Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Marzo de 2016, número de resolución KLAN201501303
Emisor | Tribunal Apelativo |
Número de resolución | KLAN201501303 |
Tipo de recurso | Apelación |
Fecha de Resolución | 31 de Marzo de 2016 |
| | APELACION procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Arecibo Caso Civil Núm. CAC 2014-0757 Sobre: Incumplimiento de Contrato |
Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas, la Jueza Grana Martínez y la Jueza Vicenty Nazario.
González Vargas, Troadio, Juez Ponente.
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de marzo de 2016.
En este caso, el 10 de julio de 2015 el Tribunal de Primera Instancia de Arecibo (TPI) dictó sentencia en la que declaró no ha lugar la demanda por incumplimiento contractual y ha lugar la reconvención. Mediante esta vía condenó a los demandantes al pago de $7,200 por unas rentas percibidas posterior al vencimiento de un contrato. Los demandantes apelan ante este Foro.
Por las razones que detallaremos a continuación, procede que modifiquemos parcialmente el dictamen apelado y así modificado, confirmemos la sentencia.
El 15 de octubre de 2007 las partes en este caso otorgaron un contrato intitulado Contrado [sic] de Opción de Compra. La parte vendedora era el señor Carlos Javier Otero Martínez y los compradores el señor Ángel Manuel Otero y la señora Iris Martha Rivera (“Otero-Rivera”). Se detalló que el vendedor era dueño de un inmueble sito en el municipio de Barceloneta. Quedó precisado que sobre la propiedad pesaba un gravamen hipotecario a favor de First Bank. Ese gravamen tenía un balance principal de $120,000 y un pago mensual de $828.37. En cuanto a ello, el contrato establecía que el comprador debía hacer los pagos mensuales correspondiente a esta obligación entre el día 1ero. y 10mo. de cada mes, para de esta manera no afectar el crédito del vendedor.
En el renglón de cláusulas y condiciones se estableció que el precio de opción sería $50,000. El término para ejercerla, contado a partir de la firma del contrato, sería de 6 años. Se señaló que el vendedor sería responsable por cualquier deuda que pesara sobre la propiedad y que estuviera pendiente de pago hasta la fecha de la firma del contrato. El vendedor se comprometió a firmar la correspondiente escritura pública de compraventa a favor de los compradores en el momento en que se verificara el pago del precio de venta en su totalidad.
Se detalló en el contrato que en ese mismo día los compradores le hicieron entrega al vendedor de $20,000.
Además, le hicieron entrega de una lancha valorada en $15,000. Se acordó, adicionalmente, que los compradores realizarían pagos anuales por $5,000 correspondientes a los años 2008, 2009 y 2010. Los compradores se comprometieron a satisfacer el precio restante de la venta estipulada en o antes de finalizar el término del contrato.
Además, en el contrato se hizo constar que los compradores se comprometían a no ceder, ni traspasar la propiedad en opción sin el previo consentimiento por escrito del vendedor. El vendedor se comprometió al saneamiento en caso de evicción una vez se efectuara la compraventa objeto de la opción. Se acordó, adicionalmente, que los gastos para registrar la escritura de compraventa serían satisfechos mediante acuerdo entre las partes al momento de la firma de la escritura de compraventa. El vendedor también se obligó a cancelar cualquier gravamen que apareciera en el Registro de la Propiedad o en el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales.
El contrato contenía la siguiente cláusula penal:
De no ejercitarse la opción de compra concedida mediante este contrato dentro del término antes indicado, por “LA PARTE COMPRADORA” le dará derecho a LA PARTE VENDEDORA, a entregarle el dinero depositado de la opción, o sea la suma de VEINTE MIL DÓLARES ($20,000), más el dinero entregado estipulado en los pagos de las anualidades y la lancha. Si por el contrario “LA PARTE VENDEDORA”, se arrepintiera de vender la propiedad, le hará entrega a “LA PARTE COMPRADORA, del dinero pagado hasta ese momento en manera de la opción efectuada, más le pagará el dinero invertido en dichas propiedades (en remodelaciones, etc.,); incluyendo las mensualidades pagadas de la deuda hipotecaria.1
Al pie del documento constan las firmas del vendedor, el señor Carlos Otero Martínez y de los compradores, los esposos Ángel Manuel Otero e Iris Martha Rivera.
El 12 de marzo de 2014, los esposos Otero-Rivera demandaron al señor Otero Martínez por incumplimiento contractual. Alegaron que en el mes de octubre de 2013 estaban listos para otorgar la escritura de compraventa, sin embargo, el señor Otero Martínez se negó porque pretendía que se le entregara más dinero que el estipulado en el contrato. Los demandantes solicitaron al TPI el cumplimiento específico del contrato o, en la alternativa, la imposición de la cláusula penal. Esto sería: la entrega de los $50,000, la devolución de los plazos hipotecarios desde el mes de octubre hasta el día de la demanda, y el pago de las mejoras efectuadas en la propiedad.
En su contestación, el señor Otero Martínez negó que a la fecha los demandantes hubieran entregado la totalidad del precio pactado como opción. Además, les imputó incumplir con los pagos hipotecarios. Éste también presentó una reconvención. Aludió a que los demandantes le adeudaban $2,500 por concepto del último pago acordado de la opción de compraventa que, según alegó, se realizó parcialmente. En cuanto al incumplimiento con el pago de la hipoteca indicó que ello le causó que se afectara adversamente su crédito. Solicitó además la entrega de las rentas que percibían los demandantes y la imposición a éstos de una renta por el tiempo en que llevaban ocupando la propiedad. Por los daños y perjuicios alegados solicitó el resarcimiento por la suma de $150,000.
Durante el juicio testificó por la parte demandante la señora Iris Martha Rivera. El demandante Ángel Manuel no testificó. El señor Otero Martínez presentó su testimonio. A continuación, las determinaciones de hechos que el TPI encontró probados.
Luego de suscrito el contrato, los esposos Otero-Rivera entraron en posesión inmediata de la propiedad. Para que éstos pudieran cumplir con su obligación de realizar los pagos directos al banco, el señor Otero Martínez les otorgó una autorización. No obstante, el tribunal encontró probado que los demandantes incumplieron con su obligación de realizar los pagos hipotecarios. Además, –según el foro de instancia– de los testimonios surgía que la intención del vendedor era traspasar la titularidad de la propiedad a favor de los demandantes y que se liberara al demandado de la hipoteca.2
Se les concedió un término de 6 años al matrimonio Otero-Rivera en vista de que el crédito de éstos estaba afectado. El propósito de que los esposos Otero-Rivera realizaran los pagos directos al banco era crear un historial que les permitiera obtener financiamiento para liberar al señor Otero Martínez. Sin embargo, durante el término de la opción los esposos demandantes no realizaron gestión alguna para lograr el financiamiento.
El foro de instancia encontró probado que el señor Otero Martínez realizaba gestiones de seguimiento cada 6 meses para agilizar el otorgamiento de la escritura de compraventa, pero no obtuvo resultados. A un mes de vencido el contrato de opción, éste contrató los servicios de una abogada para finiquitar el asunto de la compraventa. La abogada escribió cartas en representación del señor Otero Martínez, pero las partes no...
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