Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Abril de 2016, número de resolución KLAN201500427

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLAN201500427
Tipo de recursoApelación
Fecha de Resolución29 de Abril de 2016

LEXTA20160429-004 Cancio Ortiz v. Park Boulevard Inn Corp.

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE SAN JUAN

PANEL III

JUAN RAMÓN CANCIO ORTIZ; LUISA MERCEDES VELA GUTIÉRREZ
Apelantes
v.
PARK BOULEVARD INN, CORP.; EDWIN T. CRUZ MERCADO; su esposa JAQUELINE BIASCOCHEA MARTÍNEZ y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta entre ambos
Apelados
KLAN201500427
Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil Núm.: SJ2014CV00244 (904) Sobre: Sentencia Declaratoria, Orden de Cese y Desista e Injunction

Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, la Jueza Colom García y el Juez Steidel Figueroa.

Vizcarrondo Irizarry, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 29 de abril de 2016.

Comparecen ante nos en recurso de apelación el señor Juan Ramón Cancio Ortiz y la señora Luisa Mercedes Vela Gutiérrez [en adelante, los esposos Cancio-Vela], quienes solicitan la revocación de una Resolución emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan [por sus siglas, TPI] el 19 de febrero de 2015. Mediante dicho dictamen el foro primario declaró No Ha Lugar la solicitud de reconsideración presentada por la parte apelante. En consecuencia, reiteró lo resuelto en la Sentencia de 3 de febrero de 2015, en la que declaró

Ha Lugar la solicitud de desestimación presentada por la parte apelada y ordenó el archivo del caso.

I.

El 18 de diciembre de 2014, los esposos Cancio-Vela, como titulares de una residencia ubicada en la urbanización Park Boulevard en el área de Santurce, presentaron una demanda en contra de Park Boulevard Inn, Corp. [en adelante, Park Boulevard], el señor Edwin T. Cruz Mercado, en su carácter personal y como Presidente de Park Boulevard, y la señora Jaqueline Biascochea Martínez, esposa de Cruz Mercado, y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta entre ambos. Alegaron que la corporación, Park Boulevard, adquirió dos propiedades en la mencionada urbanización con el propósito de desarrollar y construir un proyecto turístico-hotelero. En desacuerdo, los esposos Cancio- Vela presentaron el caso de epígrafe y adujeron que los solares de la urbanización en cuestión estaban gravados en el Registro de la Propiedad con condiciones restrictivas y servidumbres en equidad que impedían el desarrollo de un proyecto como el propuesto por la parte apelada.

En particular, solicitaron que el TPI emitiera una sentencia declarando que las condiciones restrictivas estaban vigentes, eran válidas y oponibles contra terceros. Además, que se dictara una orden de cese y desista, para la paralización de los trabajos de desarrollo y construcción del proyecto y, a su vez, que se emitiera un injunction permanente para prohibir la construcción como tal.

Celebrada la vista el 30 de diciembre de 2014 y escuchados los argumentos de las partes, el foro apelado le concedió términos a las partes para que presentaran sus posiciones por escrito.

Los apelados presentaron una solicitud de desestimación el 12 de enero de 2015. En cuanto a la sentencia declaratoria, señalaron que no habían violado las condiciones restrictivas de la urbanización, toda vez que sus actuaciones se limitaron a presentar una solicitud de cambio de uso ante la Oficina de Gerencia de Permisos [por sus siglas, OGPe]. En ese sentido, destacaron que no habían llevado a cabo construcción alguna en los solares. En cuanto a los recursos interdictales, alegaron que su expedición era improcedente porque convertía en académica la solicitud de sentencia declaratoria al obligarlos a violar las condiciones restrictivas.

Los esposos Cancio-Vela se opusieron a la solicitud de desestimación el 20 de enero de 2015. Alegaron que no existía impedimento alguno para conceder los remedios solicitados en la demanda. Esto, tras sostener que no era necesario el inicio del proyecto para disponer de las controversias del pleito, ya que la acción para la declaración de la servidumbre en equidad no requería la violación de dichas condiciones. Así las cosas, expresaron que recaía sobre los apelados el peso de probar la revocación de las mismas.

El 3 de febrero de 2015, el TPI dictó una Sentencia en la que declaró Ha Lugar la solicitud de desestimación presentada por la parte apelada y ordenó el archivo del caso. En consecuencia, desestimó las peticiones de cese y desista y de injunction permanente solicitadas por los esposos Cancio-Vela. Sobre este particular, el foro apelado concluyó que los apelantes no agotaron los remedios administrativos ante la OGPe y que no existía un daño irreparable. Dicho foro expresó que:

[a]l analizar los elementos para conceder un injunction, vemos que en este caso no existe un daño irreparable, pues no se han agotado los remedios administrativos disponibles. Recordemos que P[ark Boulevard] presentó una Consulta de ubicación sobre variación de uso ante la OGPe relacionada al proyecto turístico que está en controversia en este caso. Cabe señalar, que dicha Consulta aún se encuentra pendiente ante la OGPe, por lo que dictar una resolución en este caso atentaría contra la deferencia que se le debe brindar a dicha agencia. Resolver la controversia presentada sería una actuación prematura, pues la concesión de los remedios solicitados depende de la irreparabilidad de un daño, el cual no está presente en este caso, en esta etapa de los procedimientos.

De otro lado, la parte demandada afirmó que en el presente no se está llevando construcción o desarrollo alguno en las propiedades. Por lo que no vemos como esto le puede ocasionar daño a la parte demandante. Resolvemos que por la parte demandante tener a su disposición remedios administrativos disponibles, no cabe hablar de un daño irreparable. Por tal razón, procede declarar No Ha Lugar las solicitudes interdictales presentadas. (Énfasis en el original.)

De igual forma, el TPI dispuso sobre la improcedencia de la concesión del remedio declaratorio. Al respecto, razonó que:

en este caso no existe un peligro potencial en contra de la parte demandante, porque, en primer lugar, los demandados no están ejerciendo actuación alguna que ponga en peligro la propiedad de los demandantes. En segundo lugar, se encuentra pendiente de dilucidar una consulta de ubicación sobre variación en uso relacionada a las propiedades de las partes. Entendemos que resultaría prematuro emitir cualquier decisión sobre las propiedades hasta tanto no se dilucide la referida consulta. Por tal razón, procede denegar la solicitud de sentencia declaratoria.

El 23 de febrero de 2015, el TPI dictó una Resolución en la que declaró No Ha Lugar la solicitud de reconsideración presentada por la parte apelante.

Inconformes, los esposos Cancio-Vela presentaron el recurso apelativo de epígrafe. Señalaron que el TPI incidió al declarar Ha Lugar la solicitud de desestimación de los apelados y, en consecuencia, al desestimar y ordenar el archivo de las peticiones de injunction y de sentencia declaratoria de los apelantes. De ahí que, plantearon que el foro apelado erró al determinar que:

Los apelantes tienen remedios administrativos disponibles ante la OGPe que pueden disponer de las controversias objeto de este pleito.

Los apelantes deben agotar los supuestos remedios administrativos que alegadamente tienen ante la OGPe antes de comparecer al Tribunal.

En este caso era necesario examinar si los apelantes han sufrido daños irreparables para conceder los remedios interdictales solicitados y al denegar tales remedios por entender que no existían daños irreparables.

No existe un peligro potencial en contra de los apelantes que permita dictar la sentencia declaratoria solicitada ya que los apelados supuestamente aún no están ejerciendo actuación alguna que ponga en peligro la propiedad de los comparecientes.

Mediante una Resolución de 21 de octubre de 2015, declaramos Ha Lugar la solicitud de la parte apelante para someter la Resolución de Consulta de Ubicación emitida por la OGPe el 18 de agosto de 2015. A pesar de que la agencia concluyó que no tenía jurisdicción para atender asuntos relacionados a las condiciones restrictivas en controversia, declaró favorable la consulta de ubicación presentada por Park Boulevard para el proyecto turístico-hotelero. En particular, autorizó:

las variaciones a los solares #2150 y #2152 de la Urbanización Park Boulevard en Ocean Park, en San Juan, para la propuesta de un desarrollo de hotel de veinticinco (25) habitaciones con restaurante, área de apoyo y servicio. El área de restaurante podrá dar servicio de expendio de bebidas alcohólicas a los huéspedes y personas que visitan dicho restaurante. No se permitirá el expendio de bebidas alcohólicas a personas que visitan la playa ubicada al otro lado de la carretera municipal colindante a las estructuras.

Con el beneficio de la comparecencia de las partes, resolvemos.

II.

A. Apelación

La apelación no es un recurso de carácter discrecional como lo es el certiorari, por lo que, satisfechos los requisitos jurisdiccionales y para el perfeccionamiento del recurso, el Tribunal de Apelaciones viene obligado a atender el asunto y resolverlo en sus méritos, de forma fundamentada. Pellot v. Avon, 160 DPR 125, 136 (2003). Al revisar una determinación de un tribunal de menor jerarquía, los tribunales tenemos la tarea principal de auscultar si se aplicó correctamente el derecho a los hechos particulares del caso. Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750, 770 (2013). Con relación a las conclusiones de derecho, estas son revisables en su totalidad por los tribunales apelativos. Ibíd.

Como regla general, los foros superiores no tenemos facultad para sustituir las determinaciones del tribunal de instancia con nuestras propias apreciaciones. Id., pág. 771; Serrano Muñoz v. Auxilio Mutuo, 171 DPR 717, 741 (2007). Así pues, tampoco debemos intervenir con las determinaciones de hechos que realizó dicho foro, la apreciación de la...

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