Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Agosto de 2016, número de resolución KLAN201600865

LEXTA20160831-035-

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE ARECIBO, GUAYAMA

Panel XII

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO; DEPARTAMENTO DE VIVIENDA; ADMINISTRACIÓN DE VIVIENDA PÚBLICA; COST COBTROL COMPANY INC. Demandante Apelada v. MARIBEL ROBLES TORRES Demandada Apelante

KLAN201600865

APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de GUAYAMA Caso Núm: G PE2015-0163 Sobre: Desahucio

Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas, la Jueza Vicenty Nazario y el Juez Rivera Torres.

Vicenty Nazario, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico a 31 de agosto de 2016.

La señora Maribel Robles Torres (apelante o señora Robles Torres), quien está representada legalmente por el Programa de Servicios Legales del Municipio Autónomo de Guayama, presentó recurso de apelación ante este foro revisor. Nos solicitó que revisemos y revoquemos la sentencia notificada el 16 de junio de 2016 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Guayama (TPI o foro primario). Mediante el referido dictamen el TPI declaró ha lugar la demanda de desahucio presentada por Cost Control Company, Inc.¹

(apelada o Cost Control) Consecuentemente, ordenó a la señora Robles Torres el desalojo de la vivienda que ocupaba.

Por los fundamentos que detallamos a continuación, revocamos el dictamen apelado.

I

El 6 de noviembre de 2015, Cost Control Company² y la señora Robles Torres, aquí apelante, otorgaron un contrato de arrendamiento con relación al apartamento 42, edificio 7, en el Residencial San Antonio Carioca, ubicado en el municipio de Guayama, Puerto Rico. Mediante el referido contrato la apelante se obligó a cumplir con una serie de condiciones para certificar su condición económica y acreditar su necesidad de vivienda. El 16 de noviembre de 2015, las partes firmaron el Addendum A del contrato donde acordaron que el término de vigencia del contrato no afectaría o modificaría la fecha de aniversario o fecha de admisión de la familia al Programa de la Administración de Vivienda Pública.

Un mes después, el 15 de diciembre de 2015, Cost Control presentó una demanda de desahucio contra la apelante. Adujo que la señora Robles Torres incumplió el proceso de recertificación, a pesar de que se le brindaron varias oportunidades y que se le apercibió que el no cumplir con dicho requisito podía conllevar la cancelación de su contrato de arrendamiento. Enfatizó la parte apelada que cumplió con todos los requisitos del debido proceso de ley exigidos por la reglamentación vigente, Reglamento sobre las políticas de admisión y ocupación continuada en los residenciales públicos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Reglamento Núm. 8624 del 31 de julio de 2015, antes de no renovar el contrato de la apelante y solicitar el desahucio.

Conforme al procedimiento establecido y con la comparecencia de ambas partes, se celebró la vista evidenciaria y argumentativa. Allí, Cost Control informó que solicitaba el desahucio, ya que la apelante incumplió con su deber de recertificación, el cual debía cumplir cada año para el mes de diciembre. Especificó la parte apelada que se le brindaron varias oportunidades a la Sra. Robles Torres para que cumpliera con entregar los documentos requeridos mediante la carta cursada el 1ro de agosto de 2015, pero que la apelante no cumplió. Añadió Cost Control que a pesar de haberle advertido a la apelante sobre su derecho a solicitar vista administrativa con el fin de impugnar la determinación de no renovar el contrato, la Sra. Robles nada hizo sobre el particular. Determinó el TPI que quedó demostrado que la parte apelante falló en presentar la documentación necesaria dentro del tiempo que dispone el reglamento, razón por la cual no se le renovó el contrato y se solicitó el desahucio.

Por su parte, la Sra. Robles admitió que reside en unidades de vivienda pública desde hace 41 años, que no cumplió con el rexamen en el tiempo requerido, y que su incumplimiento fue intencional y justificado, ya que había solicitado que se realizaran unos arreglos a la unidad de vivienda y la administración se negaba a realizarlos.

Tras haber sido autorizada por el TPI, la apelante presentó un memorando de derecho en el cual levantó la defensa de contrato no cumplido fundamentándose en el caso de Mora Dev. Corp. v Sandín, 118 DPR 733 (1987). La parte apelada presentó

Oposición al memorando de derecho. Especificó que el mencionado caso no era de aplicación, puesto que la parte apelante no presentó queja alguna mediante el procedimiento administrativo correspondiente o que sus quejas fueron contemporáneas al incumplimiento del contrato. Además, que el alegado incumplimiento de Cost Control no es de una obligación esencial del contrato, por lo cual no procedía la aplicación de la mencionada doctrina.

Evaluadas las alegaciones de ambas partes, conforme a la prueba presentada durante la vista y el derecho aplicable, el 9 de junio de 2016, el TPI declaró Ha Lugar la demanda de desahucio y a pagar la cantidad de $150.00 en honorarios de abogado.

Inconforme con el dictamen emitido la parte apelante, Sra. Robles Torres presentó el recurso de apelación que nos ocupa con los siguientes señalamientos de error:

1. Erró el HTPI al aplicar la doctrina del caso de Mora Development v. Sandin en sentido contrario a lo que establece dicho precedente con respecto a la doctrina “exceptio nonadimpleti contractus”;

2. Erró el HTPI al decretar la resolución del contrato de arrendamiento a raíz del incumplimiento con una condición secundaria o accesoria.

3. Erró el HTPI al decretar el desahucio de la apelante contrario a la política pública de protección y reparación social en la vivienda pública y sobre la ejecución de un contrato de adhesión.

4. Erró el HTPI al decretar al desahucio aun cuando la apelante cumplió con el requisito de re-examen de forma tardía, pero antes de que se dictara sentencia.

5. Erró el HTPI al dictar sentencia en un caso donde una menor con condición de salud no fue incluida en el pleito a pesar de residir en la unidad de vivienda bajo contrato de arrendamiento y de ser parte indispensable.

La parte apelante acompañó su recurso con una Solicitud urgente de orden provisional en auxilio de jurisdicción. Tras examinar dicha solicitud, ordenamos la paralización de los procedimientos de desahucio hasta tanto se resolviera el recurso presentado ante nos. También concedimos 10 días a la parte apelada para que presentara su alegato, lo cual hizo. La parte apelante presentó réplica al alegato. Contando con la comparecencia de ambas partes, resolvemos.

II.

A.

Obligación contractual

Nuestro Código Civil establece que las obligaciones contractuales existen cuando concurren los requisitos de consentimiento, objeto y causa. Los contratos producen obligaciones que tienen fuerza de ley entre las partes que contratan.

Arts. 1213 y 1044 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA secs. 3391 y 2994. Igualmente, en nuestra jurisdicción rige el principio de la autonomía de la voluntad entre las partes, quienes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que crean conveniente, siempre que estas no sean contrarias a las leyes, a la moral ni al orden público. Art. 1207 del Código Civil, supra, sec. 3372.

Las obligaciones que emanan de los contratos surgen desde el momento del perfeccionamiento de éstos, es decir, desde que las partes contratantes consienten voluntariamente a cumplir con las disposiciones del contrato.

Las partes contratantes no solamente se obligan a lo pactado, sino además a todas las consecuencias que se deriven del mismo conforme a la buena fe, al uso y a la ley. Art. 1210 del Código Civil, supra, sec. 3375. Véase, además, Trinidad v. Chade, 153 DPR 280, 289 (2001). Es norma reiterada también que cuando los términos de un contrato, sus condiciones y exclusiones son claros y específicos y no dan lugar a dudas en cuanto a la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Art. 1233 del Código Civil, supra, sec. 3471. Véase, además, Unisys v. Ramallo Brothers, 128 DPR 842, 852 (1991). Ya que los tribunales son los que están facultados para velar por el cumplimiento de los contratos, éstos no deben consentir a que se releve a una parte de cumplir con su obligación contractual cuando el contrato es legal y válido y no contiene vicio alguno. Cervecería Corona v. Commonwealth Ins. Co., 115 DPR 345, 351 (1984); Olazábal v. U.S.

Fidelity, 103 DPR 448, 462 (1975).

En cuanto al contrato de arrendamiento, nuestro Código Civil lo define como un contrato mediante el cual una de las partes se obliga a ceder a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Este contrato puede tener como objeto cosas, obras o servicios. Arts. 1432 y 1433 del Código Civil, supra, secs. 4011 y 4012.

Cuando uno de los obligados incumple su prestación, la facultad del perjudicado de resolver las obligaciones está implícita. El perjudicado entonces puede escoger entre exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución de la misma y en ambos casos el resarcimiento de los daños y abono de intereses.

Art. 1077 del Código Civil, supra. Ramírez v. Club Cala de Palmas, 123 DPR 339, 349 (1989); Mora Development Corp. v. Sandín, 118 DPR 733, 741 (1987). Este concepto surge, a su vez, de la norma que establece que el incumplimiento de una obligación contractual da origen a una acción para reclamar su cumplimiento específico y el resarcimiento de los daños ocasionados. Art. 1054 del Código Civil, supra, sec. 3018. Álvarez de Choudens v. Rivera, 165 DPR 1, 18 (2005); Soc. de Gananciales v. Vélez & Asoc., 145 DPR 508, 521 (1998).

Nuestra más Alta Curia ha expresado que las obligaciones que surgen de un contrato de arrendamiento son bilaterales, por dicha razón están supeditadas al principio general de que ninguna de las partes puede exigir el...