Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Noviembre de 2015, número de resolución KLCE201500714
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201500714 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 30 de Noviembre de 2015 |
| ADMINISTRACIÓN DE TERRENOS DE PUERTO RICO Peticionario v. SUCESIÓN YOLANDA HERMIDA, COMPUESTA POR MATILDE O., RAMÓN MANUEL Y CARLOS JAVIER, TODOS DE APELLIDOS ARBONA GARCÍA Recurrentes | | Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm.: K EF2006-0600 (1003) Sobre: Expropiación Forzosa |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, la Juez Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de noviembre de 2015.
La Administración de Terrenos de Puerto Rico nos solicita, mediante recursos de certiorari separados, que activemos nuestra jurisdicción discrecional y revoquemos dos resoluciones interlocutorias emitidas por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, el 7 de abril y 5 de mayo de 2015, respectivamente. El caso trata sobre la expropiación forzosa de unos terrenos localizados en Aguadilla, que pertenecen a los miembros de la sucesión de Yolanda Hermida García, compuesta por Matilde, Ramón y Carlos todos de apellidos Arbona García. En esta etapa procesal del pleito se dilucida específicamente cuál es el mejor uso del terreno expropiado, para propósitos de calcular su valor.
En la primera resolución, de la cual se recurre en el caso KLCE201500721, el Tribunal de Primera Instancia determinó que el mejor uso para el terreno expropiado sería la construcción de un edificio de 200 unidades residenciales de interés social. No prevaleció la postura de la Administración de Terrenos, que argumenta que el mejor uso del terreno expropiado es el agrícola, porque es el uso que ha tenido históricamente y que, además, coincidía con el uso previsto en el Plan de Ordenamiento1
Territorial del municipio de Aguadilla y la reglamentación aplicable para el año 2006, cuando se efectuó la expropiación.
En la segunda resolución, de la que se recurre en el caso KLCE20150714, el Tribunal de Primera Instancia aprobó el memorando de costas presentado por la parte con interés, tras prevalecer en la determinación sobre cuál era el mejor uso del terreno objeto de expropiación. El foro inferior decidió que la Administración de Terrenos no se opuso a tiempo al memorando de costas, por lo que procedía la concesión de las partidas que reclamó la parte con interés, que en su mayoría estaban relacionadas con los testigos periciales.
La Administración de Terrenos aduce que el tribunal a quo incidió en ambas determinaciones, tanto en la referente al mejor uso del terreno a expropiarse como en la relativa a las costas. Solicita nuestra intervención en esta etapa procesal del pleito para evitar un fracaso a la justicia. Consolidados los recursos, examinada minuciosamente la transcripción de la prueba oral, la prueba documental que obra en autos y los alegatos suplementarios de las partes, estamos en posición de resolver.
Veamos un resumen del trasfondo procesal del caso antes de considerar los señalamientos de error planteados en cada recurso.
El 27 de octubre de 2006 la Administración de Terrenos de Puerto Rico, en lo sucesivo, la Administración, presentó una petición de expropiación forzosa para adquirir 59 cuerdas de terreno vacante, ubicadas en los barrios Ceiba Abajo y Guerrero de Aguadilla, que pertenecen, por herencia, a los hermanos Matilde, Ramón y Carlos, todos de apellidos Arbona García, en adelante, los hermanos Arbona García o la parte con interés. La Administración consignó en la Secretaría del tribunal la suma de $295,700.00 para adquirir la propiedad objeto de este procedimiento, a la que nos referimos en este dictamen como el “terreno” o “sujeto”, que es el concepto que se utiliza en estos casos para designar la propiedad expropiada.2
Esa suma, según expresado por la Administración en el Exhibit A de su petición, se desglosó de la siguiente manera:
Valor del terreno $117,800.00
Intereses +
177,878.00
Total redondeado $295,700.00
Apéndice del caso KLCE201500721, pág. 32.
Cabe destacar que, pocos años antes, la parte con interés había presentado una demanda de daños y perjuicios contra la Administración ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Aguadilla, caso civil núm. A PE2002-0093. En ese procedimiento la parte con interés reclamó daños contra el Estado, por la privación o menoscabo del acceso a su propiedad y a la vía pública, como resultado de la expropiación de una porción de la misma finca en 1968. Una vez el Estado presentó la demanda de autos, sobre expropiación forzosa, solicitó que se paralizaran los procedimientos en el caso de daños. En consecuencia, la Sala de Aguadilla ordenó el archivo administrativo del caso, sin perjuicio, porque la reclamación de daños y la petición de expropiación de autos estaban relacionadas con el mismo “remanente de una finca principal, como alegada consecuencia de ciertas expropiaciones llevadas a cabo por el Estado, sus agencias o corporaciones públicas”, lo que potencialmente tornaría en académica la reclamación de daños.3
La parte con interés se sometió a la jurisdicción del tribunal y solicitó permiso para retirar el dinero consignado en el tribunal, bajo protesta, por no estar de acuerdo con los valores asignados al inmueble ni a los intereses debidos. Además, solicitó acceso al informe de valoración preparado por la Administración, mapas, certificación de autorización para expropiar, entre otras cosas, para conocer por qué se fijó un valor tan bajo de justa compensación por esos terrenos.4
Tiempo después surgió el primer escollo procesal en el pleito, el que requirió la intervención del Tribunal de Apelaciones. En esa ocasión, este foro intermedio confirmó al Tribunal de Primera Instancia en cuanto a que “la valorización de la propiedad para el cómputo de la justa compensación procedía realizarse a partir del 2006, con los intereses que correspondan, a raíz del proceso de expropiación forzosa ordinario debidamente promovido por el Estado”.
Véase Sentencia emitida el 1 de abril de 2009 en el caso KLCE200801478, la que advino final y firme.
Posteriormente, el 7 de abril de 2011, la Administración sometió un Exhibit A enmendado, en el cual estimó la justa compensación en $793,332.73.
Esa suma se compone de las siguientes partidas:
Valor del terreno $750,000.00
Intereses desde 2006 + 43,332.73
Total estimado $793,332.73
Apéndice del KLCE201500721, pág. 61.
Según surge del expediente, la diferencia entre los informes de valoración de las partes se centra en el análisis sobre el mejor uso de la propiedad expropiada al año 2006. Esto es, la Administración argumenta que el mejor uso de la propiedad para esa fecha era el agrícola y estima su valor en $750,000, aproximadamente, mientras que la parte con interés sostiene que el mejor uso de la propiedad en el 2006 era el residencial y estima su valor en $2,300,000. En vista de lo anterior, el Tribunal de Primera Instancia bifurcó el caso para resolver primero la controversia relativa al mejor uso de los terrenos, a base del cual se deben rendir luego los informes de valoración del inmueble sujeto a la expropiación.
Las partes presentaron su informe sobre conferencia preliminar entre abogados el 26 de noviembre de 2013. Por un lado, la parte con interés sostiene que, a tenor de la doctrina legal que gobierna el caso, el mejor y más provechoso uso tiene que ser: (1) legal, (2) físicamente posible, (3) financieramente viable y (4) el que le brinde la productividad máxima al terreno.5
En ese sentido, argumenta que en el 2006 hubiera sido físicamente posible desarrollar esos terrenos; “se hubiera podido conseguir financiamiento para un desarrollo residencial en cualquier banco, no así para un uso agrícola”; y su uso residencial era el más provechoso, pues “se pagan a razón de $38,000 por cuerda y los usos agrícolas a $6,000 por cuerda”.
Por su parte, la Administración también enfatiza que la determinación de lo que es el mejor y más provechoso uso debe realizarse a base lo que es “razonablemente probable, físicamente posible, sostenible de forma apropiada y financieramente viable”. Es decir, coincide con los cuatro factores del análisis que propone la parte con interés, sin embargo, la Administración arguye que en este caso no deben considerarse los “planes remotos de desarrollo en un momento indeterminado, ni los sueños que puedan tener los dueños, relacionados a usos futuros de la propiedad”, por lo que alertó sobre la importancia de considerar los usos legales a los que la propiedad puede adaptarse, incluidas la zonificación y la calificación, así como las restricciones en las escrituras y demás cargas que afecten a la propiedad.6
Valga señalar que el 23 de diciembre de 2013 la Administración enmendó nuevamente el Exhibit A, para valorar la compensación en $765,500 atribuibles al valor del terreno, más un aumento de $1,779.52 en concepto de intereses desde el 2006.7
El tribunal a quo celebró la vista evidenciaria los días 4, 5 y 6 de febrero y 26 y 27 de agosto de 2014. La prueba que desfiló en esa vista fue exclusivamente pericial. Por la parte con interés declaró la arquitecta y planificadora Lina M. Rodríguez Dueño y el ingeniero tasador Ismael Isern Suárez, ambos a favor de que se determine que el mejor y más provechoso uso es el residencial, consistente en un desarrollo de 200 viviendas de interés social.
Por la Administración declararon el arquitecto Rafael Pumarada, el tasador Esteban Núñez Camacho y el planificador Max Vidal Vázquez, a favor de que se determine que el mejor y más provechoso uso de esos terrenos es el que históricamente han tenido y el único que permite su clasificación y calificación, es decir, el uso agrícola. Más adelante discutiremos en detalle sus testimonios.
Luego de recibir y evaluar la prueba pericial, así como los sendos memorandos de derecho...
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