Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Julio de 2016, número de resolución KLAN201600009

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLAN201600009
Tipo de recursoApelación
Fecha de Resolución27 de Julio de 2016

LEXTA20160727-003-

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE ARECIBO Y GUAYAMA

PANEL XII

LSREF2 ISLAND HOLDINGS, LTD., INC.
APELADA
v.
FIVE POINT DEVELOPMENT, INC., OG CONSTRUCTION GROUP, CORP., OMAR GIRAUD PIÑEIRO Y MARJORIE L. RODRÍGUEZ CORREA y la SOCIEDAD LEGAL DE BIENES GANANCIALES POR ELLOS COMPUESTA
APELANTE
KLAN201600009
Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia de Arecibo Caso Civil Núm.: C CD2013-0446 Sobre: cobro de dinero; ejecución de prenda y ejecución de hipotecas por la vía ordinaria

Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas, la Jueza Grana Martínez y la Jueza Vicenty Nazario

González Vargas, Juez Ponente

S E N T E N C I A

En San Juan, Puerto Rico, a 27 de julio de 2016.

El presente es un pleito de cobro de dinero, ejecución de prendas y de hipotecas. El Tribunal de Primera Instancia de Arecibo (TPI) declaró ha lugar la demanda entablada y ordenó el pago de lo adeudado y a falta del mismo, la ejecución de las correspondientes hipotecas. Al hacerlo resolvió diversas controversias planteadas por los demandados. Inconformes, éstos apelan ante este Foro. El argumento central y único de los demandados se circunscribe a lo que ellos perciben es una controversia relacionada con una cesión de rentas. Fuera del error traído por los apelantes, tomamos como determinaciones definitivas aquellas del foro de instancia relacionadas con otros planteamientos que no están cuestionados en este recurso.

I

En julio de 2013, LSREF2 Island Holdings, Ltd., Inc. presentó una demanda en contra de Five Points Development, Inc., OG Construction Group, Corp., Omar Giraud Piñeiro, Marjorie L. Rodríguez Correa y la sociedad legal de bienes gananciales compuesta por ambos. Aseveró que era el sucesor en interés de ciertos activos de FirstBank Puerto Rico, los que incluían unos préstamos garantizados por los codemandados. Tales préstamos estaban garantizados por hipotecas que gravaban varios inmuebles. Se trataba de dos préstamos: Préstamo A (préstamo número 246369) y Préstamo B (préstamo número 247924).

En cuanto al Préstamo A, Five Points suscribió un contrato con FirstBank en virtud del cual se le extendió a este último un préstamo a término por la suma principal de $750,000. Five Points otorgó un pagaré por esa suma principal (“Pagaré A”).1

Los esposos Giraud-Rodríguez garantizaron solidariamente, de forma ilimitada y continua, el repago de las cantidades evidenciadas por el Pagaré A, al igual que el cumplimiento con las demás obligaciones de Five Points bajo el Préstamo A, y todas las obligaciones presentes y futuras de Five Points para con FirstBank, sus sucesores y cesionarios. Para ello los esposos otorgaron un documento titulado Garantía (“Garantía A-I”).

Adicionalmente, OG Construction garantizó solidariamente, de forma ilimitada y continua, el repago de las cantidades evidenciadas por el Pagaré A, al igual que el cumplimiento con las demás obligaciones de Five Points bajo el Préstamo A, y todas las obligaciones presentes y futuras de Five Points con FirstBank, sus sucesores y cesionarias. Para ello otorgó un documento titulado Garantía (“Garantía A-II”).

La Hipoteca A-I que garantizaba el Pagaré

Hipotecario A-I en posesión del demandante Island Holdings gravaba una propiedad sita en el municipio de Arecibo y descrita extensamente en la demanda y en la Sentencia. El gravamen sobre el Pagaré Hipotecario A-I quedó perfeccionado al hacérsele entrega del mismo al acreedor hipotecario por medio del Contrato de Prenda A-I. De igual manera, consta en el Departamento de Estado la correspondiente Declaración de Financiamiento.

Como colateral, Five Points suscribió una cesión de arrendamientos (“Cesión de Arrendamientos A-I) mediante la cual “transfirió, otorgó y/o pignoró a favor de FirstBank todo derecho, título y/o interés en todas las rentas posibles que genera o que pudiese generar en el futuro la Propiedad A-I.”2

Según Island Holdings, el gravamen sobre las rentas generadas por la Propiedad A-I quedó debidamente perfeccionado al constar fecha cierta de la Cesión de Arrendamientos A-I y la misma ser autenticada ante notario.

Asimismo, como colateral OG Construction entregó a FirstBank –en prenda– un pagaré hipotecario descrito en la demanda (“Contrato de Prenda A-II”). La Hipoteca A-II gravaba una propiedad sita en el municipio de Arecibo. En virtud del Contrato de Prenda A-II se le hizo entrega al acreedor hipotecario la posesión del Pagaré Hipotecario A-II, el que consta en el Departamento de Estado (Declaración de Financiamiento A-II). Como colateral, OG Construction suscribió una cesión de arrendamientos (“Cesión de Arrendamientos A-II”) mediante la cual “transfirió, otorgó y/o pignoró a favor de FirstBank todo derecho, título y/o interés en todas las rentas posibles que genera o que pudiese generar en el futuro la Propiedad A-II.”3

Según Island Holdings, el gravamen sobre las rentas generadas por la Propiedad A-II quedó perfeccionado al constar fecha cierta de la Cesión de Arrendamientos A-II y ser autenticada ante notario. De igual manera constaba presentada en el Departamento de Estado la Declaración de Financiamiento A-II.

Por otra parte, el Contrato de Préstamo B fue suscrito por Five Points el 11 de mayo de 2007. En virtud del mismo, FirstBank le extendió a Five Points una línea de crédito no rotativa por la suma principal de $1,500,000. Como evidencia de la deuda con FirstBank, Five Points suscribió un pagaré por la suma principal de $1,500,000 (“Pagaré B”) con intereses sobre el balance insoluto del principal desde la fecha de cada desembolso hasta su total pago, a razón de 0.50% sobre la tasa de interés prevaleciente (prime rate) publicada de tiempo en tiempo por JP Morgan Chase & Co.

Los esposos Giraud-Rodríguez y OG Construction garantizaron solidariamente, de forma ilimitada y continua, el repago de las cantidades evidenciadas por el Pagaré B, al igual que el cumplimiento con las demás obligaciones de Five Points bajo el Préstamo B y de todas las obligaciones presentes y futuras de Five Points para con FirstBank, sus sucesores y cesionarios. Esto lo hicieron mediante la otorgación de un documento titulado Garantía (“Garantía B”).

Como colateral para asegurar el pago y cumplimiento bajo el Préstamo B, OG Construction entregó en carácter prendario un pagaré hipotecario en virtud de un contrato de prenda que consta descrito en la demanda y en la sentencia (“Contrato de Prenda B”). La Hipoteca B que garantiza el referido Pagaré Hipotecario B, el cual se encuentra en posesión de Island Holdings, grava una propiedad en el Barrio Hato Abajo del municipio de Arecibo. El pagaré que evidencia ese gravemen fue entregado al acreedor hipotecario mediante Contrato de Prenda B.

Como colateral adicional, Five Points suscribió una cesión de arrendamientos (“Cesión de Arrendamiento B”). Mediante el mismo, Five Points “transfirió, otorgó y/o pignoró a favor de FirstBank todo derecho, título y/o interés en todas las rentas posibles o que pudiese generar en el futuro la Propiedad B.”4

Junto a la demanda se acompañó copia de la Cesión de Arrendamientos B. Según la demandante, el gravamen sobre las rentas generadas por la Propiedad B se perfeccionó al constar fecha cierta de la Cesión de Arrendamiento B y la misma ser autenticada por un notario. A su vez, consta presentada en el Departamento de Estado la debida declaración de financiamiento (otorgada el 11 de mayo de 2007 y sometida el 22 de mayo de 2007), autenticada por un notario (“Declaración de Financiamiento B”). Junto a la demanda se acompañó copia de dicha declaración.

Island Holdings presentó dos causas de acción. La primera era por incumplimiento de contrato y cobro de dinero bajo los Préstamos A y B. La segunda, por ejecución de hipoteca y de otras garantías. En cuanto a la primera causa de acción, el demandante alegó que como deudor principal Five Points incumplió con los términos y condiciones de los Préstamos A y B y de los demás documentos de financiamientos, puesto que dejó de pagar las cantidades adeudadas. Al 16 de junio de 2013, tanto Five Points como OG Construction y los esposos Giraud-Rodríguez, adeudaban bajo el Préstamo A una suma no menor de $533,052.20, y por el Préstamo B una suma no menor de $1,809,993.26. Según el demandante, bajo las garantías prestadas OG Construction y los esposos Giraud-Rodríguez eran solidariamente responsables por las obligaciones de Five Point. Se alegó que las gestiones de cobro han sido infructuosas y las cantidades antes descritas se encontraban vencidas, líquidas y exigibles. Respecto a la segunda causa de acción, Island Holdings solicitó, en ausencia de pago, que el tribunal ordenara la ejecución de las hipotecas y garantías descritas.

En lo pertinente a este recurso de apelación, notamos que constan anejados a la demanda los documentos relacionados a la cesión de arrendamiento de dos propiedades. Ambos documentos contienen similar lenguaje y fueron suscritos el 11 de abril de 2007.5

En el primero se indica que para garantizar el pago colateral de la deuda con First Bank Five Points (en el segundo se indica que era Five Points y/o OG Construction) cedía, transfería y traspasaba al cesionario (FirstBank) todos sus derechos, título e interés sobre un contrato de arrendamiento sobre un inmueble sito en Arecibo y descrito en un anejo. De manera particular, se indicaba:

El Cedente [Five Points en el primero, Five Points y/o OG Construction en el segundo] irrevocablemente autoriza al Cesionario para que, propiamente o a nombre del Cedente: (a) reclame, exija, cobre y otorgue cartas de pago por dichas sumas o reclamaciones; (b) inste, trámite y transija cualquier tipo de procedimiento judicial o administrativo que estime conveniente para cobrar tales sumas o hacer efectivas tales reclamaciones; (c) acepte arreglos y compromisos o transija cualquier o toda disputa relacionada con las sumas...

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