Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Agosto de 2016, número de resolución KLRA201501381
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201501381 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 31 de Agosto de 2016 |
| | | Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: SJ0011657 Sobre: Condominios |
Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, la Jueza Colom García y el Juez Steidel Figueroa.
Colom García, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de agosto de 2016.
El Consejo de Titulares del Condominio Mar Chiquita Ocean View [en adelante, el Consejo de Titulares] y su Presidente, Roberto Miranda Rivera, acuden ante nos en recurso de revisión judicial para solicitar la revocación de una Resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor [por sus siglas, DACO] el 7 de octubre de 2015. Mediante dicho dictamen el foro recurrido determinó que el Consejo de Titulares debía devolver a Mar Chiquita Housing Investment, LLC [en adelante, MCH] y a cualquier otro titular que así lo reclamara, las sumas pagadas desde el 1ro. de febrero a noviembre de 2013 por concepto de “cuotas de mantenimiento”, así como cualquier otra suma de dinero cobrada. Ello, tras decretar la invalidez de la convocatoria de la asamblea celebrada el 26 de enero de 2013. Además, ordenó a la Junta de Directores abstenerse de hacer gestiones de cobro de las cuotas impugnadas y condenó al Consejo de Titulares al pago de las costas y honorarios de abogado por temeridad.
El 17 de diciembre de 2013, MCH presentó una querella ante el DACo en contra del Consejo de Titulares del Condominio Mar Chiquita Ocean View y su presidente, Roberto Miranda Rivera. La parte aquí recurrida impugnó la legitimidad de la convocatoria a una asamblea para el traspaso de la administración interina del Condominio, señaló que esta fue ilegal, al igual que la cuota impuesta a los titulares. Del mismo modo, alegó que la Junta de Directores electa en esa ocasión no cumplió con los requisitos estatuarios aplicables ni con la reglamentación del Condominio. Luego de varios trámites procesales, en la vista en su fondo, celebrada el 25 de marzo de 2014, los representantes legales de las partes, mediante estipulación, sometieron el caso “por el expediente”.
El 7 de octubre de 2015, notificada al día siguiente, la Juez Administrativa del DACo emitió una Resolución en la que formuló las siguientes determinaciones de hechos, las que por su relevancia transcribimos in extenso:
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El Condominio Mar Chiquita Ocean View, en adelante, el “Condominio”, está ubicado en el Barrio Tierras Nuevas Saliente del Municipio de Manatí. Se compone de nueve (9) edificios, con un total de cincuenta y cuatro (54) apartamentos residenciales.
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El Condominio fue sometido por su entonces dueño y desarrollador, Mar Chiquita Ocean View Corp., al régimen de propiedad horizontal que regula la Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003, conocida como la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1291, et seq[.], ello conforme la escritura número 307 de propiedad horizontal de 7 de noviembre de 2002 del notario Miguel Bauza Colón. Esta escritura fue enmendada posteriormente por el desarrollador original. La primera enmienda surge de la escritura número 23 de 6 de marzo de 2007 y la segunda es de 8 de mayo de 2007, conforme la escritura número 43, ambas del notario Miguel Bauza Colón.
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Conforme la cláusula decimonoven[a] (B)(a) de la referida escritura matriz, la administración interina del Condominio sería responsabilidad del desarrollador hasta que se vendiese el número necesario de unidades que excediese el 50% del porcentaje de participación en los elementos comunes generales del Condominio. En ese momento el desarrollador debía citar a los titulares a una asamblea extraordinaria para efectuar el traspaso de la referida administración y elegir la [primera]
junta de directores.
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Para el mes de octubre de 2010, ante los problemas que confrontó el desarrollador para vender las unidades, varios titulares del Condominio se organizaron bajo el nombre de Comité de Vecinos de Mar Chiquita Ocean View Condominium y establecieron una “cuota” de $155.00 mensuales, pagadera voluntariamente por 18 de los 26 titulares que hasta ese entonces constituían el consejo de titulares del condominio. La suma acordada fue ajustada al mes siguiente a $150.00. La cuota o aportación sería utilizada para cubrir los costos de recogido de basura, electricidad y agua. Véase Resolución de 20 de junio de 2011 en el caso AR0002170 (DACO Región de Arecibo), aneja a la Moción a Tenor con la Regla 201 de Evidencia (Conocimiento Judicial de hechos Adjudicativos) presentada por la parte querellada en el caso de Mar Chiquita Housing Investment, LLC v.
Consejo de Titulares Condominio Mar Chiquita Ocean, KLCE2013[0]1400, Tribunal de Apelaciones.
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Con el paso del tiempo algunos titulares pretendieron que dicha aportación o cuota fuese obligatoria. Dentro de ese escenario de intento de cobros de aportaciones sin haberse dado el traspaso de la administración interina, a comienzos del año los señores César Augusto Candelario y su esposa Lidice Candelario Matos presentaron la Querella número BA0003324 (DACO) en contra de Mar Chiquita Ocean View Corp. y, su presidente, señor Carlos Enrique Rivera Tovar. A su vez[,] el señor Roberto M. Miranda y su esposa Sonia M. Palacios presentaron las Querellas Núm. AR0002170 (DACO Región de Arecibo), también contra la corporación desarrolladora y su presidente, [el] señor Rivera Tovar.
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Las Querellas BA0003324 y AR0002170 fueron consolidadas. El 13 de abril de 2011 se celebró la vista administrativa en su fondo. El 20 de junio de 2011 el DACO dictó Resolución en el caso AR0002170, disponiendo, entre otras cosas, que el desarrollador tenía que continuar administrando el Condominio “hasta tanto dé fiel cumplimiento al proceso de transición dispuesto en el Artículo 36A de la Ley de Condominios”.
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Así las cosas, para finales del año 2011, el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), institución bancaria que facilitó el préstamo interino de construcción para el proyecto (Condominio), ejecutó en pública subasta las 28 unidades que aún no habían sido individualizadas, otorgándose eventualmente la escritura de venta judicial número 9 del 18 de enero de 2012 ante la notario Teresa Jiménez Meléndez. BBVA además se convirtió en dueño involuntario de otra unidad que también había adquirido en pública subasta, en cobro del préstamo hipotecario que había concedido a su entonces dueño.
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El 30 de octubre de 2012, mediante la escritura de compraventa e individualización número 82 de la notario Teresa Jiménez Meléndez, MCH adquirió del BBVA los 29 apartamentos antes mencionados. Posteriormente MCH enajenó uno de los apartamentos adquiridos a favor de otra corporación germana del grupo empresarial al que pertenece. Del mismo modo, en fecha posterior, otra corporación del referido grupo comercial compró otra unidad que había sido adquirida en pública subasta por el banco que facilitó el financiamiento hipotecario a su anterior dueño.
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El 4 de enero de 2013, los señores Miranda y Candelario, sin haberse dado el traspaso de la administración interina, sin tener el poder de convocatoria para constituir quorum y sin participación del desarrollador y administrador interino, convocaron una asamblea de titulares con la intención de elegir la [primera] junta de directores y el comité de conciliación. Previo a citar la autodenominada asamblea no hubo convocatoria para designar un comité de transición que mediase en el traspaso de la administración interina.
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Conforme la Ley de Condominios, supra, y el artículo 19 del Reglamento del Condominio Mar Chiquita Ocean View, la facultad para convocar al Consejo para efectuar el traspaso de la administración interina es exclusiva del desarrollador, administrador interino designado por ley y en su defecto de los titulares que constituyan o sumen el por ciento de participación necesario.
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Conforme se desprende de la convocatoria del 4 de enero de 2013 (“Convocatoria a Asamblea para elegir la Junta de Directores del Condominio Mar Chiquita Ocean View”) nada se dispuso sobre la presentación y discusión del presupuesto del Condominio, ni se circuló previamente un borrador del mismo.
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Según el “Acta de Primera Asamblea Anual 26 de enero de 2013”, se determinó, como asunto nuevo, que “con relación a la Cuota de Mantenimiento, el Presidente informó que siguiendo la tabla de “Gastos de Mantenimiento Según Participación de Cada dueño” establecidas por el desarrollador, la Junta comenzaría a cobrar esas cuotas efectivo el 1ro de febrero de 2013”.
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La referida asamblea efectivamente fue celebrada el 26 de enero de 2013. La “cuota o aportación voluntaria” impuesta en octubre del año 2010 se mantuvo en vigor hasta [el] 31 de enero de 2013. Del Acta de la asamblea surge que efectivo el 1ro de febrero de 2013, se comenzaría a pagar una “nueva” cuota.
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La cuota fue establecida conforme un documento intitulado “Gastos de Mantenimiento según Participación de cada Dueño”. Surge del Acta de la asamblea que el documento fue preparado por el desarrollador original del proyecto. Una mera lectura del mismo demuestra que para fijar la cuantía de la cuota se crearon dos grupos de apartamentos. La cuota fluctuaba entre $151.15 (44 apartamentos) y $243.75 (10 apartamentos, que eran el tipo “penthouse”). El documento en cuestión no indica el por ciento de participación porcentual de cada unidad en los elementos comunes del Condominio y mucho menos responde a partidas de gastos presupuestadas; tan siquiera se establece el total de gastos mensuales. Lo cierto es, sin embargo, que conforme la escritura matriz y sus enmiendas, realmente, en función de su tamaño en pies cuadrados y áreas consideradas para el cómputo de la cuota, existen en el Condominio cuatro tipos de...
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