Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Septiembre de 2015, número de resolución KLAN201401428
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201401428 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Septiembre de 2015 |
| | | Apelaci�n procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Caso N�m.: K DP2008-1199 Sobre: Derechos Reales; Invasi�n de Terreno; Da�os y Perjuicios |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Fraticelli Torres, la Juez Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres.
Ramos Torres, Juez Ponente
����������� En San Juan, Puerto Rico a 30 de �septiembre de 2015.
����������� Comparecen mediante sendos escritos de apelaci�n, el Banco Popular de Puerto Rico, sucesor en derecho de Popular Mortgage, Inc. (Banco),1 y el ingeniero Edgar Flores Castro (Ing. Flores Castro).2 Los apelantes impugnan la Sentencia Parcial del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan (TPI), emitida el 16 de noviembre de 2012, notificada el d�a 30. Mediante el referido dictamen, entre otras cosas, el tribunal a quo declar� ha lugar la demanda instada en contra del Banco y del Ing. Flores Castro y determin� que estos, junto al se�or Faustino Torres Rivera, eran solidariamente responsables por los da�os causados a los codemandantes.
Luego de evaluar las alegaciones de las partes, examinar el expediente y la transcripci�n de la prueba oral, resolvemos revocar en parte la determinaci�n apelada.
Veamos los antecedentes f�cticos del caso que fundamentan esta decisi�n.
El 17 de abril de 2008 la se�ora Mildred Pillot Santiago (Sra. Pillot Santiago) otorg� la escritura p�blica de compraventa n�mero 277, mediante la cual adquiri� en pleno dominio de los vendedores, Juan Fern�ndez Garc�a y Juanita Carrasquillo Mel�ndez (Matrimonio Fern�ndez-Carrasquillo), el solar n�mero 10, cuya descripci�n registral reza:
R�STICA: Solar N�mero Diez (10).
Predio de terreno radicado en el Barrio Cupey Alto de R�o Piedras del t�rmino municipal de San Juan, con una cabida superficial de MIL CUATROCIENTOS DIECINUEVE PUNTO SETECIENTOS CINCUENTA (1,419.750) METROS CUADRADOS. En lindes; por el NOROESTE, en treinta y cuatro punto cero dos (34.02) metros, con terrenos de C�ndido Aponte; al SURESTE, en veintis�is punto cincuenta (26.50) metros y un arco de tres punto cincuenta (3.50) metros, con la Calle N�mero Nueve (9); al SUROESTE, en cincuenta y seis punto cero cinco (56.05) metros, con Solar n�mero nueve (9); al NORESTE, en treinta y nueve punto cincuenta (39.50) metros con Solar n�mero once (11).3
La propiedad hab�a sido segregada de la finca matriz n�mero 10.4
El Matrimonio Fern�ndez-Carrasquillo le compr� el solar 10 al se�or Carlos Guzm�n y este, al se�or Faustino Torres Rivera, due�o original y desarrollador del proyecto.5
Las partes pactaron un precio de venta alzado de $88,000.00.6
Al adquirir la propiedad, tanto la Sra. Pillot Santiago como el codemandante-apelado, el se�or Erick Torres (Sr. Torres), ignoraban d�nde estaban espec�ficamente los puntos de las colindancias.7
En ese momento, solo ten�an conocimiento de la forma y las medidas del solar a trav�s de un plot plan, que la parte vendedora les mostr�. La adquirente ten�a entendido que su solar se extend�a m�s all� del talud ubicado entre el solar 9 y el 10.8
Los propietarios de los predios colindantes al solar 10, solares 9 y 11, ya ten�an sus respectivas residencias construidas.9
Para la compra del inmueble y la subsiguiente edificaci�n de la residencia, el Banco le concedi� a la Sra. Pillot Santiago un pr�stamo de construcci�n ascendente a $240,000.00.10 Como parte del proceso rutinario de aprobaci�n del pr�stamo, se le requiri� a la codemandante una cuota inicial para cubrir varios documentos, a saber: informe de cr�dito, tasaci�n de la propiedad, estudio de t�tulo, estudio de elevaci�n y un plot plan preparado por ingenieros, entre otros.11
El prop�sito de estos estudios era analizar la propiedad que iba a servir de garant�a colateral al pr�stamo.12
Eventualmente, el pr�stamo de construcci�n se modific� a uno hipotecario.13
En el caso del solar 10, el codemandado-apelante Ing. Flores Castro fue quien prepar� el plot plan para completar el expediente del pr�stamo.14
El Ing. Flores Castro era parte de una lista de proveedores independientes del Banco a los que se le asignaban los casos conforme la ubicaci�n de las propiedades.15
Para marzo de 2008 el se�or Daniel Oquendo Rodr�guez, delineante del Ing. Flores Castro, acudi� al solar 10 para hacer una inspecci�n visual. All� se encontr� con la Sra. Pillot Santiago y el Sr. Torres, quienes le indicaron los puntos de colindancia con el solar 9 y el 11. De acuerdo con el Sr. Oquendo Rodr�guez, el prop�sito de la inspecci�n visual era constatar que hubiera un buen camino de acceso, alcantarillado, verificar la topograf�a del terreno, si era llana o monta�osa, si hab�a verjas, servidumbres, etc.16
En su testimonio en el juicio, el Ing.
Flores Castro detall� el proceso de realizaci�n del plot plan:
Bueno, yo le asigno a Oquendo, que es mi delineante que vaya al solar primero, me levanta la informaci�n. Como �l dijo aqu�, tres d�as despu�s m�s o menos coordinamos, vamos otra vez a ver el solar y, entonces, repasamos lo que �l me hab�a enviado.
[�]
Bueno, primero que nada volvimos al terreno a verificar la informaci�n.
[�]
Y, entonces, ya Oquendo pues me entrega eso y el resto del trabajo se hace en la oficina.17
El Ing. Flores Castro describi� el solar como uno �sumamente inclinado�, con una �pendiente bastante pronunciada�,18 empinado, con maleza alta, lo que hac�a imposible caminarlo.19 Indic� que el punto visual que el Sr. Torres le mostr� como la colindancia entre el solar 9 y 10 no demostraba que la edificaci�n de los vecinos, el se�or Johnny Lugo y la se�ora Carmen Huertas (Matrimonio Lugo-Huertas), invadiera el solar 10.20
El d�a en que el Ing.
Flores Castro acudi� en persona para realizar la tarea encomendada de hacer un plot plan, el Sr. Torres fue quien le se�al� d�nde eran las colindancias, porque no hab�a puntos marcados.21
El Ing. Flores Castro indic� que el plot plan es un �diagrama esquem�tico de un solar donde se presenta la forma y los colindantes del solar�.22 Como parte de su funci�n, el Ing. Flores Castro no ten�a que medir el solar ni fue contratado para realizar un plano de mensura;23
sino que bas� su esquema en el plano de inscripci�n parcial preparado por el agrimensor Aurelio Tardy Rodr�guez24 y por el ingeniero Rodolfo Tardy,25 quienes en su d�a hab�an sido contratados por el se�or Faustino Torres Rivera. Por este trabajo el Ing. Flores Castro cobr� $70.00.26
El plot plan27 realizado fue incluido en el expediente y con respecto al mismo �estaba todo bien� y correcto.28 Esto, a juicio de la testigo Magali Latorre Monta�ez, quien contaba con vasta experiencia en la banca hipotecaria y desde el 2004 fung�a como supervisora del Departamento de Construcci�n del Banco.29
Cumplidos los requisitos exigidos, el Banco concedi� el pr�stamo y la Sra. Pillot Santiago compr� el solar anteriormente descrito.30
El Banco no particip� en el desarrollo, promoci�n ni compraventa del solar 10.31 Tampoco cre� la situaci�n de usurpaci�n.32
Cuando la Sra. Pillot Santiago acudi� al Banco para solicitar financiamiento ya hab�a opcionado el predio;33
y para esa fecha tambi�n, la usurpaci�n estaba consumada.
La Sra. Pillot Santiago contrat� a un ingeniero para que hiciera un plano de ubicaci�n y tramitara los permisos de rigor, pero m�s adelante lo despidi�.34 Para noviembre de 2008, la Sra. Pillot Santiago contrat� al ingeniero Omar Gonz�lez Rodr�guez, para que �hiciera una enmienda al plano de localizaci�n�, de manera que se modificara la ubicaci�n de la casa.35
Dicho plano fue aprobado por la entonces Administraci�n de Reglamentos y Permisos (ARPe) y mostraba la �localizaci�n de la residencia respecto a sus colindancias�.36
El Ing. Gonz�lez Rodr�guez siempre presumi� que la cabida del solar 10, cuya cabida seg�n los planos aprobados por ARPe era de 1,419.450 metros cuadrados, estaba correcta ya que visualmente no hab�a modo de identificar alguna usurpaci�n.37
El Matrimonio Lugo-Huertas le inform� al Sr. Torres que todos los solares del proyecto estaban trasladados; y sugiri� que realizaran un deslinde.38 El Matrimonio Lugo-Huertas, que adquiri� su propiedad en 2001, indic� que el desarrollador del proyecto, el se�or Faustino Torres Rivera, los hab�a enga�ado sobre las colindancias de los solares y que el proyecto completo ten�a errores.39
La codemandante-apelada contrat�
al ingeniero civil en entrenamiento Christian Rodr�guez Batista como contratista para construir su residencia.40
Este se percat� de las discrepancias en las colindancias; e inform� a la Sra.
Pillot Santiago que el Matrimonio Lugo-Huertas hab�a invadido el terreno. Aun cuando no midi� el solar, estim� la irregularidad en unos 100 metros cuadrados.41 Sobre la franja de terreno usurpada hay una cisterna, un cunet�n y una verja, todos construidos por el Matrimonio Lugo-Huertas.42
La Sra. Pillot Santiago procedi� a comunicarse con el Banco y explicar la situaci�n de usurpaci�n. De inmediato el Banco inform� al Ing. Flores Castro, quien recomend� que se hiciera un plano de mensura por acuerdo entre los colindantes.43 La codemandante-apelada opt� por no seguir esta recomendaci�n; sino que, luego de estimar que la porci�n invadida med�a 177 metros cuadrados, la Sra. Pillot Santiago la ofreci�
en venta al Matrimonio Lugo-Huertas, pero estos no accedieron.44 La Sra. Pillot Santiago, adem�s, revis� el contrato con el Banco y vio que las consecuencias de paralizar la obra resultar�an muy onerosas para ella.45
Luego de culminada la construcci�n, la codemandante-apelada solicit� una rebaja en el inter�s acordado con el...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba