal calculados y lo atribuy� como un error humano. La prueba desfilada demostr� que otros apartamentos de igual cabida y del mismo precio pagan sus cuotas de mantenimiento a base de un por ciento inferior.
El foro...
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