Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Abril de 2016, número de resolución KLAN201501370
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201501370 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 27 de Abril de 2016 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Vieques Núm. Caso: N2CI2009-00014 Sobre: Incumplimiento de Contrato |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Gómez Córdova, el Juez Flores García y el Juez Bonilla Ortiz.
Flores García, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de abril de 2016.
Mediante distintos recursos de apelación, Hans Jurgen Meuser y Manfred Kissel Pecher, (en adelante, los apelantes), y David Wolfe Coates Fitts y su esposa Margaret Fennesse, (en adelante, los apelados), apelan la Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Fajardo, notificada el 22 de julio de 2014.1 En la misma, el Tribunal declaró con lugar la Demanda presentada por los apelantes y ordenó la demolición de las obras construidas por los apelados en terrenos pertenecientes a la parte apelante.
Veamos la procedencia de los recursos promovidos.
Los apelantes adquirieron mediante compraventa dos (2) parcelas de terreno localizadas en el Barrio Puerto Ferro de Vieques, Puerto Rico. Dicha transacción de compraventa se efectuó por medio de la Escritura Número 77, autorizada por el Notario Público, Lcdo. Pedro R. Cintrón Rivera, el 26 de junio de 1998. La referida escritura identifica las parcelas con las letras “A”
y “B”. Ambas constan inscritas en el Registro de la Propiedad, sección de Fajardo, a nombre de sus titulares anteriores. La parcela “A” es la finca 1,181 y consta inscrita al folio 212 del tomo 32. La parcela “B” es la finca 1,289 y consta inscrita al folio 177 del tomo 34.
Por su parte, los apelados adquirieron mediante compraventa una parcela de terreno en el Barrio Puerto Ferro de Vieques, Puerto Rico. Dicha parcela colinda por uno de sus lados con la parcela “B” de los apelantes. La parcela de los apelados ubica geográficamente en una posición más baja que la de los apelantes.
Los apelados construyeron unas obras a lo largo de la colindancia sur con la parcela “B” perteneciente a los apelantes. Entre las obras de construcción se encuentra un muro de contención y ciertos equipos y tuberías que sirven a una piscina en su propiedad. Luego de que los apelados construyeran las mencionadas obras, los apelantes advirtieron a los apelados sobre la posibilidad de que las mismas pudieran estar invadiendo parcialmente parte de la Parcela “B”. Con el propósito de lograr una solución, las partes realizaron una serie de reuniones.
Como parte de sus comunicaciones, el 18 de septiembre de 2007, el Lcdo. Gabriel Peñagarícano representante legal de los apelados para ese entonces, envió una carta a los apelantes, por conducto de su representante, la Lcda. Alicia Lamboy, en la que los apelados expresaron que luego de haber solicitado hacer una mensura de su terreno, se percataron de que la edificación realizada invadía la propiedad de los apelantes. La referida comunicación lee:
When Mr. Meuser at a later date raised and initial objection to the placement of the Wall, Mr.
Coates had a survey made, at his sole expense. This revealed that, in fact, the wall slightly encroached on the adjoining property. Once the size of the encroachment was corroborated, he offered to solve the controversy created by the mistaken placement of the wall in a manner such that Mr. Meuser would be compensated for the value of the land. There were two alternatives discussed: the sale of an easement on the land where the wall rested, or the outright purchase of that sliver….2
Posteriormente, las partes convinieron en que los apelantes contratarían a un agrimensor, quien levantaría un plano de mensura de las parcelas “A” y “B”. Acordaron, además, que si el plano reflejaba tal invasión, el costo del agrimensor sería compartido en partes iguales, pero si por el contrario, el plano no reflejaba la alegada invasión, los referidos costos serían pagados en su totalidad por los apelantes.
Los apelantes contrataron los servicios del señor Fernando Oliver Polanco (“Sr. Polanco”), quien al momento de su contratación poseía la licencia de ingeniero número 7932, sin embargo no tenía licencia para ejercer la profesión de agrimensor. El Sr. Oliver Polanco levantó un plano de mensura de las parcelas “A” y “B”, procediendo a agrupar ambas fincas en una sola unidad.
El plano reflejaba una franja de terreno a lo largo de la colindancia sur entre la parcela “B” de los apelantes y la finca de los apelados, marcada dicha franja de terreno con un área de 83.208 metros cuadrados. En otras palabras, el plano de mensura reflejó que las obras construidas por los apelados invadían la propiedad de los apelantes.
Las partes llegaron a unos acuerdos para resolver la situación y, a esos efectos, el 4 de diciembre de 2007, suscribieron y firmaron un documento en el idioma inglés titulado “Agreement”, el cual contiene doce párrafos no enumerados que recoge las cláusulas mediante las cuales se pondría fin a la controversia surgida entre las partes. El documento especifica:
AGREEMENT
Vieques, December 04, 2007
Mr. David Coates will pay the amount of US $60,000 (sixty thousand) for the right of an easement and the use of part of Juergen Meuser’s and Manfred Kisser’s property in Barrio Distino, Mr. Coates acting in good faith, has this day deposited US $6,000 (sixthousand) in escrow with broker Paul Small. The balance of US $54,000 (fiftyfour thousand) to be paid at closing.
These properties share a straight common property line as shown in various surveys. The easement subject of this agreement is depicted in the attached drawing.
This easement will allow Mr. Coates and future owners of his property to use the space behind his house.
At this time there is a garden, pump/utility room and a up to 9 feet high wall erected on Meuser’s and Kissel’s property, built by Mr. Coates. These structures he has built will remain. Any additional or future construction that is not mentioned in here will null and void this agreement.
In front of the western part of this wall ends a 10 m wide road, garanteeing access to J. Meuser’s and M. Kissel’s property over a length of 10 meters, as shown in Marcelino Acosta’s survey from 1989. This access will be guaranteed and is not part of the easement.
Mr. Coates will build a new gate from the western corner of his house to the existing Wall on the north. Other than this there will be no additional construction on the 10 feet wide easement.
Paul Small should suggest a lawyer agreeable to both parties.
To fulfill this agreement, the lawyer should draw a contract to determine final terms of the contract for the easement and it must be signed by all parties.
Mr. Coates or successors will pay all legal fees regarding this agreement on the easement.
J. Meuser and M. Kissel made the recent survey, made by Fernando Oliver Polares, of their property available to D. Coates and his agents for the purpose of carrying out the terms of this agreement.
This will end the present legal case between both parties.
Parties signing this agreement are sole owners of
their respective properties.
El documento fue firmado por los señores David W Coates y Margaret F. Coates y en el lado derecho por los señores Juergen Meuser y Manfred Kissel.
Las cuatro personas iniciaron el documento en el lado izquierdo. El señor Paul Small lo firmó como testigo.
El documento fue redactado por el ingeniero civil y agrimensor, Sr.
Paul Small Smith (Sr. Small), quien a su vez, sirvió como testigo del acuerdo.
El documento tiene como anejo una copia de parte del plano levantado por el Sr.
Fernando Oliver Polanco. En específico, se copió un dibujo de la franja de terreno que está en disputa. Según acordado en el párrafo uno del “Agreement”, los apelados hicieron un desembolso de $6,000.00 como depósito de un total de $60,000.00, a cambio de constituir una servidumbre de uso a su favor. Dicho dinero está en posesión del Sr. Small. Los párrafos siete y ocho del “Agreement” establecen que el Sr. Small debía recomendar a un abogado-notario para que redactara el contrato que incluiría los términos finales del acuerdo entre las partes sobre la venta del terreno en disputa. Dicho abogado-notario debía ser aprobado por ambas partes.
El 9 de septiembre de 2008, el Lcdo. Ricardo Soto Goitía (Lcdo.
Soto), en representación de los apelantes, le envió una comunicación a los apelados en el idioma inglés para indicarles que desafortunadamente todas las alternativas para la solución de la controversia presentaban problemas legales. Además, el Lcdo. Soto Goitía les indicó en su misiva que la única solución viable (“the only plausible solution”) era segregar y vender la franja de terreno que alegadamente los apelados habían invadido con la construcción en controversia. El Lcdo. Soto Goitía, a nombre de los apelantes, les exigió a los apelados un depósito por la cantidad de $100,000.00 para llevar a cabo esa labor. Los apelados rechazaron la mencionada oferta.
Posteriormente, en febrero de 2009, los apelantes presentaron una Demanda sobre incumplimiento de contrato. Adujeron que los apelados, luego de suscribir el acuerdo para solucionar la situación de la construcción ilegal, optaron por no cumplir el contrato. Solicitaron el cumplimiento del acuerdo, además de la indemnización por los daños y perjuicios alegadamente ocasionados como resultado del incumplimiento. Oportunamente, los apelados presentaron su contestación a la demanda en la que negaron haber invadido el terreno de los apelantes. Además, negaron la existencia del contrato alegado por los apelantes, y los incumplimientos imputados. Las defensas afirmativas levantadas fueron prescripción...
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