Sentencia de Tribunal Apelativo de 16 de Mayo de 2016, número de resolución KLAN201600326
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201600326 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 16 de Mayo de 2016 |
| U.S. BANK NATIONAL ASSOCIATION AS TRUSTEE FOR CSMC 2006-9 | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Civil Núm.: K CD2013-2501 Sobre: Cobro de Dinero y Ejecución de Hipoteca por la Vía Ordinaria |
Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, la Jueza Colom García y la Jueza Cortés González
Cortés González, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 16 de mayo de 2016.
Los apelantes, Ángel Román Zeno y su esposa, Teresa Acevedo López y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos, (en adelante, los apelantes) nos presentan un recurso de apelación en el que solicitan que revoquemos la sentencia sumaria dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan (TPI), que declaró Ha Lugar la demanda de cobro de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria incoada por U.S.
Bank National Association as Trustee for CSMC 2006-9 (en adelante, la parte apelada o US Bank).
Los hechos que dan lugar a la presente controversia se originaron el 27 de octubre de 2005, cuando los apelantes suscribieron un Pagaré por la cantidad de $653,350.00, con intereses a razón de 6% anual, a favor de Banco Popular Mortgage, Inc. (BPPR) o a su orden. El préstamo fue garantizado hipotecariamente en esa misma fecha, para lo cual otorgaron la Escritura Núm. 669 sobre Primera Hipoteca, ante el notario Ricardo J. Ramos González, en relación al siguiente bien inmueble:
URBANA: Solar radicado en la Urbanización Paseo Mayor II, radicada en el Barrio Cupey Alto del término municipal de San Juan, Puerto Rico, con una cabida de setecientos cincuenta y cinco metros, noventa y un decímetros cuadrados. En linderos: NORTE, Con uso público en una distancia de 37.560 metros: SUR, con la calle #10 en una distancia de 30.216 metros y un medio arco de 2.75 metros; ESTE, con la calle #1 en una distancia de 17.50 metros y un medio arco de 2.75 metros; OESTE, Con el solar #39 en una distancia de 22.805 metros. Enclava una casa de vivienda para una familia de bloques y hormigón reforzado.
La propiedad consta inscrita al folio 260, del Tomo 472 del Registro de la Propiedad de San Juan, Sección Cuarta.
El préstamo hipotecario requería pagos mensuales por la suma de $3,917.16. En abril de 2013 los apelantes le comunicaron a BPPR, que tenían una situación económica que les impedía cumplir con los pagos mensuales del préstamo hipotecario, por lo que solicitaron la reestructuración de dicho préstamo o un ajuste de pagos temporero. BPPR les informó que el préstamo había sido vendido a otro Banco, fuera de Puerto Rico, a nombre de Wells Fargo Bank, que no podían hacer la reestructuración y que, de no ser pagadas las mensualidades vencidas, procedería con una demanda en solicitud de ejecución de hipoteca.
Así las cosas, el 8 de octubre de 2013, US Bank, instó una demanda en cobro de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria, en la que alegó que los apelantes adeudaban la suma de $580,665.20, por concepto de principal, intereses sobre dicha suma al 6% anual desde el 1 de abril de 2013 hasta su completo pago, más $124.58 mensuales para el pago de seguros contra riesgos, más $151.27 mensuales para el pago de contribuciones territoriales, más $195.85 mensuales por concepto de recargos por demora adeudados desde el 1 de mayo de 2013 hasta su total pago, y hasta la cantidad de $65,335.00 estipulada para costas, gastos y honorarios de abogados, más la suma de $783.44 por recargos acumulados.
Los apelantes contestaron la demanda y solicitaron al foro primario que ordenara a las partes someterse a la mediación compulsoria que provee la Ley Núm. 184-2012. Luego de culminado el descubrimiento de prueba, el 12 de junio de 2014, los apelantes solicitaron nuevamente que se emitiera una orden para mediación compulsoria. El 18 de junio de 2014 el TPI dictó una Orden de Referido al Centro de Mediación de Conflictos en Casos de Ejecución de Hipotecas. El Centro de Mediación de Conflictos (CMC), a través de la Mediadora, Elda Albino Rivera, presentó una Moción Informativa en Casos de Ejecución de Hipoteca en la que indicó que las partes comparecieron al CMC y se reunieron en mediación el 1 de agosto de 2014, el 18 de septiembre de 2014, el 12 de noviembre de 2014 y el 12 de diciembre de 2014. Señaló que durante la última reunión de mediación surgió información por la cual la mediadora determinó que el caso no era adecuado para mediación en ese momento, ya que habían aspectos procesales jurídicos o trámites legales que escapaban a sus facultades como Mediadora.
El TPI celebró una vista sobre el estado de los procedimientos el 11 de marzo de 2015 y concedió treinta días a los apelantes para que sometieran los documentos requeridos en el Departamento de Mitigación de Pérdidas (Loss Mitigation) del BPPR e informaran, mediante moción conjunta, el status del caso. El 18 de mayo de 2015, los apelantes presentaron una moción en la que informaron que acudieron al BPPR, según ordenado, y que el Banco les indicó que debido a la situación registral actual, que incluye un embargo anotado en el Registro de la Propiedad, no era posible una modificación o entrega sin un acuerdo de subordinación de dicho embargo por el Departamento de Hacienda. De otro lado, la parte apelada informó al foro primario, mediante moción, que se les requirió a los apelantes que sometieran una documentación para un nuevo análisis por la División de Mitigación de Daños del BPPR, y que, al primero de julio de 2015 no los habían sometido, según informó la Sra. Grace Fernández, de la Sección de Mitigación de Daños. Además, informó la parte apelada que los apelantes no habían resuelto la situación con los gravámenes posteriores.
Los apelantes sometieron nueva moción en cumplimiento de orden en la que informaron que no pudieron presentar una propuesta sobre acuerdo de pago y que sus documentos fueron rechazados. Indicaron que se les informó que toda vez que la propiedad tenía registrado un embargo preventivo en el Registro de la Propiedad, a favor del Departamento de Hacienda, requerían que dicha agencia certificara la aceptación de una postergación en el rango registral a favor del US Bank. Señalaron que, en vista de lo anterior, las negociaciones quedaron paralizadas.
Así las cosas, la parte apelada solicitó que se dictara sentencia sumaria. El TPI le ordenó cumplir con la Regla 36.3 de las de Procedimiento Civil y que presentara la escritura de hipoteca y certificación registral o estudio de título juramentado. Posteriormente, el foro primario le solicitó a dicha parte que presentara una declaración jurada acreditativa de la deuda y el Pagaré endosado. Los apelantes se opusieron a la moción de sentencia sumaria y mociones en cumplimiento de orden presentadas por la parte apelada. El foro de primera instancia dio por sometida la solicitud de sentencia sumaria y dictó la Sentencia aquí apelada, el 21 de diciembre de 2015. Al no estar de acuerdo con el dictamen del TPI, los apelantes solicitaron reconsideración de la sentencia, a la que se opuso la parte apelada. La reconsideración fue declarada No Ha Lugar por el TPI.
Inconformes, los apelantes acuden ante nos mediante la apelación de título en la que señalan que:
Erró el Tribunal de Instancia al dictar sentencia sumaria a favor de la parte demandante sin que se haya cumplido con la Ley Núm. 184 de 17 de agosto de 2012, sobre Mediación Compulsoria y Preservación del hogar en Procesos de Ejecución de Hipotecas.
Erró el Tribunal de Instancia al acreditar a la demandante como tenedora de un Pagaré a nombre de un tercero sin su debido endoso; fecha de endoso; o prueba sobre la causa para un endoso en un instrumento negociable.
La parte apelada presentó su Réplica el 29 de marzo de 2016. Con el beneficio de los escritos de las partes, habiendo examinado los mismos y analizado el Derecho aplicable, procedemos a resolver el recurso ante nos.
A. El contrato de préstamo y su fuente de obligación
El Código Civil dispone que “[e]l que recibe en préstamo dinero u otra cosa fungible, adquiere su propiedad, y está obligado a devolver al acreedor otro tanto de la misma especie y calidad.” Artículo 1644 del Código Civil, 31 LPRA § 4571. Constituye el préstamo con interés un contrato real, unilateral y oneroso, “pues una vez otorgado y consumado, el contrato solo genera obligación de una de las partes: el prestatario queda obligado a devolver lo recibido, con o sin intereses, según se haya convenido.”1 Ahora bien, de mediar el pago de intereses, también es el préstamo un contrato oneroso, cuya causa se concreta en esa obligación adicional que se añade al principal adeudado.
Incumplida la obligación íntegra e indivisible de pagar el principal y los intereses pactados, puede el acreedor exigir el pago de lo adeudado o, incluso, acelerar el vencimiento de toda la obligación, si así fue pactado.
B. La hipoteca inmobiliaria y su garantía
De otra parte, la hipoteca inmobiliaria ha sido descrita como un derecho real que... sujeta o vincula lo hipotecado, cualquiera que sea su titular, al poder de exigir eventualmente la realización de su valor así como la adopción de medidas dirigidas a salvaguardarlo, todo en seguridad o garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria, y cuyo derecho es de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral, y grava bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que permanecen en posesión de su propietario o titular, y el cual implica un poderoso instrumento de crédito territorial. De modo que, la hipoteca permite el cobro de una obligación dineraria, en determinadas circunstancias, mediante la realización del valor...
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