Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Junio de 2016, número de resolución KLAN201501214

LEXTA20160630-022-

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE CAGUAS-HUMACAO

PANEL X

JOSE BARBOSA ESTRADA, ELIZABETH ALEMAR JIMENEZ, LA SOCIEDAD DE BIENES GANANCIALES por ambos compuesta Apelantes v. ORLANDO MARTINEZ DIAZ y SAMUEL VILLAFAÑE MELENDEZ Apelados

KLAN201501214

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas Civil. Núm.: EPE2015-0155 (705) Sobre: Desahucio, Cobro de Dinero

Panel integrado por su presidenta la Jueza Coll Martí, la Jueza Lebrón Nieves y la Jueza Brignoni Mártir

Coll Martí, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2016.

Comparecen los apelantes José Barbosa Estrada, Elizabeth Alemar Jiménez, y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos, y nos solicitan que revisemos la Sentencia emitida el 2 de julio de 2015 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas, y notificada el 9 de julio de 2015. Mediante la aludida determinación, el Tribunal de Primera Instancia declaró No Ha Lugar la Demanda Jurada de Desahucio presentada por la parte apelante. El siguiente 6 de agosto de 2015, la parte apelante presentó

Recurso de Apelación ante este Tribunal. Por fundamentos que discutiremos, se confirma la Sentencia apelada.

Veamos los hechos.

I

El 9 de junio de 2015, los apelantes presentaron una Demanda Jurada de Desahucio y Cobro de Dinero contra Orlando Martínez Díaz y Samuel Villafañe Meléndez (apelados). En síntesis, los apelantes plantearon ser los titulares y dueños en derecho de la propiedad objeto del presente litigio, y que el 29 de diciembre de 2010, suscribieron un contrato de arrendamiento con opción a compra titulado Acuerdo de Opción a Compra (en adelante Acuerdo) de la referida propiedad.

En el mes siguiente a la perfección del Acuerdo (enero 2011), los apelados se mudaron a la propiedad y desde entonces han residido en ella como su única residencia. Según lo establecido en el Acuerdo, en enero de 2011, los apelados iniciaron su obligación de enviar mensualmente los pagos de la hipoteca a la institución financiera Quantum Servicing (Quantum), según las cantidades y plazos establecidos en el Acuerdo. Durante el mes de enero 2013, la hipoteca de la propiedad fue adquirida por Operating Partners Co. LLC., de manera que los apelados continuaron realizando los pagos mensuales de la hipoteca a dicha institución. Luego de varios incidentes entre las partes, y sin lograr llevar a cabo lo pactado en el Acuerdo, los apelados radicaron una Demanda de Incumplimiento de Contrato y solicitando daños ante el Tribunal de Primera Instancia de Caguas. A su vez, los apelantes presentaron Reconvención y Demanda Contra Tercero donde alegan enriquecimiento injusto, daños, incumplimiento de contrato, entre otras causas. El 9 de junio de 2015, los apelantes presentaron contra los apelados la Demanda Jurada de Desahucio y Cobro de Dinero que da lugar al presente caso. En ella alegan, principalmente, el incumplimiento con lo dispuesto en la cláusula 5(e) del Acuerdo, en la cual los apelados se comprometieron a efectuar los pagos del préstamo hipotecario de la propiedad como canon de arrendamiento. Indicaron que los apelados dejaron de realizar los pagos de arrendamiento por más de un (1) año.

El 19 de junio de 2015, la parte apelada presentó su Contestación a la Demanda y Solicitud de Desestimación. En lo pertinente a la controversia de autos, alegaron que el contrato suscrito no es uno de arrendamiento con opción, sino una compraventa de la propiedad. Indicaron que en ninguna parte del contrato se menciona un arrendamiento, por lo que estos nunca han sido arrendatarios, ni han realizado pagos en tal concepto, sino en concepto de dueños/optantes/compradores de la propiedad. Alegan, además, que no han incumplido con pago alguno de la hipoteca.

El 24 de junio de 2015, se celebró la Vista en su Fondo. La parte apelante presentó el testimonio de la co-demandante, Elizabeth Alemar Jiménez, quien declaró que el propósito de la Opción otorgada era saldar la deuda con Doral y que los apelados hicieran unos pagos para poner al día la propiedad. Indicó que los apelados incumplieron con el término para llevar a cabo el otorgamiento de la escritura y título de propiedad, al igual que con los pagos mensuales del préstamo hipotecario. Por demás, la Sra. Alemar admitió que en ningún momento en el Acuerdo se mencionó que era un arrendamiento. Aceptó que recibió varias sumas de dinero de parte de los demandados como parte del depósito para la compraventa. Con relación a los pagos emitidos por los apelados, aceptó tener conocimiento de que estos habían dejado de emitirse y que el banco había dejado de aceptarle dichos pagos a los apelados. Admitió, además, que no le informó a los apelados del proceso de ejecución de hipoteca ni el de quiebra.

Por otro lado, el apelado, Sr. Martínez, testificó que los pagos mensuales se detuvieron debido a que el banco les notificó que la propiedad estaba en ejecución. Al enterarse de lo anterior, se comunicó con los apelados y se reunieron en la oficina del abogado de quiebra de los apelantes, donde fueron instruidos de guardar los pagos mensuales, hasta tanto los apelantes resolvieran la situación con Operating Partners. Indicó el señor Martínez que ellos (los apelados) le han dejado saber a los apelantes que se encuentran listos para someter el caso para la aprobación del banco y que han hecho gestiones mensualmente para tratar de hacer los pagos, pero estas han sido infructuosas. Indicó que por el incumplimiento del contrato por parte de los apelantes, el 14 de noviembre de 2014, se vieron obligados a radicar una acción de incumplimiento de contrato ante el Tribunal de Primera Instancia de Caguas.

El Tribunal de Primera Instancia, luego de evaluar la prueba y los documentos que obran en el expediente, declaró No Ha Lugar el desahucio al resolver que existe un conflicto de título. El Tribunal determinó, además, que el contrato otorgado entre las partes fue uno de compraventa y no uno de arrendamiento.

Inconforme con tal determinación, los apelantes acuden ante este foro por medio de un Recurso de Apelación presentado el 6 de agosto de 2015, en el cual nos solicitaron que se revoquemos la Sentencia apelada en todas sus partes, ordenemos el desalojo de los apelados de la propiedad, y ordenemos a los apelados pagar a los apelantes los pagos mensuales de hipoteca adeudada hasta la fecha de la sentencia.

Como señalamientos de error, los apelantes plantearon lo siguiente:

Erró el TPI y abusó de su discreción al determinar que el Acuerdo de Opción de Compraventa firmado entre las partes el 29 de diciembre del 2010 es un Contrato de Compraventa.

Erró el TPI al concluir que existe un conflicto de título y abusó de su discreción al ignorar evidencia y hechos admitidos que surgen de los autos del TPI.

Erró el TPI al determinar que no procede el Desahucio y abusó de su discreción al ignorar hechos claros e incontrovertidos que surgen de los autos del TPI

II

A. Contratos de Opción de Compraventa

El Artículo 1042 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 2992, establece que una de las formas en que nacen las obligaciones es a través de los contratos. Las obligaciones que nacen de esta forma “tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.” Art. 1044 del Código Civil de Puerto Rico, supra, sec. 2994. A su vez, para que exista un contrato se debe cumplir con los requisitos de consentimiento, el objeto y la causa. Artículo 1213 del Código Civil, supra, sec.

3391. La existencia o no de estos elementos se determina al momento en que se perfecciona el contrato.

Según el Artículo 1206 del referido cuerpo legal, supra, sec. 3371, el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio. En el ámbito de las obligaciones y...