Sentencia de Tribunal Apelativo de 16 de Diciembre de 2015, número de resolución KLAN201401527
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201401527 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 16 de Diciembre de 2015 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce Civil número: J AC2004-0955 Sobre: Incumplimiento de Contrato, Nulidad de Contrato, Daños y Perjuicios |
Panel integrado por su presidente, el juez Piñero González, las juezas Birriel Cardona y Lebrón Nieves.
Birriel Cardona, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 16 de diciembre de 2015.
Comparecen ante nos el señor Luis A. Reyes León (Sr. Reyes) y su esposa la señora Carmen E. Rodríguez Medina, por sí y en representación de la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos (Apelantes) mediante recurso de Apelación. Solicitan la revocación de una Sentencia Parcial emitida el 21 de agosto de 2014, cuya notificación fue enmendada1 el 17 de septiembre de 2014, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce (TPI) en el caso civil núm. J AC2004-0955, Reyes León v. Picó Vidal. Mediante dicho dictamen el TPI desestimó sumariamente la Demanda sobre incumplimiento, nulidad de contrato y daños y perjuicios y las reclamaciones de coparte y dejó pendiente la Reconvención de Muñoz García, S.E. sobre los daños reclamados como consecuencia de la posesión de los Apelantes de la propiedad en cuestión más allá de la vigencia del Contrato de Arrendamiento.
Por los fundamentos expuestos a continuación, se revoca la Sentencia Parcial y se devuelve el caso al foro primario para la celebración de un juicio en su fondo.
Resumimos a continuación los hechos esenciales y pertinentes para disponer del recurso, según surgen del expediente ante nos.
El caso de autos comenzó el 29 de noviembre de 2004 cuando los Apelantes2 instaron su Demanda en contra de Muñoz García S.E.; el señor Antonio J. Muñoz Bermúdez (Sr. Muñoz), su esposa, la señora Migdonia Grajales (Sra. Grajales) y la Sociedad Legal de Gananciales por ambos compuesta; Westernbank Puerto Rico (Westernbank) y la sucesión del señor Arturo Picó Santiago3 (Sucesión Picó), compuesta por su viuda, la señora Teresa Clotilde Vidal Santiago (Sra. Vidal) y sus hijos, los señores Juan Alberto (Sr. Juan Picó), Arturo (Sr. Arturo Picó) y María Josefina (Sra. Picó), todos de apellido Picó Vidal4. Alegaron que mediante una compraventa suscrita el 19 de julio de 2001, adquirieron de la Sucesión Picó el nombre comercial “Ponce Concrete Products”, sus cuentas a pagar y otros bienes. Según afirmaron, ya que la localización de dicho negocio era un factor esencial para mantener su plusvalía, suscribieron a su vez un “Contrato de Arrendamiento de Fábrica Bloques- Ave. Hostos y Otros Extremos” (Contrato de Arrendamiento) mediante el que alquilaron por cinco años la propiedad en que estaba ubicado, en la Avenida Hostos esquina By Pass en Ponce. Adujeron que, en dicho contrato, se pactó una prohibición de enajenar y se les reconoció un derecho de adquisición preferente en la siguiente cláusula:
PRIMERA OFERTA DE VENTA. En consideración a este arrendamiento, “LOS ARRENDADORES” conceden a “LOS ARRENDATARIOS”, la primera opción para adquirir la parcela total denominada “Ponce Sur”, descrita en la cláusula, PRIMERA, de esta[sic]
contrato, en caso que “LOS ARRENDADORES” decidan venderla durante el término de este contrato. A tales fines, “LOS ARRENDADORES” comunicarán por escrito a “LOS ARRENDATARIOS”, cualquier oferta de buena fe que haya[sic] recibido y que este[sic] dispuesto a aceptar para vender la parcela aquí descrita.
LOS ARRENDATARIOS
tendrán un término de veinte (20) días, contados a la fecha que reciba[sic] tal comunicación para decidir si adquiere[n] o no dicha parcela. Vencido dicho término, sin que “LOS ARRENDATARIOS” hayan comunicado por escrito a “LOS ARRENDADORES”, su aceptación de la oferta, “LOS ARRENDADORES” quedarán entonces en libertad de aceptar la oferta de la otra persona y vender la misma. Este derecho de preferencia no aplicará si existe un familiar de consanguinidad de los dueños de la propiedad hasta el segundo grado que interese comprar o se le adjudique la propiedad.
En cualquiera de los casos, a menos que sea a los arrendatarios, la propiedad no se venderá en los primeros cinco (5) años de este contrato.
En el caso de ocurrir una venta a un tercero o a un familiar de consanginidad[sic] después de los primeros cinco años de este contrato, “LOS ARRENDADORES” tendrán un término de seis (6) meses para mudar su equipo y maquinaria. “LOS ARRENDADORES” no pagarán ninguna compensación a “LOS ARRENDATARIOS” para cubrir los gastos de la mudanza.
Alegaron que, en junio de 2002, al realizarse la partición de los bienes de la Sucesión Picó, la propiedad en cuestión se le adjudicó a la Sra. Vidal, quien luego se la donó al Sr. Juan Picó y éste, el 10 de septiembre de 2004, se la vendió a Muñoz García, S.E. En la Demanda arguyeron que dicha venta se efectuó con conocimiento de lo pactado en el Contrato de Arrendamiento y a sabiendas de la existencia de un pleito que instó el Sr. Arturo Picó en noviembre de 2003, caso civil núm. J AC2003-0985, Picó Vidal v. Picó Vidal, para impugnar la donación efectuada por la Sra. Vidal al Sr. Juan Picó. Afirmaron los Apelantes que el Contrato de Compraventa suscrito con Muñoz García, S.E. debía declararse nulo al adolecer de causa ilícita, así como todos sus participantes, quienes intervinieron de mala fe, debían responder solidariamente por los daños que con ello les provocaron. Reclamaron partidas por daños económicos, angustias mentales y gastos especiales.
El 4 de enero de 2005, el Sr. Arturo Picó presentó una Moción de Sentencia Sumaria. Afirmó que en la Demanda no se adujeron hechos en su contra que justificasen la concesión de un remedio. Dicha moción fue denegada mediante Resolución emitida el 24 de enero de 2005.
El 1 de marzo de 2005, el Sr. Juan Picó presentó su Contestación a Demanda en la que admitió la existencia del Contrato de Arrendamiento y que la Sra. Vidal le donó la propiedad, lo que se les notificó a los Apelantes. Negó los demás hechos esenciales alegados y, entre sus defensas afirmativas, adujo que la prohibición de enajenar quedó sin efecto al adjudicársele la propiedad a la Sra. Vidal y que, aun cuando no existía la obligación de hacerlo, les dio la oportunidad a los Apelantes de adquirir la propiedad, pero éstos declinaron hacerlo por motivos económicos.
El 14 de marzo de 2005 Westernbank presentó su Contestación a la Demanda. Días después, el 16 de marzo de 2005 Muñoz García, S.E., el Sr. Muñoz, la Sra. Grajales y su Sociedad Legal de Gananciales presentaron su Contestación a la Demanda. Aceptaron que se suscribió la Escritura de Compraventa en septiembre de 2004, pero negaron el resto de los hechos. Alegaron, entre sus defensas afirmativas, ser terceros registrales y el Sr. Muñoz y la Sra. Grajales adujeron que no responden personalmente por las acciones u omisiones de Muñoz García, S.E.
El 13 de junio de 2005 se presentó una Moción Informativa y Solicitud de Autorización para Presentar Contestación a la Demanda a Nombre de María Josefina Picó Vidal junto a la Contestación a la Demanda de ésta. La Sra. Picó adujo que no existía relación causal posible entre los daños alegados y algún acto u omisión que le fuese imputable. El 4 de octubre de 2005 se presentó Moción de Renuncia de Representación Legal con Motivo del Fallecimiento de la Cliente en la que se informó el fallecimiento de la Sra.
Picó el 22 de septiembre de 2005.5
La moción fue declarada con lugar mediante Orden emitida el 8 de diciembre de 2005.
Luego de varios trámites procesales, el 18 de enero de 2006, Muñoz García, S.E. presentó una Moción en Solicitud de Reconvención Omitida y una Reconvención. Alegó que se vio obligado a instar un pleito de desahucio en contra de los Apelantes, caso civil núm. J PE2005-0126, Muñoz García, S.E. v. Ponce Concrete Products, pues al finalizar el Contrato de Arrendamiento éstos se negaron a desalojar la propiedad y le adeudaban los cánones correspondientes. Reclamaron ser resarcidos por los Apelantes quienes permanecieron en la propiedad de forma precaria y de mala fe.
Posteriormente, el 23 de febrero de 2006, Muñoz García, S.E. instó una Demanda Contra Coparte en contra del Sr. Juan Picó.
Reiteró que es un tercero registral y adujo que éste incumplió su deber de proveerles el goce útil y pacífico de la propiedad, pues los Apelantes la ocupaban, y de asegurarles que su título no les sería disputado. Afirmó que, de concederse la Demanda, el Sr. Juan Picó debía responderle por lo que tuviese que pagarles a los Apelantes, restituirle el precio pagado e indemnizarle por los daños sufridos. El 10 de marzo de 2006 el Sr. Juan Picó presentó su Contestación a Demanda de Co-Parte. Entre varias defensas afirmativas, invocó la doctrina de actos propios y alegó que, al comprar la propiedad, Muñoz García, S.E. sabía que estaba arrendada hasta junio de 2006.
El 30 de marzo de 2006, Muñoz García, S.E. presentó su Reconvención Enmendada. Adujo que, al adquirir la propiedad, le requirió a los Apelantes que le remitieran los cánones de arrendamiento pero éstos se negaron injustificadamente por lo que en repetidas ocasiones les solicitó que desalojaran el inmueble pero éstos no accedieron. Insistió en que, desde que instó el pleito de desahucio, los Apelantes, quienes se convirtieron en poseedores de mala fe, le negaron el acceso a la propiedad. Reclamó indemnización por sus danos continuados, por daños morales, los cánones de arrendamiento adeudados y otras sumas.
El 11 de mayo de 2006 Westernbank presentó una Moción Solicitando Sentencia Sumaria en la que adujo ser tercero registral. Así también lo alegó Muñoz García, S.E. el 12 de mayo de 2006 en su Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria. El 16 de mayo de 2006 el Sr...
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