Sentencia de Tribunal Apelativo de 24 de Junio de 2016, número de resolución KLAN201600369
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201600369 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 24 de Junio de 2016 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Municipal de Toa Baja Civil número: CM2014-0637 Sobre: Incumplimiento de Condiciones Restrictivas, Cobro de Dinero, Regla 60 |
Panel integrado por su presidente, el juez Piñero González, y las juezas Birriel Cardona y Surén Fuentes.
Birriel Cardona, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de junio de 2016.
Comparecen ante nos el señor Héctor Luis López Vélez (Sr. López), la señora Ruth Marie Llorens Cole, y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (en conjunto, Apelantes) mediante recurso de Apelación. Solicitan la revisión de una Sentencia Sumaria emitida el 1 de septiembre de 2015 y notificada el 2 de septiembre de 2015 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Municipal de Toa Baja (TPI), en el caso CM2014-0637, Club Deportivo del Oeste, Inc. v. López Vélez, et al. Mediante dicho dictamen, el TPI declaró ha lugar la demanda sobre incumplimiento de condiciones restrictivas y servidumbres en equidad y cobro de dinero que instó en su contra el Club Deportivo del Oeste, Inc. (Club Deportivo o Apelado), condenándoles al pago de las sumas reclamadas por concepto de cuotas de membresía e intereses.
Por los fundamentos aquí expuestos, revocamos el dictamen apelado.
Resumimos a continuación los hechos esenciales y pertinentes para disponer del recurso, según surgen del expediente ante nos.
El 23 de abril de 2014 el Club Deportivo por conducto del señor Omar Muñiz Otero (Sr. Muñiz), su representante, instó ante el TPI su Demanda en contra de los Apelantes.
Adujo que, el 6 de noviembre de 2003, éstos adquirieron el Apartamento número II-101 del Edificio Número II del Condominio Golf y Playa sito en el Municipio de Cabo Rojo. Alegó que, a tenor de la Escritura Número 127 de 20 de febrero de 2003 (Escritura Núm. 127), dicho apartamento está gravado con condiciones restrictivas y servidumbre en equidad de la Urbanización Haciendas del Club Golf y Playa que requieren que todo adquirente de vivienda sea y permanezca como socio del Club Deportivo y pague una cuota de entrada de $2,000 y una cuota mensual de: $80 de enero de 2004 a diciembre de 2006, de $100 de enero de 2007 a junio de 2011 y $120 mensuales desde julio de 2011. Reclamó que, a pesar de las gestiones de cobro, los Apelantes adeudaban la suma de nueve mil ciento ochenta dólares ($9,180) por concepto de Cuotas de Membresía. El Club Deportivo expresó que, según dispuesto en la Escritura Núm. 127 dicha suma, que aumentaba $120 cada mes, era líquida, vencida y exigible, devengaba un interés de doce por ciento (12%) anual y constituía una obligación personal y un gravamen sobre la propiedad. Reclamó también el pago de costas, gastos y honorarios de abogado. Anejó una Declaración Jurada del Sr. Muñiz, Administrador del Club Deportivo.
Como surge de la Minuta, los Apelantes no comparecieron a la Vista Sobre Cobro de Dinero celebrada el 17 de julio de 2014 por lo que, a solicitud del Club Deportivo, se les anotó la rebeldía.
El 24 de enero de 2015 los Apelantes presentaron su Contestación a Demanda y Solicitud de Trámite Ordinario. Aun cuando reconocieron la existencia del Club y sus cuotas actuales, negaron adeudar la suma exigida pues alegaron que pagaron la cuota de admisión pero no les fue reconocida. Señalaron que luego se enteraron de condiciones que hacían imposible pertenecer al Club y que había que hacer desembolsos considerables, que se les ocultaron, para disfrutar de las facilidades. Entre sus defensas afirmativas, alegaron que el contrato era de adhesión y que el proyecto, según fue vendido, se apartaba de la realidad. Al entender que sería necesario realizar descubrimiento de prueba y presentar escrituras y documentos, solicitaron que el caso se tramitase por la vía ordinaria.
En vista de ello, mediante Orden notificada el 10 de septiembre de 2014, el TPI dejó sin efecto lo dispuesto en sala y le ordenó al Club Deportivo a expresarse. El 29 de octubre de 2014 los Apelantes presentaron su Solicitud Trámite Ordinario y Vista. El 12 de noviembre de 2014 el Club Deportivo presentó su Moción en Cumplimiento de Orden en la que expresó que no tenía reparos en continuar el caso por la vía ordinaria. Mediante Orden emitida el 17 de diciembre de 2014, el TPI indicó que las partes estaban citadas para el 5 de marzo de 2015. Surge de la Minuta de la Vista celebrada en dicha fecha que, luego de escuchar a ambas partes, el TPI convirtió el caso al trámite ordinario.
El 29 de abril de 2015 el Club Deportivo presentó su Moción Bajo Juramento Solicitando se Dicte Sentencia Sumaria. Afirmó que, como reflejaba un Estudio de Título Juramentado que anejó, la unidad que compraron los Apelantes en el Condominio y Urbanización Haciendas del Club Golf y Playa estaba gravada con condiciones restrictivas y servidumbres en equidad que le requerían a todo propietario ser y mantenerse como miembro del Club Deportivo. Señaló que es falso que no se reconociera que los Apelantes pagaron la cuota inicial pues, luego de adquirir la vivienda en el 2003, éstos realizaron los pagos requeridos hasta el 1 de abril de 2007 y lo se reclama es el pago de las mensualidades a partir de esa fecha. El Club Deportivo afirmó que sus socios no tienen que efectuar desembolsos adicionales sino que tienen que pagar una cuota por juego, como en otros clubes de golf, y una suma por usar el muelle, si poseen una embarcación así como hay un costo adicional por el alquiler de algún local, según dispone su Reglamento. Afirmó que es un tercero beneficiado por las Condiciones Restrictivas y Servidumbres en Equidad impuso unilateralmente el desarrollador, Haciendas del Club Golf y Playa, Inc., las que, inscritas en el Registro de la Propiedad, tienen naturaleza real. Afirmó que, al pagar sus cuotas, los Apelantes advienen a ser accionistas del Club Deportivo y dueños de sus facilidades con el poder de utilizarlas y, aun si no lo hicieran, se benefician de que su vivienda ubique dentro de un campo de golf colindante con facilidades de marina. Solicitó que se tomara conocimiento judicial de otros casos en los que se validó su reclamo ante hechos similares.
El 5 de mayo de 2015 los Apelantes presentaron su Solicitud de Término para Replicar Sentencia Sumaria en la que alegaron que, según expresa la Escritura Núm. 127, el requerimiento de ser parte del Club Deportivo quedaría anulado si no eran aceptados como socios y repitieron varias de sus defensas afirmativas.
Invocaron que los proyectos de residencias que son parte del Club y tienen condiciones restrictivas similares han variado el uso de las mismas y han dejado de existir por lo que las servidumbres están prescritas. Afirmaron que pagaron la cuota inicial, que se pagaba a la hora del cierre y la compraventa, y pagaron la cuota por un ano pero nunca fueron aceptados, ni se les entregaron las contraseñas o “beepers” para entrar al Club ni se les permitió utilizar las facilidades. Acentuaron que adquirieron en el 2003 y que no fue hasta el 2014 que se instó esta acción por lo que también procede la defensa de incuria. Solicitaron un término de 20 días para presentar su réplica bajo juramento. Consta en la Minuta de la vista que se celebró el mismo 5 de mayo de 2015, que se les concedió el término solicitado.
El 3 de agosto de 2015 los Apelantes presentaron su Oposición a Sentencia Sumaria y Solicitud Desestimación [sic]. Afirmaron que, al solicitar sentencia sumaria, el Club Deportivo no mencionó que, según la Escritura Núm. 127, el requisito de ser socio se anularía si no eran aceptados como tal. Señalaron que quien instó la acción fue un club cercano a Haciendas del Club Golf y Playa, distinto al Club Deportivo que es una marina en Cabo Rojo. Afirmaron que el 25 de noviembre de 2003 adquirieron su apartamento en Haciendas del Club Golf y Playa y que, en ese momento, se les requirió pagar la membresía del Club Deportivo. Sin embargo, alegaron que no se les entregó marbete, ni “beeper” de entrada, ni se les permitió entrar como socios, ni utilizar las facilidades de la marina para un bote que tenían en común con un hermano. Los Apelantes plantearon que, a pesar de pagar la membresía por varios años, no fueron aceptados como socios y que el Club Deportivo también dejó de cobrar la mensualidad por varios años.
Insistieron en que las condiciones impuestas por el Club Deportivo se alejaban de lo ofrecido y acordado. Afirmaron que de los documentos surgía que no fueron aceptados como socios.
Mediante Orden emitida el 7 de julio de 2015, notificada el 24 de agosto de 2015 el TPI expresó que la solicitud de término para replicar a la solicitud de sentencia sumaria era académica y, a su vez, declaró con lugar dicha moción dispositiva le concedió cinco días al Club Deportivo para presentar un proyecto de Sentencia.
El 1 de septiembre de 2014 el TPI emitió su Sentencia Sumaria. En ella, incluyó las siguientes determinaciones de hechos:
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Haciendas del Club Golf y Playa, Inc. es la desarrolladora y titular de la finca número 6,963.
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Haciendas del Club Golf y Playa, Inc. desarrolló un proyecto residencial de villas y apartamentos en la finca número 6,963.
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Mediante la Escritura Número 127 del 20 de febrero de 2003, Escritura de Condiciones Restrictivas y Servidumbres en Equidad de la Urbanización Haciendas del Club Golf y Playa, Haciendas del Club Golf y Playa, Inc., impuso condiciones restrictivas y servidumbres en equidad, sobre la finca 6,963. (Véase la Demanda, presentada el 15 de abril de 2014, Exhibit A- Escritura Número 127 del 20 de febrero de 2003).
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Como parte de las...
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