Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Abril de 2016, número de resolución KLAN201500535
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201500535 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Abril de 2016 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil Núm. K EF2008-0188 (1003) Sobre: Expropiación forzosa ----------------------- CERTIORARI procedente del Tribunal Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil Núm. K EF2008-0188 (1003) Sobre: Expropiación Forzosa |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza García García, la Jueza Soroeta Kodesh, y la Jueza Cortés González1.
Cortés González, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de abril de 2016.
El Estado Libre Asociado de Puerto Rico [en adelante, “ELA” o “el Estado”] nos presenta un recurso de apelación en el que solicita que revoquemos la Sentencia que emitió el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan [en adelante, “TPI”] el 9 de febrero de 2015, y que notificó el siguiente día 12 de febrero.2 Se trata de un caso de expropiación forzosa parcial, en el que el TPI determinó que la justa compensación por el terreno expropiado era de $295,000 y de $1,403,000 adicional por la pérdida de valor del remanente de la finca que quedó enclavado tras la expropiación del sujeto.
El ELA también nos presenta un recurso de Certiorari en el que impugna la Orden que dictó el TPI el 8 de abril de 2015 y que notificó el siguiente día 16 de abril, mediante la cual el foro primario acogió el “Memorando de gastos y costas” que presentó la parte con interés.3 El 15 de junio de 2015 ordenamos la consolidación de ambos recursos conforme dispone la Regla 44.1(b) de Procedimiento Civil.4
Evaluada la totalidad del expediente, con especial atención a los informes de los peritos de las partes y a la prueba pericial transcrita, modificamos y confirmamos la sentencia apelada. En cuanto a la Orden relacionada a la concesión de costas, expedimos el auto de certiorari y confirmamos la determinación del foro primario.
El presente caso se origina con la petición de expropiación forzosa que presentó el ELA el 10 de abril de 2008 para adquirir en pleno dominio un predio de terreno para uso y beneficio del Municipio de Juana Díaz. En ésta, el ELA describió la parcela objeto de expropiación de la siguiente manera:
URBANA: Parcela de terreno radicada en la Carretera Estatal 14, Km.
20.6. Barrio Cañas Arriba del término municipal de Juana Díaz, Puerto Rico, con un área superficial de 25,762.6775 metros cuadrados equivalentes a 6.5547 cuerdas, según mensura realizada por el Municipio de Juana Díaz. En lindes por el Norte, con la finca principal; por el Sur, con Carretera Estatal Núm. 14, Km. 20.6; por el Este, con Municipio de Juana Díaz; y por el Oeste, con la finca principal.5
Al momento de la expropiación, la parcela adquirida por el Estado era parte de una finca de mayor cabida que comprendía 148,308.61 metros cuadrados, lo que equivale a 37.7338 cuerdas [en adelante, “Finca Matriz”].6
El fin público de la expropiación parcial era destinar dicho predio a un proyecto residencial denominado “Proyecto de Viviendas Unifamiliares, Carretera Estatal 14, Km. 20.6, Barrio Cañas Arriba de Juana Díaz, Puerto Rico.” En su petición, el ELA identificó como parte con interés a la corporación El Ojo de Agua Development, Inc., titular registral de la propiedad, y al dueño de dicha corporación, el señor Humberto Escabí [en adelante, “Parte con Interés”].7 El peticionario depositó la suma de $180,600 que estimó como la justa compensación por el predio a expropiar.
El 22 de abril de 2008, el TPI dispuso mediante Resolución la investidura de título a favor del ELA.8 El 22 de mayo de 2015, la Parte con Interés presentó una moción en la que solicitó el retiro de los fondos depositados bajo protesta. Consecuentemente, el TPI autorizó el desembolso de los fondos a favor de la corporación interesada. Las partes intentaron llegar a un acuerdo sobre la cantidad que debía entenderse como justa compensación por la propiedad expropiada, pero sus esfuerzos resultaron infructuosos. Luego de varios trámites procesales, quedaron definidas las controversias entre las partes. Correspondía al TPI determinar la justa compensación por las 6.55 cuerdas de terreno expropiadas; si el remanente de 31.18 cuerdas de terreno, en efecto quedó enclavado, tal como alegó la Parte con Interés; y, de ser así, cuál era la justa compensación que debía satisfacer el Estado por ello.
La vista en su fondo se llevó a cabo durante los días 12 y 13 de marzo de 2014, 7 de mayo de 2014 y 12 de noviembre del mismo año. Las partes presentaron prueba documental y pericial. La prueba pericial consistió en el testimonio del tasador Esteban Núñez Camacho [en adelante, “Núñez Camacho”] y en el del ingeniero estructural José Luis González Cruz [en adelante, “González Cruz”], por parte de la Parte con Interés. El ELA presentó el testimonio del tasador Ángel Rodríguez. El Tribunal cualificó a ambos tasadores como peritos tasadores de propiedades inmuebles, mientras que al señor José Luis González Cruz quedó cualificado como perito ingeniero estructural, con amplia experiencia en diseño y construcción de estructuras, urbanizaciones y puentes de todo tipo, y como perito en estimados de costos de construcción de los puentes que ha diseñado. Los informes que estos peritos prepararon fueron admitidos en evidencia.
El primero en brindar su testimonio fue el señor Núñez Camacho, perito tasador de la Parte con Interés. Este preparó un Informe de Valoración el 28 de febrero de 2012, con fecha de efectividad de 10 de abril de 2008, en el que bajo un método de comparación directa concluyó que el valor de las 6.55 cuerdas expropiadas era de $295,000. A su vez, determinó el valor de las 31.18 cuerdas del remanente presuntamente enclavado en $1,403,000 y el costo de la construcción de un puente para lograr acceso a éste en $1,083,983.9
Explicó que al momento de la expropiación, el predio expropiado y el remanente formaban una sola unidad con un total de cabida de 37.73 cuerdas. Puntualizó que el único acceso que tenía la finca se encontraba en el predio expropiado. Por tanto, tras la expropiación, el remanente de la finca quedó inaccesible y enclavado. Afirmó que por ser una expropiación parcial en la que el remanente quedó sin acceso, no podía valorar el predio expropiado como uno independiente, sino como parte de un todo, porque un remanente enclavado no puede subsistir con vida propia. Aclaró que si el remanente hubiese tenido acceso, entonces podía valorar el predio expropiado por sí solo. Por tal razón, afirmó que lo propio era valorarlas como una finca completa y el unitario resultante aplicarlo a la parte expropiada, tal como hizo.10
Núñez Camacho indicó que los límites del vecindario eran bastante amplios. Este colinda al norte con la finca Ojo de Agua, al sur con la autopista PR-52, al este con la jurisdicción de Coamo y al oeste con el municipio de Juana Díaz. Explicó que un elemento importante a considerar son los usos predominantes del vecindario, el cual en el caso de la finca expropiada era uno residencial familiar con urbanizaciones y desarrollos ya construidos de uso residencial. Señaló que al momento de la expropiación la propiedad estaba vacante. Declaró que, para determinar el mejor uso de la propiedad al momento de la expropiación, consideró todos los permisos de desarrollo vigentes que a esa fecha ostentaba la propiedad. Entre estos, destacó una Consulta de Ubicación y una Resolución de la Junta de Planificación que autorizaba la construcción de una urbanización con 256 unidades de viviendas de interés social en la Finca matriz.11
Núñez Camacho explicó que, como parte del proceso de comparación directa, escogió cinco (5) ventas comparables con el predio expropiado. Sobre estas detalló lo siguiente:
1. La venta núm. 1 ubica en la Carretera PR-14, Km. 18.2 en el Barrio Cañas de Juana Díaz, Puerto Rico. Tiene una cabida de 30.13 cuerdas. Fue vendida el 6 de octubre de 2006 por la cantidad de $1,2000,00 a razón de $39,827.42 por cuerda. Esta tenía acceso a través de la PR-14. La describió como una de configuración irregular, topografía llana a moderadamente inclinada, de suelos no inundables, firmes y estables, con todas las facilidades y servicios básicos con cercanía al alcantarillado sanitario. No estaba zonificada y al momento de la compraventa estaba vacante con un mejor uso residencial. El vecindario era similar al de la propiedad expropiada. La propiedad fue vendida nuevamente en el año 2009, pero al contar con permisos de urbanización, su precio incrementó a $5,098,225.
a. Núñez Camacho concluyó que en cuanto a la localización, facilidades y servicios, esta propiedad era superior a la del sujeto por estar más cerca de áreas desarrolladas y cercanas al pueblo de Juana Díaz. No obstante, manifestó que era inferior en cuanto al mejor uso, ya que al momento de la compraventa no contaba con permisos de desarrollo mientras que el sujeto sí. Tras realizar los ajustes correspondientes, determinó un unitario ajustado de $42,000 por cuerda.12
2. La venta núm. 2 está localizada en la Carretera PR-1, Km. 112.0, Barrio Río Cañas de Juana Díaz, Puerto Rico. El 9 de julio de 2008 fue vendida por la cantidad de $1,750,000. Su cabida es de 32.10 cuerdas de terreno, por lo que su precio unitario fue de $54,517.13 por cuerda. La topografía de la comparable era llana, de suelos firmes y estables, su desagüe natural con una pequeña zona inundable. Contaba con todas las facilidades y servicios básicos. Su zonificación era residencial, al igual que su mejor uso y estaba en un vecindario...
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